Продажа жилой недвижимости часто сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство РФ предусматривает ряд ситуаций, когда налог с дохода от продажи дома или квартиры не взимается. Ниже подробно рассмотрены все основания освобождения от НДФЛ, актуальные на 2026 год.

Основные льготы по НДФЛ при продаже недвижимости

• Собственность более минимального срока владения – если объект находился в собственности налогоплательщика не менее установленного срока, налог не уплачивается.
• Единственное жильё – продажа единственного объекта недвижимости, пригодного для постоянного проживания, освобождается от налога, если иное жильё не приобреталось в течение определённого периода.
• Покупка нового жилья в течение 90 дней до продажи старого – при условии, что новый объект приобретён не позднее 90 дней до дня реализации старого, налог с дохода не взимается.
• Наличие двух и более несовершеннолетних детей – семьи, в которых воспитываются два и более ребёнка младше 18 лет, могут продавать жильё без уплаты НДФЛ независимо от срока владения.
• Иные специальные категории – инвалиды I и II группы, участники Великой Отечественной войны, лица, получившие жильё по государственным программам (например, социальная ипотека) и т.п. могут пользоваться отдельными льготами, однако они не отменяют общие правила, указанные выше.

Срок владения имущества

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, минимальный срок владения, после которого доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, зависит от способа приобретения объекта:

1. Пять лет – для недвижимости, полученной по наследству, в результате приватизации, в качестве подарка от близких родственников, а также для объектов, приобретённых по договору купли‑продажи, если они не являются единственным жильём.
2. Три года – для жилья, полученного в результате:
   • приватизации государственного или муниципального жилья;
   • наследования или получения в дар от близких родственников;
   • участия в долевом строительстве, если объект был введён в эксплуатацию не позднее трёх лет назад;
   • получения жилья по государственным программам поддержки (например, военная ипотека, сертификаты на улучшение жилищных условий).

Если срок владения меньше указанных периодов, налог уплачивается, за исключением случаев, описанных ниже.

Единственное жильё

Под «единственным жильём» понимается объект, который является единственным пригодным для постоянного проживания недвижимым имуществом у налогоплательщика на момент его продажи. К нему относятся квартира, дом, комната в коммунальной квартире или часть дома, при условии, что у продавца нет другого жилья (в т.ч. доли в праве собственности на другое жильё).

Важно: если за 90 дней до продажи единственного жилья налогоплательщик приобрёл другое жилое помещение (квартиру, дом, долю), то при продаже первого объекта налог будет уплачиваться, поскольку условие «единственное жильё» не выполняется.

Покупка нового жилья в течение 90 дней до продажи старого

Это положение предусмотрено пунктом 2 статьи 217.1 НК РФ. Если налогоплательщик:

• в течение 90 дней до дня реализации старого жилья приобрёл новое жильё (квартиру, дом, комнату);
• и старое жильё являлось его единственным пригодным для проживания объектом на момент покупки нового;

то доход от продажи старого жилья не облагается НДФЛ, независимо от срока владения им.

Льгота для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми

С 2021 года в НК РФ внесено изменение, согласно которому семьи, в которых воспитываются два и более ребёнка младше 18 лет, освобождаются от уплаты налога при продаже любого жилья (квартиры, дома, комнаты) без учёта срока владения. Это положение действует независимо от того, является ли продаваемое жильё единственным или нет.

Для получения льготы необходимо:

1. Подтвердить наличие двух и более несовершеннолетних детей (свидетельства о рождении, выписка из домовой книги и т.п.).
2. Указать в декларации 3‑НДФЛ, что продажа осуществляется в целях улучшения жилищных условий (покупка нового жилья, строительство дома и т.д.).

Примеры расчёта налога и случаи освобождения

Пример 1: Собственность более пяти лет

Иванов П.С. купил дом в 2018 году и продал его в 2024 году. Срок владения – 6 лет (>5 лет). Налог с дохода не уплачивается.

Пример 2: Единственное жильё с покупкой нового объекта за 90 дней

Сидорова А.В. владела квартирой с 2020 года (единственное жильё). 15 марта 2026 года она купила новый дом, а 20 мая 2026 года продала старую квартиру. Интервал между покупкой нового и продажей старого – 66 дней (<90 дней). Налог не взимается.

Пример 3: Семья с двумя детьми

Семья Петрова имеет двух несовершеннолетних детей (2010 и 2014 гг. рождения). В 2025 году они продали квартиру, находящуюся в собственности всего 2 года. Благодаря наличию двух детей НДФЛ не уплачивается.

Пример 4: Не подпадает под льготу

Кузнецов И.И. купил дом в 2022 году, в 2024 году приобрёл дачу (второе жильё). В 2026 году продал дом, не купив нового жилья в течение 90 дней до продажи. Срок владения домом – 4 года (<5 лет) и он не является единственным жильём (есть дача). В этом случае НДФЛ уплачивается по общей ставке 13 % от дохода, превышающего вычет (если применяется имущественный вычет).

Как оформить льготу в налоговой декларации

Для получения освобождения от НДФЛ необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором произошла продажа. В декларации указываются:

• Сведения о проданном объекте (адрес, кадастровый номер, дата регистрации права собственности).
• Сведения о приобретённом новом жилье (если применяется льгота по пункту 2 статьи 217.1).
• Документы, подтверждающие право на льготу:
  • Выписка из ЕГРН о сроке владения;
  • Договор купли‑продажи нового жилья и акт приёма‑передачи (для льготы «90 дней»);
  • Свидетельства о рождении детей (для льготы семей с детьми);
  • Документы, подтверждающие статус единственного жилья (отсутствие других объектов в собственности);

Если все условия соблюдены, в строке «Налог на доходы физических лиц» указывается ноль, а в пояснениях прописывается основание льготы (например, «продано единственное жильё, срок владения более 5 лет» или «льгота для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми»).

Налог с продажи дома не уплачивается в следующих основных случаях:

1. Срок владения объектом составляет не менее 5 лет (или 3 лет при особых основаниях приобретения).
2. Продаваемое жильё является единственным пригодным для постоянного проживания объектом у налогоплательщика.
3. Новое жильё приобретено не позднее 90 дней до продажи старого.
4. В семье продавца воспитываются два и более несовершеннолетних ребёнка.

При планировании сделки рекомендуется заранее проверить срок владения, наличие другого жилья и возможность воспользоваться одной из перечисленных льгот. Это позволит избежать непредвиденных налоговых выплат и оптимизировать финансовые результаты сделки.