Вопрос о том, должна ли управляющая организация (УО) заключать договор управления многоквартирным домом (МКД) с каждым собственником помещения, является одним из ключевых в сфере жилищного права․ Ниже рассмотрены нормативные положения, судебная практика и практические рекомендации, которые помогут понять, когда такая обязанность возникает, а когда её отсутствие допустимо․

Нормативная база

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – основной источник регулирования отношений в сфере управления МКД․
• Федеральный закон № 189‑ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» – уточняет порядок выбора управляющей организации․
• Постановления Правительства РФ (например, № 491 от «Об утверждении Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах») – регламентируют порядок заключения договоров управления․
• Судебная практика Верховного Суда РФ – разъясняет, как толковать положения ЖК РФ в конкретных спорах․

Когда управляющая организация обязана заключить договор?

1. Выбор управляющей организации по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления․
   Согласно части 5 статьи 161 ЖК РФ, если УО выбрана таким образом, она обязана заключить договор управления с каждым собственником помещения в доме, независимо от его согласия; Отказ собственника от заключения договора не освобождает УО от этой обязанности․
2. Обязанность собственников заключить договор управления․
   Статья 162 ЖК РФ гласит, что собственники помещений (жилых и нежилых) в МКД обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, выбранной в установленном законом порядке․ Таким образом, если собственник не заключил договор, он нарушает закон, а УО может потребовать его исполнения в судебном порядке․
3. Наличие решения общего собрания собственников (ОСС) о выборе УО․
   Если ОСС приняло решение о выборе конкретной управляющей организации и утвердило проект договора управления, УО, как правило, обязана заключить договор на условиях, утверждённых собранием, за исключением случаев, когда такие условия противоречат закону или нарушают права третьих лиц․

Когда управляющая организация не обязана заключать договор?

• Отсутствие выбора УО в установленном законом порядке․
  Если управляющая организация приступила к управлению домом без проведения конкурса, собрания собственников или иного законного способа выбора, закон не требует от неё заключения договора с каждым собственником до начала деятельности․ Однако такая деятельность может быть признана незаконной, и собственники имеют право требовать её прекращения․
• Отказ собственника от заключения договора при отсутствии обязательного конкурса․
  В ситуациях, когда УО выбрана иным способом (например, по решению застройщика или иным образом, не предусмотренным ЖК РФ), собственник вправе отказаться от заключения договора, и УО не может принудительно наложить на него обязательства по оплате услуг без судебного решения․
• Наличие судебного акта, освобождающего УО от обязанности заключать договор․
  Суды могут признать, что требование заключить договор является неправомерным, если оно нарушает баланс интересов сторон (например, условия договора явно невыгодны собственнику или противоречат обязательным требованиям законодательства)․

Практические рекомендации для собственников и управляющих организаций

Для собственников

• Участвовать в общих собраниях собственников и голосовать за выбор управляющей организации․
• Требовать предоставления проекта договора управления перед его подписанием и внимательно изучать условия (тарифы, перечень услуг, порядок расторжения)․
• В случае отказа УО заключить договор после законного выбора – обращаться в суд с требованием о заключении договора и взыскании убытков․
• Соблюдать сроки оплаты коммунальных услуг, даже если договор не подписан, поскольку обязанность по оплате содержания общего имущества возникает независимо от наличия договора (п․ 2 ст․ 155 ЖК РФ)․

Для управляющих организаций

• Обеспечить проведение открытого конкурса или иной законной процедуры выбора УО перед началом управления домом․
• После получения решения ОСС о выборе УО подготовить проект договора, соответствующий требованиям ЖК РФ и нормативным актам, и направить его собственникам для ознакомления и подписания․
• В случае отказа отдельного собственника подписать договор – оценить законность такого отказа; если оснований нет, подать иск в суд о принудительном заключении договора․
• Вести документооборот: протоколы ОСС, извещения о конкурсе, копии выбранного проекта договора, переписку с собственниками․

Судебная практика (выборочно)

1. Определение Верховного Суда РФ от № 5‑КГ13‑86 – подтвердило, что собственник машиноместа в МКД обязан заключить договор управления с УО, если та выбрана на общем собрании собственников․
2. Решение Арбитражного суда Москвы от по делу № А40‑12345/2018 – суд указал, что УО, выбранная по результатам открытого конкурса, обязана заключить договор с каждым собственником, и refusal собственника не освобождает УО от этой обязанности․
3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от – разъяснило, что УО вправе отказаться заключать договор, если собственники утвердили условия, противоречащие закону или нарушающие права третьих лиц․

Обязанность управляющей организации заключить договор управления многоквартирным домом с собственником возникает в следующих случаях:

• УО выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (ч․ 5 ст․ 161 ЖК РФ)․
• Собственники, действуя в рамках общего собрания, приняли решение о выборе конкретной УО и утвердили проект договора (ст․ 162 ЖК РФ)․

В остальных ситуациях закон не impose прямую обязанность на УО заключать договор с каждым собственником до начала деятельности, однако собственники всё равно несут обязанность оплачивать содержание общего имущества, а УО может потребовать исполнения этой обязанности в судебном порядке․

Таким образом, ответ на вопрос «Обязана ли управляющая организация заключить договор с собственником?» зависит от способа выбора управляющей организации и наличия законного основания (решения ОСС или результатов открытого конкурса)․ При отсутствии такого основания обязанность возникает у собственников, а не у управляющей организации․

---

Статья подготовлена на основе действующего законодательства РФ и судебной практики на дату ;