Сдача в аренду нежилых помещений (офисов, складов, торговых площадей) часто становится одним из основных видов деятельности для индивидуальных предпринимателей и малых предприятий. При этом важно правильно определить, какие налоги подлежат уплате при применении упрощённой системы налогообложения (УСН) и как учитывается налог на имущество организаций.

Что такое УСН и когда её можно применять

Упрощённая система налогообложения (УСН) – это специальный налоговый режим, позволяющий заменить несколько налогов (НДС, налог на прибыль, налог на имущество) одним единым налогом. Выбор объекта налогообложения:

• «Доходы» – налог рассчитывается как 6 % (или 15 % в некоторых регионах) от полученных доходов;
• «Доходы минус расходы» – налог составляет 15 % (или 20 % в некоторых регионах) от разницы между доходами и документально подтверждёнными расходами.

УСН доступна организациям и ИП, если их доход за предыдущий календарный год не превысил установленный лимит (на 2026 год – 200 млн руб.) и среднесписочная численность сотрудников не более 130 человек.

Сдача в аренду нежилых помещений и объект налогообложения по УСН

При сдаче в аренду нежилых помещений доход формируется из полученной арендной платы. В зависимости от выбранного объекта налогообложения:

УСН «Доходы»

Налог рассчитывается просто:

Налог = Доход от аренды × Ставка (6 % или 15 %)

При этом расходы, связанные с содержанием имущества (ремонт, коммунальные услуги, амортизация и т.д.), не уменьшают налоговую базу.
УСН «Доходы минус расходы»
Налоговая база определяется как:
Налоговая база = Доход от аренды – Расходы, связанные с арендной деятельностью

К допустимым расходам относятся, например:

амортизация нежилых помещений;
оплата коммунальных услуг (электричество, вода, отопление);
расходы на текущий и капитальный ремонт;
услуги управляющей компании или брокера;
налог на имущество (см. ниже).

После определения налоговой база умножается на ставку 15 % (или 20 % в зависимости от региона).
Налог на имущество организаций при УСН
Одним из ключевых вопросов является то, нужно ли платить налог на имущество, если организация находится на УСН. Ответ зависит от выбранного объекта налогообложения:
УСН «Доходы»
При этом объекте налогообложения налог на имущество не уплачивается. Он заменяется единым налогом по УСН. Однако стоит помнить, что если организация также имеет другие виды деятельности, облагаемые ОСНО, то налог на имущество может сохраняться для тех видов деятельности, которые не попадают под УСН.
УСН «Доходы минус расходы»
В этом случае налог на имущество можно включать в состав расходов, уменьшая thereby налоговую базу по УСН. Для этого необходимо:

Получить справку из налоговой инспекции о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
Рассчитать налог на имущество по ставке, установленной в регионе (обычно 0,1 % – 2 % от кадастровой стоимости);
Включить полученную сумму в статью расходов «Налог на имущество» при определении налоговой базы по УСН.

Пример расчета:

Кадастровая стоимость помещения – 50 000 000 руб.;
Ставка налога на имущество в регионе – 0,5 %;
Налог на имущество за год = 50 000 000 × 0,5 % = 250 000 руб.;
Доход от аренды за год – 3 000 000 руб.;
Прочие расходы (коммунальные услуги, ремонт, амортизация) – 800 000 руб.;
Налоговая база по УСН «Доходы минус расходы» = 3 000 000 – 800 000 – 250 000 = 1 950 000 руб.;
Налог по УСН = 1 950 000 × 15 % = 292 500 руб.

Практические рекомендации
Чтобы избежать ошибок при совмещении УСН и налога на имущество, следуйте этим шагам:

Определите объект налогообложения до начала налогового периода. Изменение объекта возможно только с начала нового календарного года.
Соберите документы подтверждающие расходы: договора с управляющими компаниями, платежки за коммунальные услуги, акты выполненных работ, справки о кадастровой стоимости.
Ведите отдельный учёт доходов и расходов по арендной деятельности, если у вас есть иные виды бизнеса, чтобы корректно распределять налог на имущество.
Проверяйте региональные льготы. В некоторых субъектах РФ предусмотрены пониженные ставки налога на имущество для арендодателей нежилых помещений.
Консультируйтесь с налоговым консультантом перед подачей декларации, особенно если вы планируете перейти с УСН на ОСНО или наоборот.

Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить НДС при сдаче в аренду нежилых помещений на УСН?
Если вы применяете УСН, вы являетесь плательщиком единого налога и не являетесь плательщиком НДС, за исключением случаев, когда вы добровольно зарегистрировались как плательщик НДС (например, для работы с крупными контрагентами, требующими счёт‑фактуру с НДС). В этом случае вам придётся вести отдельный учёт операций с НДС.
Можно ли одновременно применять УСН и патентную систему налогообложения (ПСН) для разных видов деятельности?
Да, законодательство допускает комбинацию специальных налоговых режимов, если каждый вид деятельности соответствует условиям выбранного режима. Например, аренда нежилых помещений может облагаться УСН, а розничная торговля – ПСН.
Что делать, если арендатор требует счёт‑фактуру с НДС?
Вы можете выставить счёт‑фактуру без НДС, указав в ней, что вы применяете УСН и не являетесь плательщиком НДС. Если контрагент настаивает на НДС, вы можете либо перейти на ОСНО для данного вида деятельности, либо предложить арендатору компенсировать сумму НДС из своей стороны (что редко выгодно).
Сдача в аренду нежилых помещений при применении УСН представляет собой удобный налоговый режим, позволяющий упростить учёт и снизить налоговую нагрузку. Главное – правильно выбрать объект налогообложения, учесть все допустимые расходы (в т.ч. налог на имущество при УСН «Доходы минус расходы») и вести документальное подтверждение каждой операции. Соблюдение этих принципов поможет избежать споров с налоговыми органами и обеспечит стабильную финансовую деятельность вашего бизнеса.

Статья подготовлена в ознакомительных целях и не constituye профессиональную налоговую консультацию. Перед принятием решений рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом или аудитором.