Акт осмотра (или акт обследования) – это официальный документ, фиксирующий фактическое состояние объекта недвижимости на определённую дату. Он используется при приёмке‑передаче зданий, при оформлении сделок купли‑продажи, аренды, при вводе в эксплуатацию, а также в случае необходимости подтвердить прекращение существования объекта.

В статье рассмотрены нормативные основания, перечень лиц и организаций, уполномоченных составлять такой акт, а также основные требования к его оформлению.

Нормативная база

• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от № 218‑ФЗ (статья 23) – определяет понятие акта обследования, устанавливает, что его готовит кадастровый инженер и что акт заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью.
• Постановления и приказы органов нормативно‑правового регулирования (например, Минстроя России, Росреестра) – уточняют требования к содержанию и форме акта осмотра здания, сооружения или помещения.
• Отраслевые рекомендации (Система Главбух, методические пособия ФНС, СФР, Роструда) – содержат образцы бланков и пошаговые инструкции по заполнению акта технического осмотра.

Кто имеет право составить акт осмотра

В зависимости от цели осмотра и типа объекта правом составления акта обладают следующие категории специалистов и организаций:

1. Кадастровый инженер – основное лицо, уполномоченное готовить акт обследования в соответствии со ст. 23 ФЗ‑218. Инженер должен иметь действующий сертификат кадастрового инженера и быть включён в реестр кадастровых инженеров.
2. Комиссия по техническому осмотру – формируется заказчиком (или стороной сделки) и может включать:
   • представителя заказчика (например, уполномоченного сотрудника юридического лица или физического лица);
   • представителя подрядчика или исполнителя работ;
   • инженера‑строителя или технического специалиста организации, выполнявшей проектирование/строительство;
   • эксперта аккредитованной экспертной организации (например, из сферы пожарной безопасности, энергоаудита или оценки состояния конструкций);
   • представителя надзорного органа (Ростехнадзора, Госстройнадзора) – при обязательных проверках.
3. Инженер‑строитель / технический специалист – при отсутствии требования к кадастровому инженеру (например, при осмотре временных сооружений или объектов, не подлежащих государственной регистрации) акт может составлять квалифицированный инженер‑строитель, имеющий соответствующее образование и опыт работы.
4. Аккредитованная экспертная организация – если осмотр проводится в рамках обязательной экспертизы (например, при вводе в эксплуатацию объектов капитального строительства), акт может быть подготовлен экспертами такой организации и заверен её печатью и подписью ответственного лица.
5. Уполномоченный орган местного самоуправления – в некоторых случаях (например, при осмотре муниципального имущества) акт может составлять уполномоченный сотрудник администрации или управляющей компании.

Важно, чтобы лицо, подписывающее акт, обладало необходимыми квалификационными документами (сертификатом, лицензией, допуском СРО) и действовало в рамках своих полномочий, установленных законодательством или договором.

Требования к составлению акта осмотра

• Акт должен быть составлен в письменной форме; при наличии требования закона – в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭЦП) кадастрового инженера.
• В документе указываются:
  • дата и место проведения осмотра;
  • полное наименование объекта (адрес, кадастровый номер, если имеется);
  • состав комиссии (ФИО, должность, организация);
  • цель осмотра (приёмка‑передача, оценка состояния, подтверждение прекращения существования и т.д.);
  • описание фактического состояния конструкций, инженерных систем, отделочных работ, выявленные недостатки и их характер;
  • ссылки на используемые нормативные документы (СНиП, СП, ГОСТ, технические условия);
  • выводы и рекомендации (необходимость ремонта, усиления, признания объекта пригодным к эксплуатации и т.д.);
  • подписи всех членов комиссии и печать организации (если предусмотрено).
• Акт должен быть объективным, беспристрастным и основанным на фактических данных, полученных в результате визуального осмотра, измерений, проверки документации и, при необходимости, инструментального контроля.

Этапы подготовки акта осмотра

1. Планирование – определение цели осмотра, формирование комиссии, согласование даты и времени с заказчиком и подрядчиком.
2. Подготовка документации – сбор технической документации объекта (проекты, акты ввода в эксплуатацию, предыдущие акты осмотра, кадастровые выписки).
3. Проведение осмотра – визуальный осмотр конструкций, инженерных сетей, кровли, фундамента; фиксация выявленных дефектов фото‑ и видеоматериалами; выполнение измерений (например, толщины покрытий, отклонений от проектных размеров).
4. Обработка результатов – анализ полученных данных, сравнение с проектными решениями и нормативными требованиями.
5. Составление акта – заполнение шаблона акта, формулирование выводов и рекомендаций.
6. Подписание и передача – подписание акта всеми членами комиссии, заверение ЭЦП (если требуется), передача экземпляра заказчику и хранение в деле объекта.

Пример структуры акта технического осмотра здания

АКТ ТЕХНИЧЕСКОГО ОСМОТРА ЗДАНИЯ
Номер акта: № 2026/09/15‑01
Дата составления: 15 сентября 2026 г.
Место проведения осмотра: г. Москва, ул. ###, д. 10
Объект осмотра: административное здание, кадастровый номер 77:01:0001001:1234
Цель осмотра: приёмка‑передача объекта в эксплуатацию после завершения капитального ремонта.

Состав комиссии:

Иванов И.И. – главный инженер заказчика, ООО «СтройКонтроль»;
Петров П.П. – прораб подрядчика, ЗАО «СтройМонтаж»;
Сидорова С.С. – инженер‑строитель, экспертная организация «ЭкспертСтрой»;
Кузнецов К.К. – представитель Ростехнадзора.

Описание состояния объекта:

Фундамент: видимых деформаций и трещин не обнаружено;
Несущие стены: кирпичная кладка в пределах допустимых отклонений;
Перекрытия: железобетонные плиты, деформаций не выявлено;
Кровля: рулонное покрытие без повреждений, водоотвод функционирует;
Инженерные сети: электро‑, водо‑ и теплоснабжение проверены, протечек нет;
Отделочные работы: штукатурка и покраска выполнены согласно проекту, мелкие дефекты устранены.

Подписи:

_________________ / Иванов И.И.
_________________ / Петров П.П.
_________________ / Сидорова С.С.
_________________ / Кузнецов К.К.

Печать организации: [печать]

Составление акта осмотра – важная процедура, позволяющая зафиксировать реальное состояние объекта недвижимости и обеспечить правовую защиту сторон при сделках, вводе в эксплуатацию или при возникновении споров. Право на подготовку такого акта имеют кадастровые инженеры, члены специально сформированных комиссий, квалифицированные инженеры‑строители, аккредитованные экспертные организации и, в некоторых случаях, уполномоченные представители заказчика или надзорных органов.

Соблюдение нормативных требований, объективность фиксируемых данных и правильное оформление документа гарантируют его юридическую силу и полезность для всех участников процесса.