Продажа недвижимости – одна из самых значимых операций для юридических лиц. Если объект реализует общество с ограниченной ответственностью (ООО), находящееся на упрощённой системе налогообложения (УСН), то налоговые последствия могут отличаться от стандартных случаев. В данной статье рассматриваются все виды налогов, которые возникают при продаже квартиры ООО на УСН, порядок их расчёта, а также возможные способы оптимизации налоговой нагрузки.

Общие положения о продаже недвижимости ООО на УСН

• ООО на УСН может выбирать один из двух объектов налогообложения: «Доходы» или «Доходы минус расходы».
• При продаже квартиры доход от реализации включается в базу налога по выбранному объекту УСН.
• Если объект налогообложения – «Доходы», то налог рассчитывается только от суммы полученных средств (без учёта расходов).
• Если объект – «Доходы минус расходы», то в базу включаются также документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением и подготовкой квартиры к продаже (например, стоимость покупки, ремонт, нотариальные услуги, государственная пошлина).

Важно: с 1 января 2026 года вступили в силу изменения, согласно которым ООО на УСН, чей годовой доход превышает 20 млн руб., становится плательщиком НДС. Это напрямую влияет на налоговую нагрузку при продаже недвижимости.

Налог на прибыль (УСН) при продаже квартиры

Объект «Доходы»

Налог рассчитывается по формуле:

Налог = Доход от продажи × Ставка УСН

Ставка УСН для объекта «Доходы» составляет 6 % (может быть снижена до 1 % в некоторых регионах при наличии льгот).
Объект «Доходы минус расходы»
Налог рассчитывается по формуле:
Налог = (Доход от продажи – Расходы, связанные с объектом) × Ставка УСН

Ставка УСН для объекта «Доходы минус расходы» – 15 % (в некоторых регионах возможно снижение до 5 %).
К расходам относятся:

стоимость приобретения квартиры (по документам);
затраты на ремонт и улучшение жилого помещения;
государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности;
услуги нотариуса, риелтора, оценщика;
проценты по кредиту, если квартира приобреталась в ипотеку (только часть, относящаяся к периоду владения).


НДС и его влияние на продажу квартиры ООО на УСН
С 1 января 2026 года:

ООО на УСН с доходом > 20 млн руб. в год становится плательщиком НДС по общей ставке 20 %.
Если доход не превышает указанный порог, НДС не начисляется, и операция освобождается от обложения НДС (п. 2 ст. 149 НК РФ).

При продаже квартиры НДС начисляется только в случае, если ООО является плательщиком НДС. База для начисления НДС – полная цена реализации (включая НДС). При этом продавец может предъявить покупателю счёт-фактуру с выделенным НДС, который покупатель сможет принять к вычету, если он также является плательщиком НДС.
Пример: квартира продана за 5 000 000 руб. (без НДС). Если ООО – плательщик НДС, то:
Сумма с НДС = 5 000 000 × 1,20 = 6 000 000 руб.

НДС = 1 000 000 руб.


Налог на имущество организаций
Налог на имущество начисляется на среднегодовую стоимость основных средств, включая недвижимость. При продаже квартиры:

С момента регистрации перехода права собственности объект исключается из базы налога на имущество.
Если продажа произошла в течение отчётного периода, налог за период после продажи не начисляется.

Ставка налога на имущество устанавливается региональными властями и обычно составляет от 0,1 % до 2,0 % от кадастровой стоимости.

Возможные льготы и вычеты

Региональные льготы по УСН: в некоторых субъектах РФ ставка по объекту «Доходы» может быть снижена до 1 %, а по объекту «Доходы минус расходы» – до 5 %.
Вычет расходов при объекте «Доходы минус расходы»: возможность уменьшить базу налога на подтверждённые документами затраты.
Освобождение от НДС: если доход ООО за предшествующий календарный год не превысил 20 млн руб., НДС не начисляется.
Льготы для социально значимых объектов: при продаже жилья, используемого для социальных программ (например, жильё для ветеранов), могут применяться дополнительные коэффициенты снижения налоговой базы.


Порядок расчёта и уплаты налогов

Определить объект налогообложения УСН («Доходы» или «Доходы минус расходы»).
Рассчитать доход от продажи (цена договора).
Если объект «Доходы минус расходы» – собрать и подтвердить все расходы, связанные с квартирой.
Вычислить базу налога по УСН и умножить на соответствующую ставку (6 % или 15 %).
Проверить, превышает ли годовой доход ООО порог 20 млн руб. Если да – начислить НДС по ставке 20 % и выставить счёт-фактуру.
Уплатить налог на имущество за период до даты продажи (если он ещё не уплачен).
Сдать налоговую декларацию по УСН (форма 26.2‑1) и, при необходимости, декларацию по НДС (форма 3‑НДС) в установленные сроки.

Сроки уплаты налога по УСН – не позднее 25‑го числа месяца, следующего за отчётным кварталом. НДС уплачивается ежемесячно (не позднее 20‑го числа месяца, следующего за отчётным).

Пример расчёта (2026 г.)
Исходные данные:

ООО на УСН, объект «Доходы минус расходы».
Годовой доход за 2025 г. – 18 млн руб. (НДС не начисляется).
Квартира продана за 4 500 000 руб.
Расходы: покупка – 2 000 000 руб., ремонт – 300 000 руб., нотариальные и регистрационные расходы – 50 000 руб.

Шаги расчёта:

Доход от продажи = 4 500 000 руб.
Сумма расходов = 2 000 000 + 300 000 + 50 000 = 2 350 000 руб.
База налога по УСН = 4 500 000 – 2 350 000 = 2 150 000 руб.
Налог по УСН (ставка 15 %) = 2 150 000 × 0,15 = 322 500 руб.
НДС не начисляется (доход < 20 млн руб.).
Налог на имущество за период до продажи (примерно 0,5 % от кадастровой стоимости 3 000 000 руб.) = 15 000 руб.


Рекомендации по оптимизации налоговой нагрузки

Выбор объекта УСН: если расходы на квартиру значительны, выгоднее применять объект «Доходы минус расходы».
Документальное подтверждение всех затрат (чеки, акты, договоры) – ключевое условие для вычета.
Планирование продажи в конце года, когда доход может остаться ниже порога 20 млн руб., чтобы избежать НДС.
Использование региональных льгот: перед сделкой уточните ставки УСН в вашем субъекте РФ.
При возможности рассмотреть продажу через дочернюю организацию, не являющуюся плательщиком НДС, если это экономически оправданно.


Продажа квартиры ООО на УСН в 2026 г. требует учёта нескольких налогов: налога по УСН (в зависимости от выбранного объекта), возможного НДС (при превышении дохода 20 млн руб.), а также налога на имущество за период владения объектом. Правильный выбор объекта УСН, тщательное документирование расходов и использование региональных льгот позволяют существенно снизить налоговую нагрузку и сохранить значительные средства для дальнейшего развития бизнеса.
Соблюдение всех сроков уплаты и подачи деклараций гарантирует отсутствие штрафов и пеней, а прозрачная бухгалтерия упрощает взаимодействие с налоговыми органами.