Дата актуализации: ․

В соответствии с Налоговым кодексом РФ‚ доход от продажи квартиры‚ дома‚ земельного участка или другого объекта недвижимости облагается налогом в размере 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб․)․ Однако законодатель предусмотрел ряд льгот‚ позволяющих избежать уплаты налога‚ если соблюдены определённые условия․

Минимальный срок владения имуществом

• Три года – для объектов‚ полученных по наследству‚ в качестве подарка от близких родственников‚ а также для недвижимости‚ приобретённой до 1 января 2016 года․
• Пять лет – для всех остальных случаев (покупка на вторичном рынке‚ долевое строительство‚ приобретение после 1 января 2016 года)․

Если срок владения превышает указанный порог‚ доход от продажи считается не облагаемым НДФЛ‚ и декларация по форме 3‑НДФЛ не подаётся․

Исключения из общего правила

• Продажа единственного жилья (если в собственности нет другого пригодного для проживания объекта) – освобождение от налога действует независимо от срока владения․
• Получение вычета в размере 1 000 000 руб․ при продаже объекта‚ находящегося в собственности менее минимального срока (можно уменьшить облагаемую базу на эту сумму)․
• Использование средств от продажи для приобретения нового жилья в течение года (при соблюдении определённых условий) – возможен вычет до 2 000 000 руб․

Изменения‚ планируемые с 1 января 2027 года

Согласно проекту федерального закона‚ обсуждаемому в Государственной Думе‚ с 1 января 2027 года доход от продажи недвижимости будет облагаться по той же шкале‚ что и заработная плата и другие регулярные доходы․ Это означает:

1. Применение прогрессивной ставки НДФЛ (13 % – до 5 млн руб․‚ 15 % – свыше 5 млн руб․) без учёта срока владения․
2. Сохранение льгот для единственного жилья и для случаев получения наследства/дара от близких родственников (они останутся вне налогообложения)․
3. Возможность применения имущественных вычетов (1 000 000 руб․ и 2 000 000 руб․) будет ограничена – они будут действовать только в течение переходного периода (первые два года после вступления в силу нововведения)․

Таким образом‚ если вы планируете продажу недвижимости после 2027 года‚ основное преимущество длительного владения (3 или 5 лет) будет утрачено‚ за исключением указанных выше исключений․

Практический пример расчёта

Допустим‚ вы приобрели квартиру за 4 000 000 руб․ в марте 2022 года и планируете продать её в сентябре 2026 года․

• Срок владения – 4‚5 года (меньше 5 лет‚ так как покупка после 1 января 2016 года)․
• По текущим правилам (до 2027 года) налог будет уплачен‚ если не воспользоваться вычетом․
• Рассчитываем налоговую базу: цена продажи – цена покупки = 5 500 000 – 4 000 000 = 1 500 000 руб․
• Применяем вычет 1 000 000 руб․ (если объект в собственности менее 5 лет): база = 1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 руб․
• НДФЛ = 500 000 × 13 % = 65 000 руб․
• Если же вы продадите квартиру после сентября 2027 года‚ вычет 1 000 000 руб․ может не применяться‚ и налог составит 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб․ (или 15 % при превышении 5 млн руб․)․

Рекомендации для собственников

• Планируйте сделку с учётом текущего срока владения: если вы близки к достижению 3‑ или 5‑летнего порога‚ отложите продажу до его наступления‚ чтобы избежать налога․
• Если вы являетесь владельцем единственного жилья‚ налог не будет удерживаться независимо от срока – это важно учитывать при разводе‚ переезде или изменении семейного положения․
• Следите за законодательными инициативами: обсуждаемые изменения могут сократить льготный период или ввести новые вычеты․ Подписывайтесь на официальные рассылки ФНС России и проверяйте обновления на сайте nalog․ru․
• При использовании вычетов сохраняйте все документы (договор купли‑продажи‚ справки о расходах на улучшение жилья‚ подтверждение целевого использования средств)․ Это упростит заполнение декларации 3‑НДФЛ и снизит риск отказа со стороны налоговой инспекции․

На сегодняшний день минимальный срок владения‚ позволяющий избежать уплаты НДФЛ при продаже недвижимости‚ составляет:

• 3 года – для наследства‚ дара от близких родственников и объектов‚ приобретённых до 1 января 2016 года;
• 5 лет – для всех остальных случаев․

С 1 января 2027 года планируется переход к обложению дохода от продажи недвижимости по общей шкале НДФЛ‚ что сделает срок владения менее значимым для налогового планирования․ Поэтому собственникам рекомендуется учитывать как текущие правила‚ так и предстоящие изменения при принятии решения о продаже своего имущества․