Общая система налогообложения (ОСНО) остается базовым режимом для крупных строительных компаний и организаций, превысивших лимиты по доходам или числу сотрудников. В 2026 году налоговая нагрузка на ОСНО существенно изменилась: повысилась ставка налога на прибыль, снизились пороги обязательного перехода на ОСНО с УСН (лимиты по НДС). Ниже представлен подробный обзор налогов, специфики учета и рисков для строительного бизнеса на общем режиме.
Перечень основных налогов и платежей на ОСНО
Организация-строитель на ОСНО является плательщиком полного набора федеральных, региональных и местных налогов, а также страховых взносов:
- Налог на добавленную стоимость (НДС) — основной косвенный налог.
- Налог на прибыль организаций — главный прямой налог на доход.
- Налог на имущество организаций — на недвижимость, учтенную как основные средства (здания, сооружения, ОНС).
- Земельный налог — за участки в собственности/пользовании.
- Транспортный налог — за автомобили и спецтехнику на балансе.
- Страховые взносы, на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (около 30% от ФОТ).
- НДФЛ — агентом удерживает с доходов сотрудников и физлиц (субподрядчиков-ИП).
Важно: ИП на ОСНО платят НДФЛ по прогрессивной шкале (13/15/18/20/22%), НДС и страховые взносы, но не платят налог на прибыль и имущество организаций (платя имущественный налог физлиц за объекты в собственности).
Налог на прибыль: ставки и база 2026 года
Новые ставки с 2025 года
С 2025 года (актуально для отчетности 2026 года) введена дифференцированная ставка налога на прибыль:
- Базовая ставка — 25% (распределение: 8% — федеральный бюджет, 17% — региональный бюджет).
- Пониженная ставка 20% (3% + 17%) сохранена только для отдельных категорий (Сколково, ИТ-компании при выполнении условий, некоторые СТО и др.), что редко применимо к классическому строительству.
Налогооблагаемая база рассчитывается классически: Доходы минус Расходы (ст. 274 НК РФ). Расходы должны быть экономически обоснованными, документарно подтвержденными и связанными с получением доходов (ст. 252 НК РФ).
Специфика признания доходов и расходов в строительстве
Ключевая сложность — долгосрочные контракты. Налоговый учет должен отражать методики формирования баз по обязательствам:
- Метод процента готовности (п. 2 ст. 274 НК РФ): доходы и расходы признаются по мере выполнения работ (по актам КС-2/КС-3 или этапам по 214-ФЗ). Требует надежной оценки степени готовности.
- Учет убыточных договоров (п. 4 ст. 274 НК РФ): если сумма расходов по договору превышает доходы, ожидаемые убытки признаются расходами текущего периода полностью, формируя налоговый актив (убыток к переносу).
- Расчеты по эскроу-счетам (214-ФЗ): доход застройщика признается в момент перевода денег с эскроу-счета на расчетный счет (после регистрации перехода права), а не в момент внесения дольщиком средств. Это сдвигает момент налогообложения.
НДС: ставки, вычеты и изменения лимитов с 2026 года
Ставки и порядок расчета
- 20% — базовая ставка (большинство строительных работ, материалов).
- 10% — социально значимые объекты (жилое строительство по перечню Правительства, объекты инфраструктуры).
- 0% — экспорт работ/услуг (подтверждается документально).
НДС к уплате = НДС по реализации (выставленный в счете-фактуре) — НДС вычетный (по покупкам, субподрядчикам, импорту).
Критическое изменение 2026 года: лимит 10 млн руб.
С 2026 года лимит выручки для права на освобождение от НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) снижен с 20 млн до 10 млн рублей за предшествующие 3 календарных года (2023–2025). Многие строительные ИП и МСБ на УСН/АУСН/Патенте, преодолевшие этот порог, обязаны перейти на ОСНО и начать платить НДС с 2026 года.
Риски вычетов: «Технические» субподрядчики (ст. 54.1 НК РФ)
Главный риск строителя на ОСНО — отказ в вычете НДС и расходах по налогу на прибыль из-за недобросовестных субподрядчиков.
- ИФНС проверяет: имеет ли субподрядчик персонал, технику, активы, платит ли он налоги и взносы.
- Признаки «оболочки»: нет штата, арендует всё у генподрядчика, нулевая отчетность, массовый директор.
- Последствие: Налоговая отказывает в вычете НДС (ст. 171-172 НК РФ) и в учете расходов на прибыль (ст. 252 НК РФ) по счетам-фактурам и актам такого субподрядчика. Доначисления + штрафы + пени.
Защита: Дю-дилидженес контрагентов (СБИС, Контур.Фокус, ФНС), фиксация контроля выполнения работ (фото, журналы, подписи прорабов), договоры с четкими этапами и ответственностью.
Налог на имущество организаций
Платеж обязателен для ООО на ОСНО; Объекты налогообложения (ст. 374 НК РФ) — недвижимость на балансе как ОС:
- Здания, помещения, сооружения.
- Объекты незавершенного строительства (ОНС) — если они признаны основными средствами (переданы в эксплуатацию, но не оформлены в Росреестре) или по решению организации (п. 4 ст. 346.26 НК РФ для УСН, для ОСНО — по учетной политике и п. 18 ПБУ 6/01);
Ставка устанавливается регионами (макс. 2,2%). Кадастровая стоимость используется для объектов, внесенных в реестр (ТЦ, офисы, нежилые комплексы). Для остальных, балансовая (реальная) стоимость.
Особенности работы по 214-ФЗ (Долевое участие) на ОСНО
Для застройщика, работающего исключительно по ФЗ-214 (не инвестор, не генподрядчик по найму):
| Налог | Специфика учета |
|---|---|
| НДС | Облагается полная стоимость договора ДДУ (в т.ч. стоимость земли). Момент возникновения обязательства — перевод средств с эскроу-счета (п. 5 ст. 167 НК РФ). Вычет по входящим НДС (материалы, субподряд) принимается общим порядком. |
| Прибыль | Доход признается по методу процента готовности (этапы) или при передаче объекта. Расходы (СМР, земля, маркетинг, проценты по кредитам — с ограничениями ст. 269 НК РФ) списываются пропорционально признанному доходу. |
| Уступка прав / Перевыставление СФ | При уступке права требования (цессии) к дольщику, реализация имущественного права (НДС 20%). При перевыставлении СФ субподрядчиком застройщику — стандартный входящий НДС. |
Страховые взносы и НДФЛ
- Взносы ~30% от фонда оплаты труда (22% ПФР + 5,1% ФОМС + 2,9% ФСС). Лимит базы по ПФР в 2026 г. — 2 225 000 руб. (индексируется ежегодно).
- НДФЛ 13/15/18/20/22% — прогрессивная шкала для резидентов РФ. Удерживается агентом (строительной компанией) при выплате зарплаты, авансов, дивидендов.
- Субподрядчики-ИП: Если ИП на УСН/Патенте не предоставил справку о регистрации/отсутствии долгов, генподрядчик удерживает НДФЛ 13% и платит взносы за него (п. 4 ст. 226, ст. 346.21 НК РФ).
Земельный и транспортный налоги
- Земельный: Ставки устанавливают муниципалитеты (макс. 1,5% кадастровой стоимости). Льготы — на земли под жилую застройку, инфраструктуру (региональные законы).
- Транспортный: На спецтехнику (бульдозеры, краны, самосвалы), по л.с. или т.с. (зависит от типа ТС). Ставки — региональные.
Переход с УСН на ОСНО в 2026 году: чек-лист действий
Если выручка за 2023–2025 гг. > 10 млн руб. или число сотрудников > 130 (лимиты УСН), переход обязателен с .
- Учетная политика: Утвердить до (методы амортизации, оценки запасов, признания доходов/расходов по долговременным контрактам).
- НДС: Восстановить «входной» НДС по остаткам материалов, ТМЦ, ОС на (п. 2 ст. 172 НК РФ) — требуется инвентаризация и акты.
- Налог на прибыль: Перенести убытки прошлых лет (на УСН «Доходы-Расходы» убытки не переносятся, на ОСНО — переносятся бессрочно, но только возникшие на ОСНО).
- Бухгалтерия: Перевод на полный ПБУ (ФСБУ 27/2021 «Документы и отчетность», ФСБУ 5/2019 «Запасы», ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»). Нужен штатный или аутсорс-бухгалтер высокого уровня.
- Отчетность: Ежеквартально — декларация по прибыли, НДС. Ежегодно — по имуществу, земле, транспорту. Ежемесячно, РСВ, 6-НДФЛ.
Сравнительная таблица: ОСНО vs УСН (Доходы-Расходы) для стройки в 2026 г.
| Показатель | ОСНО | УСН (Д-Р) 15% |
|---|---|---|
| Налог на прибыль / УСН | 25% (с базы Доходы-Расходы) | 15% (с базы Доходы-Расходы) |
| НДС | Да (20/10%), вычеты возможны | Нет (кроме импорта/нотариусов) |
| Имущество орг. | Да (кадастр/баланс) | Только кадастровые объекты |
| Работа с Крупным бизнесом / Госзаказ (44/223-ФЗ) | Полноценная работа, входной НДС для заказчика | Заказчики часто требуют НДС в цене (теряете 16,7% маржи) |
| Субподряд (ИП/УСН) | Риск ст. 54.1 НК РФ, удержание НДФЛ/взносов | Те же риски, но нет проблемы «вычета НДС» |
| Админ. нагрузка | Высокая (полный учет, СЧФ, архивы) | Средняя (КУДиР, проще отчетность) |
Резюме и рекомендации
Работа на ОСНО в строительстве в 2026 году требует профессионального налогового менеджмента. Ключевые фокусы:
- Планирование налога на прибыль: грамотное распределение косвенных расходов (ОХР, УХР) по объектам, учет процентов по кредитам (тонкий предел ст. 269 НК РФ), работа с убыточными договорами.
- Управление НДС: ежемесячный мониторинг вычетов, проверка контрагентов по ст. 54.1 НК РФ до подписания акта и оплаты, своевременное получение УКД/СЧФ в ЭДО.
- Кадастровая оптимизация: своевременное оформление прав на ОНС и объекты, оспаривание кадастровой стоимости для снижения налога на имущество и земельного.
- Кадровая политика: минимизация рисков по субподрядчикам (перевод ключевых бригад в штат, проверка ИП-наемников).
Выбор режима — стратегическое решение на год вперед. Для компаний, ориентированных на госзаказ, крупных девелоперов и работу с НДС-заказчиками, ОСНО остается единственно возможным вариантом, несмотря на высокую ставку налога на прибыль (25%) и административную сложность. Грамотная учетная политика и автоматизация (1С:Строительство, ERP) позволяют держать налоговую нагрузку в управляемых пределах.
Статья подготовлена на основании НК РФ, ФЗ-214, ПБУ/ФСБУ и информации из открытых источников на . Не является правовой консультацией. Для принятия решений обратитесь к аудитору/налоговому консультанту.