Договор купли‑продажи недвижимости, оформленный с использованием банковской ячейки (эскроу‑счёта), обеспечивает защиту интересов обеих сторон: покупатель получает гарантию передачи денежных средств только после регистрации права собственности, а продавец – уверенность в полной оплате сделки. Ниже представлен подробный образец такого договора с пояснениями к каждому разделу.

Преамбула

В данном разделе указываются стороны сделки, их реквизиты и предмет договора.

Договор № ___ от «__» __________ 20__ г.

г. _________________

Продавец: ______________________________, 
 паспорт серия ___ № __________, 
 выдан _______________________ «___» __________ 20__ г., 
 residing at ______________________________ (адрес скрыт).

Покупатель: ______________________________, 
 паспорт серия ___ № __________, 
 выдан _______________________ «___» __________ 20__ г., 
 residing at ______________________________ (адрес скрыт).

Вместо реальных ФИО, паспортных данных и адресов используются обозначения в квадратных скобках – это позволяет избежать раскрытия персональных данных.

Предмет договора

Описывается объект недвижимости: земельный участок и жилой дом, расположенные на нём.

• Земельный участок:
  • адрес: ______________________________ (указать без личных данных);
  • кадастровый номер: ___________________;
  • площадь: __________ кв.м;
  • категория земель: __________________ (например, земли населённых пунктов);
  • разрешённое использование: __________________ (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
• Жилой дом:
  • адрес: совпадает с адресом участка;
  • кадастровый номер: ___________________;
  • площадь: __________ кв.м;
  • этажность: __________;
  • материал стен: __________________;
  • год постройки: __________;
  • техническое состояние: __________________ (например, «в хорошем состоянии, требует косметического ремонта»).

Стоимость объекта и порядок расчётов

Указывается общая цена сделки, валюта и способ оплаты через банковскую ячейку.

1. Общая стоимость объекта недвижимости составляет __________ рублей (__________ руб. 00 коп.).
2. Покупатель перечисляет полную сумму на эскроу‑счёт № __________ в банке ______________________ (реквизиты счета указываются в приложении №1).
3. Денежные средства остаются на эскроу‑счёте до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект в favour покупателя.
4. После подачи заявления о регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права, банк по поручению продавца переводит деньги с эскроу‑счёта на расчётный счёт продавца № __________ в банке ______________________.
5. В случае отказа в регистрации или возникновения обстоятельств, препятствующих передаче права собственности, эскроу‑счёт разблокируется и средства возвращаются покупателю за вычетом согласованных банковских комиссий (если такие предусмотрены тарифом банка).

Права и обязанности сторон

Обязанности продавца

• Передать покупателю объект недвижимости в состоянии, соответствующем описанию в пункте 2 договора, а также все документы, необходимые для регистрации права собственности (выписка из ЕГРН, технический паспорт дома, согласие супруга/супруги при наличии совместной собственности, справка об отсутствии обременений и т.д;).
• Обеспечить отсутствие третьих лиц, претендующих на объект, и отсутствие арестов, залогов, ограничений (кроме тех, которые оговорены в договоре).
• Принять участие в процедуре государственной регистрации перехода права собственности (подписать заявление, предоставить необходимые документы).

Обязанности покупателя

• Внести полную сумму на эскроу‑счёт в срок, указанный в пункте 3 договора.
• После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности, принять объект в эксплуатацию и обеспечить его содержание.
• Оплатить все налоги, сборы и fees, связанные с регистрацией права собственности (государственная пошлина, нотариальные услуги, банковские комиссии за эскроу‑счёт).

Ответственность сторон

• За нарушение сроков внесения средств на эскроу‑счёт покупатель уплачивает пени в размере __________% от суммы долга за каждый день просрочки.
• За передачу объекта с существенными недостатками, не оговоренными в договоре, продавец обязуется устранить их за свой счёт либо вернуть покупателю часть суммы, пропорциональную стоимости устранения недостатков.
• В случае невозможности регистрации права собственности по вине продавца (например, наличие скрытого обременения), продавец возвращает покупателю всю сумму, внесённую на эскроу‑счёт, плюс компенсацию за понесенные убытки.

Форс‑мажор

Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или задержку исполнения обязательств, если такое неисполнение вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (стихийные бедствия, войны, эпидемии, действия государственных органов и т.п.), которые невозможно было предвидеть или избежать при проявлении разумной осторожности.

Разрешение споров

Все споры и разногласия, возникающие из настоящего договора, стороны endeavour to resolve путем переговоров. Если переговоры не приведут к соглашению в течение __________ дней, спор передается на рассмотрение суда по месту нахождения продавца (или иной согласованной юрисдикции).

Заключительные положения

• Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.
• Изменения и дополнения к договору действительны только при условии их оформления в письменной форме и подписания обеими сторонами.
• Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения всех обязательств сторон.
• Реквизиты банковского эскроу‑счёта прилагаются как Приложение №1.

Пример заполнения ключевых полей (без персональных данных)

Примечание: все указанные выше данные являются вымышленными и служат лишь иллюстрацией способа заполнения договора. При реальном оформлении необходимо подставить актуальные сведения о сторонах, объекте недвижимости и банковских реквизитах.

Использование банковской ячейки (эскроу‑счёта) в договоре купли‑продажи земельного участка и дома существенно повышает уровень безопасности сделки для обеих сторон. Представленный выше образец содержит все необходимые разделы: преамбулу, описание предмета, порядок расчётов через эскроу‑счёт, права и обязанности сторон, ответственность, форс‑мажор, порядок разрешения споров и заключительные положения. При подготовке реального договора рекомендуется:

• Проверить юридическую чистоту объекта (отсутствие обременений, споров, ограничений).
• Уточнить тарифы банка за открытие и ведение эскроу‑счёта.
• Согласовать нотариальное заверение сделки (если того требует законодательство или стороны).
• Обратиться к квалифицированному юристу для проверки окончательного текста договора с учётом актуальных норм гражданского, земельного и налогового законодательства.

Соблюдение этих рекомендаций поможет избежать рисков и обеспечит прозрачное и законное оформление сделки купли‑продажи недвижимости через ячейку.