С 2020 года в Российской Федерации полностью завершился переход на новую систему налогообложения недвижимости. Ключевым изменением стал переход от инвентарной стоимости к кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. Данная статья подробно рассматривает, как рассчитывается налог, кто платит, какие ставки применяются и как можно снизить платеж в 2024–2026 годах.

Кто и за что платит налог по кадастровой стоимости

Налогоплательщики делятся на две категории, для которых правила исчисления имеют существенные отличия:

• Физические лица: Уже несколько лет платят налог на имущество исключительно от кадастровой стоимости (ст. 408 НК РФ). Облагаются жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства (жилые), иные недвижимости (торговые помещения, офисы и т.д.).
• Организации (юридические лица и ИП, учитывающие имущество на балансе): Переход на кадастровую стоимость для них был поэтапным. С 2020 года налоговая база определяется как кадастровая стоимость для объектов, внесенных в специальный перечень (ст. 378.2 НК РФ). К ним относятся:
  • Административно-деловой центр (Торговые центры, офисные здания);
  • Торгово-развлекательные комплексы;
  • Объекты недвижимости, используемые для ведения азартных игр;
  • Иные объекты, определенные законами субъектов РФ (в пределах федерального перечня).

  Важно: Остальные объекты организаций (склады, производственные цеха, жилые дома и т.д.) продолжают облагаться по среднегодовой балансовой (остаточной) стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ). Новые построенные здания, входящие в перечень ст. 378.2 НК РФ, облагаются по кадастровой стоимости сразу после постановки на кадастровый учет.

Формула расчета налога

Базовая формула для физических лиц и организаций (для объектов ст. 378.2 НК РФ) выглядит следующим образом:

Налог = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) × Ставка налога × Коэффициент к налоговому периоду × Доля владения / Месяцев владения в году

Расшифровка переменных:

1. Кадастровая стоимость (КС): Устанавливается в результате государственной кадастровой оценки. Данные открыты и доступны на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) или через личный кабинет налогоплательщика ФНС.
2. Налоговый вычет (для физлиц): Вычитается из КС перед умножением на ставку.
   • 20 кв; м, для квартиры;
   • 10 кв. м — для комнаты;
   • 50 кв. м — для жилого дома;
   • 1 кв. м — для объекта незавершенного строительства (жилого);
   • 50 кв. м — для части дома (если дом в общей собственности).

   Стоимость 1 кв. м = КС объекта / Общая площадь объекта. Вычет не применяется к гаражам, паркингам, коммерческой недвижимости.

3. Ставка налога: Устанавливается законами субъектов РФ в пределах пределов НК РФ.
4. Коэффициент к налоговому периоду (КНП): Вводится для сглаживания роста налога при резком скачке кадастровой стоимости. Рассчитывается как отношение КС на 1 января текущего года к КС на 1 января предыдущего года. Если КС не менялась или снизилась, КНП = 1. Максимальное значение ограничено законодательством (обычно не более 1.2–1.4 в зависимости от года и региона).
5. Доля владения и срок владения: Если собственников несколько или право возникло/прекратилось в середине года, налог считается пропорционально.

Налоговые ставки в 2024–2026 годах (пределы НК РФ)

Согласно ст. 380 и 406 НК РФ, максимальные ставки составляют:

Категория недвижимости	Макс. ставка для физлиц (ст. 406 НК РФ)	Макс. ставка для организаций (ст. 380 НК РФ)
Жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, ОНС (жилые), иные недвижимости (если не указано иное)	0,1%	Не более 2% (для объектов ст. 378.2 НК РФ)
Объекты с КС > 300 млн руб. (кроме жилых домов, гаражей, ОНС)	2%
Объекты, входящие в перечень ст. 378.2 НК РФ (ТЦ, офисы, отели и т.д;), принадлежащие физлицам/ИП на УСН	0,5%
Коммерческая недвижимость (ТЦ, офисы, отели и т.д. — ст. 378.2 НК РФ)	—	Не более 2% (с 2023 г. допускаются дифференцированные ставки по регионам)

Пример для Москвы (2026 г.): Для коммерческой недвижимости (объекты ст. 378.2 НК РФ) ставка часто устанавливается на максимальном уровне, 2%. Для физических лиц по квартирам — 0,1%.

Льготы и освобождения

Налоговый кодекс предоставляет право на льготу (освобождение от налога на один объект каждого вида) следующим категориям физлиц (п. 1 ст. 407 НК РФ):

• Пенсионеры (по возрасту);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, подвергшиеся радиации (Чернобыль, Семипалатинск и др.);
• Военные пенсионеры (по длительности службы или возрасту, уволенные в запас/на отдых с 2015 г.);
• Отдельные категории военнослужащих и сотрудников спецподразделений.

Важно: Льгота предоставляется на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж и т.д.). Если объектов несколько — налогоплательщик выбирает, к какому применить льготу (обычно к самому дорогому). Заявление в налоговый орган подается один раз (можно через Госуслуги или ЛК ФНС).

Для организаций: с 2023 года исключены налоговые льготы по имущественному налогу (кроме особых случаев, например, участников СВО, центров высоких технологий — Сколково и др.), однако возможны региональные льготы по ставкам (снижение до 0%).

Сроки уплаты

• Физические лица: Налог за год выплачивается не позднее 1 декабря следующего года (например, за 2025 год — до ). Уведомление приходит за 30 дней до срока (обычно в октябре–ноябре).

Как узнать кадастровую стоимость и проверить начисление

1. Публичная кадастровая карта (ПКК) Росреестра: Введите адрес или кадастровый номер — увидите актуальную КС на текущую дату.
2. Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС): Раздел «Налоги» — «Имущество». Там отображаются все объекты, расчет налога, вычеты, льготы и реквизиты для оплаты.
3. Сайт ФНС, Сервис «Узнать кадастровую стоимость»: Быстрый запрос без входа в ЛК.

Не согласны с кадастровой стоимостью? Как снизить налог

Если считаете, что кадастровая стоимость завышена (часто бывает выше рыночной), можно оспорить её двумя способами:

А. Через Комиссию при Росреестре (административный порядок)

• Срок: в течение 5 лет с даты утверждения результатов государственной кадастровой оценки (ГКО), приведшей к установлению данной стоимости.
• Потребуется: Оценочное заключение независимого оценщика (сделанное не ранее даты утверждения ГКО), подтверждающее рыночную стоимость ниже кадастровой.
• Плюс: Бесплатно (госпошлина не взимается), быстрее суда (около 1–2 месяцев).

Б. Через суд

• Срок: в течение 6 месяцев с момента получения решения Комиссии (если отказали) или сразу в суд (альтернативно).
• Потребуется: Оценочное заключение, оплата госпошлины (для физлиц — 300 руб., для юрлиц — выше).
• Результат: Если суд удовлетворит иск, новая КС вступает в силу с даты утверждения оспариваемой ГКО (ретроактивно), и налог пересчитывается за прошлые периоды (с возвратом переплаты).

Нюанс 2024–2026 гг.: В ряде регионов проводилась новая государственная кадастровая оценка (ГКО). Если КС выросла значительно, автоматически применяется коэффициент к налоговому периоду (КНП), ограничивающий рост налога в год (обычно не более 20–40% в год в зависимости от регионального закона).

Особенности для ИП на УСН и патентной системе

Индивидуальные предприниматели на УСН («Доходы» или «Доходы минус расходы») и патентной системе (ПСН) не платят налог на имущество организаций (п. 3 ст. 346.11, п. 3 ст. 346.43 НК РФ). Исключение: если ИП на УСН/ПСН имеет на балансе объекты, входящие в перечень ст. 378.2 НК РФ (ТЦ, офисы и т.д.) — по ним платит налог по кадастровой стоимости как физическое лицо (ставка 0,5%).

Частые ошибки и риски

• Игнорирование уведомления: Просрочка влечет пени (ключевая ставка ЦБ / 300 × дни просрочки) и штраф 20–40% от суммы (ст. 122, 123 НК РФ).
• Неучет вычетов: Налоговая иногда «забывает» применить вычет 20/50 кв.м. Проверяйте расчет в ЛК.
• Двойное налогообложение: Если объект в собственности физлица и одновременно на балансе организации (редко, но бывает при вклад в уставной капитал) — платит организация.
• Арендаторы: Арендаторы не платят налог на имущество за арендуемую недвижимость (платит собственник), если иное не прописано в договоре (но налоговым агентом арендатор не становится).

Расчет налога на недвижимость от кадастровой стоимости стал стандартом для физических лиц и для значимой части коммерческой недвижимости организаций. Главные инструменты оптимизации на сегодняшний день:

1. Проверка правильности применения налоговых вычетов (площадь).
2. Оформление льготной категории (пенсионеры, инвалиды, военные).
3. Оспаривание завышенной кадастровой стоимости через Комиссию или суд (при наличии обоснования оценщика).
4. Контроль применения коэффициента КНП при резком росте КС.

Регулярно проверяйте начисления в Личном кабинете ФНС или на Госуслугах. В случае ошибок, своевременно направляйте уведомление в налоговый орган для корректировки налоговой базы до наступления срока платежа (1 декабря для физлиц).

---

Статья подготовлена на основе положений Налогового кодекса РФ (НК РФ) и актуальной судебной практике на 2026 год. Информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется консультироваться с налоговым советником или юристом.