Реформа налогообложения имущества в Российской Федерации переходит в завершающую стадию․ С 1 января 2025 года для организаций и с 2027 года для физических лиц основой для расчета налога становится исключительно кадастровая стоимость объектов недвижимости․ В статье подробно разбираем, что изменилось, как считать налог, какие ставки применяются и к чему готовиться в ближайшие годы․

Суть реформы: переход на кадастровую оценку

До недавнего времени налоговая база для большинства объектов определялась по балансовой (учетной) стоимости (для организаций) или инвентарной стоимости (для физлиц)․ Законодатель последовательно переводит всех плательщиков на единую базу — кадастровую стоимость, которая формируется государством и отражает рыночную цену объекта;

• Для организаций: переход завершен с 2025 года (Налоговый период 2024 года уже считается по новым правилам)․
• Для индивидуальных предпринимателей (ИП): имущество, используемое в предпринимательской деятельности, облагается по правилам организаций (ст․ 378․2 НК РФ)․
• Для физических лиц: массовый переход на кадастровую стоимость запланирован на 2027 год (за 2026 год платеж все еще может считаться по инвентарной стоимости в зависимости от региона, но декларацию сдавать не нужно — расчет делает ФНС)․

Какое имущество попадает в перечень кадастрового налогообложения (ст․ 378․2 НК РФ)

Не вся недвижимость облагается по кадастровой стоимости․ Закон (п․ 1 ст․ 378․2 НК РФ) устанавливает закрытый перечень․ К нему относятся:

1. Административные и деловые центры, офисные здания и помещения․
2. Торговые комплексы, торговые центры, магазины, павильоны, ларьки и иные торговые помещения․
3. Объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые)․
4. Гостиницы, мотели, хостелы и иные средства размещения․
5. Спортивные сооружения (стадионы, бассейн, ледовые дворцы и др․), если они не используются для проведения крупных международных соревнований․
6. Объекты развлечений и досуга (кинотеатры, цирки, парки аттракционов и т․д․)․
7. Складские помещения и комплексы (кроме используемых в сельском хозяйстве)․
8. Автомойки, шиномонтажи, сервисные станции․
9. Нежилые помещения, сдаваемые в аренду (если они не относятся к жилым фондам)․
10. Важно: С 2025 года в перечень добавлены пункты выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов (согласно поправкам, принятым Госдумой в первом чтении и готовимым ко второму)․

Исключения: Жилой фонд (квартиры, дома), гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, имущество, используемое в сельском хозяйстве, а также объекты культурного наследия, не облагаются по кадастровой стоимостью (для них сохраняется балансовая/инвентарная база)․

Ставки налога на 2025–2026 годы

Базовая максимальная ставка по ст․ 380 НК РФ составляет 2%․ Однако региональные законы могут устанавливать сниженные ставки (до 0%) для отдельных категорий имущества․

Повышенная ставка 2,5% для дорогих объектов

С 2023 года во большинстве регионов введена дифференцированная шкала:

• Кадастровая стоимость объекта до 300 млн руб․ — ставка 2% (или ниже по решению региона)․
• Кадастровая стоимость объекта свыше 300 млн руб․ — ставка 2,5%․

Примечание: Порог в 300 млн руб․ применяется к каждому отдельному объекту недвижимости, а не к суммарной стоимости имущества налогоплательщика․

Пример расчета для организации (авансовый платеж за 2025 год)

Организация владеет торговым центром (кадастровая стоимость 500 млн руб․) и офисом (кадастровая стоимость 50 млн руб․)․ Ставка региона 2% / 2,5%․

• ТЦ: 500 млн руб․ × 2,5% = 12,5 млн руб․ (годовая сумма)․ Аванс за 1 кв․ = 3,125 млн руб․
• Офис: 50 млн руб․ × 2% = 1 млн руб․ (годовая сумма)․ Аванс за 1 кв․ = 250 тыс․ руб․

Особенности расчета налоговой базы: вычет НДС

Согласно судебной практике (в т․ч․ позиции, отраженные в обзорах «КонсультантПлюс» и «Контур․Норматив» за 2024–2025 гг․), налогоплательщик имеет право уменьшить кадастровую стоимость на сумму НДС, если этот НДС не был принят к вычету ранее (например, при строительстве объекта подрядчиком или приобретении)․

Формула: Налоговая база = Кадастровая стоимость — НДС, выделенный из кадастровой стоимости (если применимо)․

Это существенно снижает нагрузку на плательщиков, построивших объекты самостоятельно или приобретших их с НДС․

Кадастровая оценка 2024–2025 годов: влияние на налог 2025

В 2024 году во многих регионах (в т․ч․ Москве, Московской области, СПб) прошла новая массовая кадастровая оценка․ Новые значения вступили в силу с 1 января 2025 года․

• Для большинства владельцев торговых комплексов, офисов и складов это привело к росту кадастровой стоимости (иногда на 30–50% и более)․
• Соответственно, налог за 2025 год (и авансовые платежи за 2025 год) исчисляется уже от обновленных значений․
• Если стоимость выросла — налог увеличится․ Если снизилась (редкий кейс) — уменьшится․

Как оспорить кадастровую стоимость?

Если вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью, есть два пути:

1. Судебный порядок: Подача иска в суд (ранее — в комиссию при Росреестре, теперь комиссии ликвидированы, суды — единственный инстанция)․ Срок: в течение 6 месяцев с момента вступления стоимости в силу (для оценки 2024 г․ — до середины 2025 г․, но лучше уточнять дату вступления в силу конкретного приказа)․
2. Административный порядок (для ошибок): Если допущена грубая ошибка (неверные характеристики объекта), можно обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении реестровой ошибки․

Совет: Подготовьте независимую рыночную оценку (отчет оценочной стоимости) — это главное доказательство в суде․

Перспективы 2027 года: автоматизация для организаций и переход физлиц

Законодатель готовит кардинальное изменение процедуры уплаты:

Для организаций (с 2027 года):

• Организации перестанут самостоятельно рассчитывать налог и сдавать декларацию․
• Налоговые органы будут направлять сообщения (уведомления) с уже рассчитанной суммой налога и авансовых платежей․
• Срок уплаты на основании сообщения — не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (кварталом)․
• Переходный период: с января 2027 года, расчет ФНС за 2026 год; с апреля 2027 года — полная автоматизация текущих платежей․

Для физических лиц (с 2027 года):

• Первый раз налог по кадастровой стоимости граждане заплатят в 2027 году (за 2026 год)․
• Расчет и направление уведомлений полностью ложится на ФНС․
• Ставки для физлиц остаются прежними (0,1%, жилье/гаражи; 0,5% — иные объекты до 300 млн; 2% — объекты свыше 300 млн руб․), но база станет выше (кадастровая вместо инвентарной)․
• Льготы (на один объект каждого вида) сохраняются․

Единая упрощенная декларация (ЕУД) — отмена декларации по имуществу

С 1 апреля 2026 года вводится Единая упрощенная декларация (ФНС подтвердила применимость)․ Организации, применяющие ЕУД, не сдают отдельную декларацию по налогу на имущество․ Данные для расчета ФНС будет брать из ЕУД и реестров Росреестра․

Чек-лист действий для бизнеса на 2025–2026 годы

1. Проверьте кадастровую стоимость своих объектов на сайте Росреестра (ПКК) или в выписе ЕГРН․ Сравните с прошлыми значениями․
2. Оцените финансовое влияние: пересчитайте авансовые платежи за 2025 год по новым ставкам и стоимостям․
3. Проанализируйте возможность вычета НДС из кадастровой стоимости (если объект строился/покупался с НДС)․
4. При необходимости, подайте иск об оспаривании кадастровой стоимости в суд (соблюдайте сроки)․
5. Подготовьтесь к 2027 году: настройте учет так, чтобы данные о движении имущества (приобретение, выбытие, реконструкция) оперативно отражались в учете для корректного автоматического расчета ФНС․
6. Отслеживайте региональные законы: ставки и льготы устанавливаются субъектами РФ (например, в Москве свои ставки для офисов и ТЦ)․

Переход на кадастровую стоимость — это курс на прозрачность и приближение налоговой базы к рыночной; Для бизнеса это означает рост налоговой нагрузки (из-за роста кадастровых цен) и смену парадигмы: с «сам считал, сам заплатил» на «ФНС посчитает — ты заплати»․ Ключевые задачи сейчас, верификация стоимости объектов, использование права на вычет НДС и своевременная подготовка к полной автоматизации расчетов с 2027 года․

Статья подготовлена на основе нормативных актов НК РФ (ст․ 378․2, 379, 380, 381, 383), региональных законов, судебной практики 2023–2025 гг․ и информации из систем «КонсультантПлюс», «Контур․Норматив», официальных источников ФНС России․ Актуально на ․