Сдача жилья в аренду – один из популярных способов дополнить пенсию. Однако многие пенсионеры задаются вопросом: нужно ли платить налог с доходов от аренды и как это сделать правильно, чтобы не нарушить законодательство и не потерять часть заработка. В статье рассмотрены основные налоговые режимы, льготы и особенности, которые важно знать пенсионерам, сдающим квартиру в 2026 году.

Когда возникает обязанность уплачивать налог?

Согласно Налоговому кодексу РФ, любой доход, полученный физическим лицом от сдачи внаем жилого помещения, считается доходом физического лица и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если иное не предусмотрено специальным режимом налогообложения.

• Обязанность возникает с момента получения первого платежа от арендатора.
• Независимо от того, является ли собственник пенсионером, работающим или неработающим, налог уплачивается в общем порядке.
• Исключение составляют случаи, когда доход облагается по специальным налоговым режимам (патент, УСН, самозанятый) или когда применяются льготы, предусмотренные законодательством.

Основные налоговые режимы для сдачи квартиры в аренду

Пенсионер может выбрать один из следующих вариантов уплаты налогов:

1. НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб.) – стандартный режим, при котором декларируется весь полученный доход без вычета расходов (кроме случаев, когда применяется вычет за имущественный налог).
2. Вычет на имущественный налог – если квартира находится в собственности менее 5 лет, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, связанных с приобретением и содержанием жилья (ремонт, коммунальные платежи, страховка и т.д.).
3. Патентная система налогообложения (ПСН) – доступна для индивидуальных предпринимателей, которые оформили ИП и получили патент на вид деятельности «Сдача внаем жилых помещений». Ставка патента фиксирована и зависит от региона и площади объекта.
4. Упрощённая система налогообложения (УСН) – при регистрации ИП можно выбрать объект «Доходы» (ставка 6 %) или «Доходы минус расходы» (ставка 15 %). Этот режим выгоден, если есть значительные расходы на содержание квартиры.
5. Режим самозанятого (НПД) – с 2020 года физические лица могут зарегистрироваться как самозанятые и платить налог на профессиональный доход: 4 % при работе с физическими лицами и 6 % при работе с юридическими лицами. Для сдачи квартиры в аренду физическому лицу подходит ставка 4 %.

Выбор режима зависит от:

• объёма доходов;
• наличия расходов, связанных с арендным объектом;
• желания вести бухгалтерский учёт;
• возможности оформить ИП или статус самозанятого.

Особенности для пенсионеров

Пенсионеры имеют некоторые льготы и особенности, которые могут снизить налоговую нагрузку:

• Социальный вычет на лечение и обучение – не относится напрямую к доходу от аренды, но уменьшает общую сумму НДФЛ, если пенсионер имеет такие расходы.
• Вычет за имущественный налог на жилье – если квартира является единственным жильём пенсионера и он не получает иной доход от продажи недвижимости, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб. (или 2 000 000 руб. при совместной собственности с супругом/супругой) при продаже. Этот вычет не влияет напрямую на арендный доход, но может снизить общую налоговую базу при совмещении доходов.
• Освобождение от НДФЛ при получении пенсии по инвалидности – не относится к арендному доходу, но важно учитывать при суммировании всех источников дохода.
• Возможность применения «налоговых каникул» для newly зарегистрированных ИП – в некоторых регионах первые два года деятельности ИП могут облагаться пониженной ставкой или вовсе освобождаться от налога при УСН «Доходы».

Как правильно оформить и уплатить налог?

Пошаговая инструкция для пенсионера, решившего сдавать квартиру в аренду:

1. Определить выгодный налоговый режим. Сравните ожидаемый годовой доход (например, 3,3 % от стоимости квартиры) и возможные расходы.
2. Зарегистрировать działalność (при необходимости).
   • Для ПСН, УСН или самозанятого – подать заявление в ФНС через личный кабинет на сайте nalog.ru или через мобильное приложение «Мой налог».
   • Для обычного НДФЛ – достаточно вести учёт доходов и подать годовую декларацию 3‑НДФЛ.
3. Вести учёт доходов и расходов. Сохраняйте квитанции об оплате коммунальных услуг, ремонта, страховки, услуг управляющей компании – они могут понадобиться для вычета.
4. Рассчитать налог.
   • НДФЛ: доход × ставка (13 % или 15 %).
   • ПСН: фиксированная сумма патента (зависит от региона и площади).
   • УСН «Доходы»: доход × 6 %.
   • УСН «Доходы минус расходы»: (доход – расходы) × 15 %.
   • НПД: доход × 4 % (при работе с физлицами).
5. Уплатить налог в срок.
   • НДФЛ – не позднее 15 июля года, следующего за отчётным (например, за 2026 год – до 15 июля 2027).
   • ПСН – ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца.
   • УСН – авансовые платежи ежеквартально, итоговый расчёт – до 31 марта следующего года.
   • НПД – автоматически удерживается приложением «Мой налог» при получении дохода.
6. Сдать декларацию (если требуется). Для НДФЛ – форма 3‑НДФЛ; для УСН и ПСН – декларация не требуется, достаточно уплаты налога.

Пример расчёта

Предположим, пенсионер сдаёт однокомнатную квартиру стоимостью 4 000 000 руб. Средняя доходность – 3,3 % годовых, то есть годовой доход составляет:

4 000 000 × 0,033 = 132 000 руб.

Рассмотрим варианты налогообложения:

Режим	Ставка / сумма	Налог за год
НДФЛ (13 %)	13 %	132 000 × 0,13 = 17 160 руб.
НДФЛ (15 % при доходе >5 млн)	не применяется	–
ПСН (пример, регион – Москва, площадь до 50 м²)	≈ 12 000 руб./год	12 000 руб.
УСН «Доходы» 6 %	6 %	132 000 × 0,06 = 7 920 руб.
УСН «Доходы минус расходы» 15 %	предположим расходы 30 000 руб.	(132 000 – 30 000) × 0,15 = 15 300 руб.
НПД (самозанятый) 4 %	4 %	132 000 × 0,04 = 5 280 руб.

Как видно, для данного уровня дохода наиболее выгодными оказываются режимы НПД и УСН «Доходы», если нет значительных расходов на содержание жилья. При наличии крупных затрат на ремонт или коммунальные платежи может быть выгоднее УСН «Доходы минус расходы» или обычный НДФЛ с вычетом имущественных расходов.

Что важно помнить пенсионеру?

• Независимо от выбранного режима, необходимо вовремя уплачивать налоги и подавать требуемую отчётность – иначе могут начисляться пени и штрафы.
• При переходе с одного режима на другой (например, с НПД на ИП) следует уведомить налоговую инспекцию не позднее чем за 10 дней до изменения.
• Если пенсионер получает также другие доходы (проценты по вкладам, дивиденды, подработка), они суммируются с арендным доходом при расчёте НДФЛ по общей ставке.
• Социальные вычеты (на лечение, обучение, благотворительность) можно заявить в годовой декларации 3‑НДФЛ, что уменьшит итоговый налог к уплате.
• При сдаче квартиры через посредника (агентство недвижимости) важно уточнить, кто выступает налоговым агентом – в некоторых случаях агент удерживает НДФЛ самостоятельно.

Пенсионер, сдающий квартиру в аренду, обязан уплачивать налог с полученного дохода, если не применяет специальный налоговый режим, освобождающий от уплаты НДФЛ. Выбор оптимального режима зависит от уровня дохода, величины расходов на содержание жилья и готовности вести бухгалтерский учёт. Наиболее простыми и часто выгодными вариантами для пенсионеров являются:

• режим самозанятого (НПД) – ставка 4 %, минимальная отчётность;
• УСН «Доходы» – ставка 6 %, подходит при отсутствии значительных расходов;
• патентная система (ПСН) – фиксированная плата, удобна при стабильном доходе и небольшой площади объекта.

Перед окончательным выбором рекомендуется провести расчёт собственного сценария (как в примере выше) и, при необходимости, проконсультироваться с налоговым специалистом или воспользоваться онлайн‑калькуляторами ФНС.

---

Информация актуальна на октябрь 2026 года. Законодательство может меняться, поэтому перед подачей декларации или регистрацией ИП/самозанятого следует уточнить текущие нормы на официальном сайте ФНС России (nalog.ru).