Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, которая управляет многоквартирным домом и оказывает услуги собственникам. Несмотря на некоммерческий статус, ТСЖ обязаны вести бухгалтерский и налоговый учёт, сдавать отчётность и уплачивать налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения. В данной статье рассмотрены основные налоги, особенности их учёта, порядок сдачи отчётности и практические рекомендации для ТСЖ, действующих в 2026 году.
Выбор системы налогообложения
ТСЖ может применять одну из следующих систем:
- Общая система налогообложения (ОСНО) – стандартный режим, при котором учитываются все доходы и расходы;
- Упрощённая система налогообложения (УСН) – наиболее популярный вариант для ТСЖ, позволяющий уменьшить налоговую нагрузку;
- Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН) – применяется крайне редко, только если ТСЖ ведёт сельскохозяйственную деятельность;
- Патентная система налогообложения (ПСН) – возможна, если вид деятельности ТСЖ включён в перечень патентных видов (например, предоставление услуг по управлению жилым фондом в некоторых регионах).
Выбор системы зависит от:
- объёма доходов (лимит для УСН – 150 млн руб. в год по доходам, либо 60 млн руб. по доходам минус расходы);
- наличия сотрудников (УСН допускает до 130 человек);
- вида получаемых доходов (например, плата за коммунальные услуги, полученная от сторонних организаций, не облагается НДС и не включается в доходы по УСН).
Особенности УСН для ТСЖ
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ, в составе доходов ТСЖ при УСН учитываются:
- доходы от реализации товаров, работ, услуг (например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества);
- имущественные права;
- внереализационные доходы (проценты по депозитам, аренда помещений, штрафы и пени).
Важно: плата за коммунальные услуги, полученная ТСЖ от собственников и переданная сторонним ресурсоснабжающим организациям, не включается в налоговые доходы по УСН, если ТСЖ само не оказывает эти услуги и не получает за них вознаграждение (п. 2 ст. 149 НК РФ).
Когда выгоднее ОСНО?
ОСНО может быть предпочтительнее, если:
- ТСЖ получает значительные доходы, облагаемые НДС (например, самостоятельно оказывает услуги по вывозу ТКО, ремонту лифтов, сдаёт в аренду помещения);
- Есть право на вычет НДС по приобретённым товарам и услугам;
- ТСЖ планирует крупные инвестиции в основные средства и хочет амортизировать их для уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль.
Какие налоги платит ТСЖ?
В зависимости от выбранной системы налогообложения ТСЖ уплачивает следующие налоги и сборы:
Налог на прибыль (ОСНО) / налог при УСН - ОСНО – налог на прибыль организаций (20 % от налоговой базы).
- УСН – налог рассчитывается по одной из двух ставок:
- 6 % от доходов (объект «доходы»);
- 15 % от доходов минус расходы (объект «доходы‑расходы»).
Для ТСЖ, управляющих жилым фондом, в некоторых регионах (например, Москва) установлена пониженная ставка 10 % по объекту «доходы‑расходы» (закон г. Москвы от № 41).
НДС
- 6 % от доходов (объект «доходы»);
- 15 % от доходов минус расходы (объект «доходы‑расходы»).
Для ТСЖ, управляющих жилым фондом, в некоторых регионах (например, Москва) установлена пониженная ставка 10 % по объекту «доходы‑расходы» (закон г. Москвы от № 41).
НДС уплачивается только при ОСНО (или при УСН, если ТСЖ является плательщиком НДС по отдельным операциям). Ставки:
- 0 % – экспорт, некоторые международные перевозки;
- 10 % – продукты питания, детские товары, книги и др.;
- 20 % – стандартная ставка для большинства товаров и услуг.
Операции, освобождённые от НДС по ст. 149 НК РФ (например, передача коммунальных платежей ресурсоснабжающим организациям), не считаются льготами и не требуют представления документов при камеральной проверке (см. письмо Минфина от N 03‑11‑06/2/47969).
Налог на имущество организаций
ТСЖ, как владелец общего имущества (крыша, подвалы, лифты, инженерные сети), уплачивает налог на имущество по ставке, установленной субъектом РФ (обычно 0,1 %–2 % от кадастровой стоимости). Однако, если имущество находится в совместной собственности собственников помещений, налог может быть распределён между ними пропорционально долям в праве общей собственности.
Земельный налог
Если ТСЖ владеет земельным участком под домом (например, придомовая территория), уплачивается земельный налог по ставке, установленной местными властями (обычно 0,3 %–1,5 % от кадастровой стоимости).
Транспортный налог
Уплачивается, если ТСЖ владеет транспортными средствами (например, служебный автомобиль для обслуживания дома). Ставка зависит от мощности двигателя и региона.
Страховые взносы
При наличии сотрудников ТСЖ уплачивает страховые взносы в ПФР, ФСС и ФОМС (общая ставка 30 % от фонда оплаты труда, распределяемая между фондами).
Бухгалтерский учёт и отчётность
Ведение бухгалтерского учёта в ТСЖ регулируется Федеральным законом «О бухгалтерском учёте» и Приказом Минфина России № 94н от «О порядке ведения бухгалтерского учёта и составления финансовой отчётности».
Основные счета
| Счет | Назначение |
|---|---|
| 01 | Основные средства |
| 10 | Материалы |
| 20 | Основное производство |
| 26 | Общехозяйственные расходы |
| 60 | Расчёты с поставщиками и подрядчиками |
| 62 | Расчёты с покупателями и заказчиками |
| 66 | Краткосрочные кредиты и займы |
| 68 | Расчёты по налогам и сборам |
| 70 | Расчёты по оплате труда |
| 76 | Прочие дебиторские и кредиторские задолженности |
| 80 | Уставный капитал |
| 84 | Нераспределённая прибыль (убыток) |
| 90 | Продажи |
| 91 | Прочие доходы и расходы |
Отчётность, которую необходимо сдавать - Налоговая декларация по налогу на прибыль (ОСНО) – ежеквартально (форма КНД 1151057) и ежегодно (форма КНД 1151018).
- Декларация по УСН – ежегодно (форма КНД 1151043) до 31 марта года, следующего за отчётным.
- НДС-декларация – ежеквартально (форма КНД 1151016) при ОСНО или при УСН с объектом «доходы» (если есть операции, облагаемые НДС).
- Отчёт о движении денежных средств (ОДДС) – ежегодно (форма КНД 1151050).
- Бухгалтерский баланс и отчёт о финансовых результатах – ежегодно (формы КНД 1151051 и КНД 1151052).
- Сведения о среднесписочной численности сотрудников – ежеквартально (форма КНД 1151044).
- Отчёт по страховым взносам – ежеквартально (форма РСВ‑1).
Все формы подаются в электронном виде через сервис «Налогоплательщик ЮЛ» на сайте ФНС России.
Сроки сдачи отчётности (2026 г.)
| Отчёт | Период | Срок сдачи |
|---|---|---|
| Декларация по УСН | Год | 31 марта следующего года |
| НДС-декларация | Квартал | 20 числа месяца, следующего за отчётным кварталом |
| Декларация по налогу на прибыль | Квартал | 28 числа месяца, следующего за отчётным кварталом |
| Декларация по налогу на прибыль | Год | 28 марта следующего года |
| Бухгалтерский баланс и ОФР | Год | 31 марта следующего года |
| Отчёт по страховым взносам | Квартал | 15 числа месяца, следующего за отчётным кварталом |
Практические рекомендации - Определите объект налогообложения при УСН. Если доходы ТСЖ преимущественно состоят из платы за коммунальные услуги (переданной ресурсоснабжающим организациям), выгоднее выбрать объект «доходы» со ставкой 6 %, поскольку эти платежи не включаются в налоговую базу.
- Ведите раздельный учёт доходов, облагаемых и не облагаемых НДС. Это упростит подготовку НДС-декларации и снизит риск доначислений при камеральной проверке.
- Используйте льготы по налогу на имущество. Во многих регионах предоставляются пониженные ставки или освобождение для некоммерческих организаций, управляющих жилым фондом. Уточните информацию в местном налоговом органе.
- Регулярно сверяйте данные бухгалтерского учёта с банковскими выписками. Это поможет избежать ошибок при отражении процентов по депозитам и других внереализационных доходов.
- Храните первичные документы не менее четырёх лет. При камеральной проверке ИФНС может запросить счета-фактуры, акты выполненных работ, платёжные поручения и т.д.
- Автоматизируйте учёт. Специализированные программы для ТСЖ (например, «1С:ТСЖ и ЖКХ», «Контур.Бухгалтерия ТСЖ») уже содержат шаблоны счетов, форм отчётности и подсказки по налогообложению.
- Консультируйтесь с налоговым консультантом. Из‑за частных изменений в законодательстве (например, региональные льготы по УСН) полезно получать актуальные рекомендации.
Уплата налогов для ТСЖ требует внимательного подхода к выбору системы налогообложения, правильного учёта доходов и расходов, своевременной сдачи отчётности и использования доступных льгот. Наиболее распространённый и выгодный вариант для большинства ТСЖ – УСН с объектом «доходы» (ставка 6 %) или «доходы‑расходы» (ставка 10–15 % в зависимости от региона). При этом важно помнить, что плата за коммунальные услуги, переданная сторонним организациям, не включается в налоговую базу и не облагается НДС.
Соблюдение перечисленных рекомендаций позволит ТСЖ минимизировать налоговые риски, избежать штрафов и сосредоточиться на основной задаче – комфортном управлении многоквартирным домом.
Информация актуальна на 10 сентября 2026 года. При изменении законодательства рекомендуется проверять актуальные нормативные акты и консультироваться с квалифицированными специалистами.