Короткий ответ: не обязательно. Факт того‚ что цена договора купли-продажи (ДКП) ниже 1 000 000 рублей‚ не освобождает автоматически от уплаты НДФЛ. Наличие налога зависит от двух ключевых факторов: срока владения недвижимостью и кадастровой стоимости объекта.

Ниже подробный разбор правил 2026 года‚ актуальных на .

Главное условие: Минимальный срок владения

Если квартира находится в вашей собственности дольше установленного законом срока — налог не платится‚ декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (кроме случаев получения дохода в виде доли‚ см. ниже).

• 3 года — если квартира:
  • приватизирована;
  • получена по наследству;
  • получена в дар от близких родственников;
  • является единственным жильем продавца (с 2020 года);
  • выкуплена по договору ренты/пожизненного содержания.
• 5 лет, во всех остальных случаях (куплена за свои деньги‚ получена в дар от неродственников‚ получена по ДДУ и т.д.).

Если срок владения МЕНЬШЕ минимального: как считается налог

Здесь вступают в силу правила расчета налоговой базы (ст. 214.7 НК РФ). Налог берется не с цены договора‚ а с наибольшей из трех величин:

1. Доход минус вычет 1 000 000 руб. (Цена ДКП – 1 000 000).
2. Доход минус документированные расходы на покупку. (Цена ДКП – Расходы).
3. 70% от кадастровой стоимости на дату продажи.

Важно: Налоговая база не может быть отрицательной (менее нуля). Минимальная база — ноль или 70% от кадастровой стоимости.

Сценарий А: Цена ДКП < 1 000 000 руб. (Ваш случай)

Предположим‚ продаете за 800 000 руб.

• Вариант 1 (Вычет 1 млн): 800 000 – 1 000 000 = -200 000. База = 0 (не может быть ниже нуля).
• Вариант 2 (Расходы): Если купили за 600 000 руб. и есть чеки: 800 000 – 600 000 = 200 000 руб. База = 200 000 руб.
• Вариант 3 (70% Кадастры): Если кадастровая стоимость = 2 000 000 руб. → 70% = 1 400 000 руб.

Результат: Налоговая инспекция выберет максимальное из значений: 1 400 000 руб. (70% кадастры).

НДФЛ к уплате: 1 400 000 × 13% (или 15%) = 182 000 руб. (или 210 000 руб.).

Парадокс: Продали дешево (800 тыс.)‚ а налог платят с 1‚4 млн. Правило 70% от кадастровой стоимости работает всегда‚ если срок владения не истек.

Когда при цене < 1 млн налога всё-таки не будет?

Только если 70% от кадастровой стоимости также меньше 1 000 000 руб. (то есть кадастровая стоимость < ~1 428 571 руб.) И вы применяете вычет 1 млн (или расходы покрывают доход).

В этом случае: Макс(0; Расходы; 70% Кадастры) = 0. Налог = 0. Но декларацию 3-НДФЛ сдавать всё равно придется (см. п. 4).

Ставки НДФЛ в 2026 году

Ставка зависит от налогового резидентства и суммы совокупного дохода за год:

• 13% — для налоговых резидентов РФ (доход за год ≤ 5 млн руб.).
• 15% — для налоговых резидентов РФ (часть дохода > 5 млн руб. за год).
• 30% — для нерезидентов (находятся в РФ < 183 дней за 12 месяцев). Вычет 1 млн и расходы нерезидентам не предоставляются‚ но правило 70% кадастры действует.

Декларация 3-НДФЛ: сдавать или нет?

Ситуация	Налог	Декларация 3-НДФЛ
Срок владения ≥ Минимального (3/5 лет)	Нет	Не нужна (с 2021 г. для физлиц)
Срок < Минимального. Цена ≥ 70% Кадастры. Вычета/расходов хватает‚ чтобы база = 0	Нет	Нужна (чтобы зафиксировать право на вычет/расходы)
Срок < Минимального. Налоговая база > 0 (из-за 70% кадастры или дохода)	Есть	Нужна

Срок сдачи: до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
Срок уплаты: до 15 июля того же года.

Нюансы и ловушки 2026 года

Продажа доли (не всей квартиры)

Вычет на долю составляет 250 000 руб. (если доля единственная) или 500 000 руб. (если продается вся квартира в общей собственности несколькими людьми — вычет делится пропорционально долям). Правило 70% кадастры применяется к кадастровой стоимости доли.

Договор смешанный (Квартира + Мебель/Техника)

Не пытайтесь занизить цену квартиры до 1 млн‚ а разницу вынести в отдельный договор дарения или купли-продажи имущества. Налоговая имеет право переквалифицировать сделку и восстановить доход по рыночной/кадастровой стоимости (ст. 40‚ 41 НК РФ).

Кадастровая стоимость меняется

Кадастровая стоимость пересчитывается регулярно (обычно раз в 2-4 года в зависимости от региона). Проверьте актуальное значение на сайте Росреестра или в ФНС (Личный кабинет налогоплательщика → Жизненные ситуации → Продажа имущества) за день подписания ДКП.

Исключение: Квартира получена до 2016 года

Для объектов‚ приобретенных до ‚ действуют переходные правила. Если срок владения на был более 3 лет — налог не платится. Если менее — считается по общим правилам‚ но с возможностью применения вычета 250 000 руб. (старое правило) вместо 1 000 000 руб. для некоторых категорий. Уточните у налогового консультанта.

Пошаговый алгоритм действий продавца

1. Определите дату приобретения права (ЕГРН‚ договор‚ свидетельство).
2. Рассчитайте срок владения на дату продажи (подписания ДКП/передачи ключей по акту).
3. Если срок ≥ 3/5 лет → Продавайте спокойно‚ налога нет‚ декларации нет.
4. Если срок < 3/5 лет:
   • Узнайте кадастровую стоимость на дату продажи.
   • Посчитайте 70% от кадастровой стоимости.
   • Сравните: Цена ДКП vs 70% Кадастры.
   • Если Цена ДКП < 70% Кадастры → База = 70% Кадастры. Налог будет.
   • Если Цена ДКП ≥ 70% Кадастры → Проверьте‚ покрывает ли Вычет 1 млн (или Расходы) весь доход. Если да — Налог = 0‚ но Декларация нужна.
5. Подготовьте документы (ДКП‚ Акт приема-передачи‚ чеки на покупку/ремонт — если используете расходы‚ паспорт‚ ИНН).
6. Подайте 3-НДФЛ до (если продажа в 2026 г.) через Личный кабинет ФНС‚ Госуслуги или оператора ЭДО.

Резюме: Чек-лист для цены < 1 000 000 руб.

• ✅ Налога НЕТ‚ Декларации НЕТ, если прошел мин. срок владения (3 или 5 лет).
• ❌ Налог ЕСТЬ (по 70% кадастры)‚ Декларация НУЖНА — если срок не прошел И 70% кадастровой стоимости > 0 (что почти всегда так).
• ✅ Налога НЕТ‚ НО Декларация НУЖНА — если срок не прошел‚ НО 70% кадастровой стоимости очень низкие (менее цены продажи) И вычет 1 млн покрывает доход.

---

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться‚ а у вашей сделки могут быть уникальные обстоятельства (доли‚ ипотека‚ матерниный капитал‚ нерезидентство). Рекомендуется проконсультироваться с налоговым советником или юристом перед сделкой.