Дата актуализации: 09:21:15 ()․

Текущее положение дел (до 2027 года)

На сегодняшний день доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по следующим правилам:

• Минимальный срок владения – если квартира находилась в собственности менее 3 лет (или 5 лет для наследства и дарения), доход подлежит налогообложению․
• Ставка налога – 13 % для доходов до 5 млн руб․ в год и 15 % для суммы, превышающей этот порог․
• Вычеты – можно уменьшить облагаемую базу на documented расходы по приобретению и улучшению недвижимости (стоимость покупки, ремонт, государственные пошлины и т․д․)․
• Освобождение от налога – при соблюдении минимального срока владения (3/5 лет) либо при продаже единственного жилья, если оно было единственным объектом недвижимости налогоплательщика более 3 лет․

Таким образом, многие собственники могут полностью избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры, если срок владения достаточен либо они воспользуются вычетами․

---

Что предлагает Минфин: объединение доходов

Согласно проекту поправок в Налоговый кодекс, с 1 января 2027 года доход от продажи недвижимости будет суммироваться с другими регулярными доходами гражданина (зарплата, премии, дивиденды, проценты по вкладам и т․д․) и облагаться по общей прогрессивной шкале НДФЛ․

Ключевые моменты реформы:

1. Отмена отдельной ставки 13/15 % для доходов от недвижимости․
2. Прогрессивная шкала (как для заработной платы):
   • 13 % – доход до 2,4 млн руб․ в год;
   • 15 % – от 2,4 млн до 5 млн руб․;
   • 18 % – от 5 млн до 20 млн руб․;
   • 20 % – свыше 20 млн руб․ в год․
3. Сохранение вычетов на фактические расходы по приобретению и улучшению объекта, но они будут учитываться в общей базе дохода․
4. Минимальный срок владения остаётся unchanged (3/5 лет) для возможности применения вычета, однако сам доход всё равно будет включаться в годовой доход․

Иными словами, даже если вы владели квартирой более 5 лет и ранее были полностью освобождены от налога, с 2027 года прибыль от её продажи будет увеличивать ваш годовой доход и может привести к уплате налога по более высокой ставке, если суммарный доход превысит пороги прогрессивной шкалы․

---

Примеры расчёта: как изменится налоговая нагрузка

Пример 1․ Средний доход, продажа квартиры после 5 лет владения

• Годовой доход (зарплата) – 1 200 000 руб․
• Прибыль от продажи квартиры – 3 000 000 руб․ (после вычета расходов)․
• До 2027 года: прибыль не облагается НДФЛ (срок владения >5 лет) → налог = 0․
• С 2027 года: общий доход = 1 200 000 + 3 000 000 = 4 200 000 руб․
  Налог:
  13 % на первые 2 400 000 = 312 000 руб․
  15 % на оставшиеся 1 800 000 = 270 000 руб;

Пример 2․ Высокий доход, продажа квартиры после 3 лет владения

• Годовой доход (зарплата + бонусы) – 8 000 000 руб․
• Прибыль от продажи квартиры – 2 500 000 руб․
• До 2027 года: срок владения = 3 года → налог 13 % (так как прибыль <5 млн) = 325 000 руб․
• С 2027 года: общий доход = 8 000 000 + 2 500 000 = 10 500 000 руб․
  Налог:
  13 % на 2 400 000 = 312 000 руб․
  15 % на 2 600 000 (до 5 млн) = 390 000 руб․
  18 % на 5 500 000 (сверх 5 млн) = 990 000 руб․

Как видно из примеров, для граждан с умеренным доходом изменение может привести к появлению налога там, где ранее его не было․ Для высокодоходных налоговая нагрузка существенно возрастает из‑за попадания в более высокие прогрессивные ставки․

---

Что это значит для разных категорий налогоплательщиков?

Собственники‑инвесторы

Лица, покупающие недвижимость с целью перепродажи, будут ощущать рост налоговой нагрузки, поскольку их прибыль будет суммироваться с основным доходом и облагаться по прогрессивной шкале․ Это может снизить привлекательность краткосрочных спекулятивных сделок․

Семьи, продающие единственное жильё

Если квартира является единственным объектом недвижимости и срок владения превышает 3 лет, налог всё равно будет рассчитываться по общей шкале․ Однако многие семьи могут воспользоваться вычетами на улучшение жилья, что частично смягчит эффект․

Пенсионеры и лица с низким доходом

Для граждан, чей годовой доход ниже порога 2,4 млн руб․, добавление прибыли от продажи недвижимости может не вывести их из первой ставки (13 %)․ В этом случае налоговая нагрузка останется относительно умеренной․

Высокодоходные специалисты и предприниматели

Для этой группы объединение доходов приведёт к значительному увеличению налога из‑за попадания в ставки 18‑20 %․ Планирование продажи недвижимости становится важным элементом налогового оптимизирования․

---

Рекомендации по подготовке к изменениям

• Планируйте срок владения․ Если возможно, держите недвижимость минимум 5 лет, чтобы воспользоваться вычетом на улучшение и уменьшить базу налогообложения․
• Учитывайте улучшения․ Сохраняйте все чеки и документы на ремонт, реконструкцию, подключение инженерных систем – они уменьшают облагаемую прибыль․
• Рассматривайте рассрочку продажи․ При получении выплаты в несколько лет можно распределить доход по разным налоговым периодам, потенциально оставаясь в более низкой ставке․
• Консультируйтесь с налоговым специалистом․ Индивидуальный расчёт с учётом всех источников дохода поможет выбрать оптимальный момент сделки․
• Следите за законодательными обновлениями․ Поправки могут быть уточнены перед вступлением в силу, поэтому важно быть в курсе официальных разъяснений ФНС и Минфина․

---

Реформа, предусматривающая объединение доходов от продажи недвижимости с другими регулярными доходами, направлена на упрощение налоговой системы и повышение её прогрессивности․ Хотя она устраняет отдельные льготные ставки для недвижимости, она также вводит необходимость более тщательного планирования сделок и учёта всех источников дохода․

Для большинства россиян изменение приведёт к появлению налоговой нагрузки там, где ранее её не было, особенно если продажа недвижимости происходит совместно с высоким основным доходом․ Однако правильное использование вычетов, соблюдение минимального срока владения и консультация с профессионалами помогут минимизировать налоговые потери и адаптироваться к новым правилам․

Следите за официальными публикациями Минфина и ФНС, чтобы быть готовыми к вступлению изменений в силу с 1 января 2027 года․