Продажа недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ). При реализации двух квартир в течение одного налогового периода возникают дополнительные нюансы: суммарный доход может попасть в другую налоговую ставку‚ а срок владения каждым объектом влияет на возможность получения льготы. Ниже – подробный разбор правил‚ действующих в 2026 году‚ с примерами расчёта и практическими рекомендациями.

Основные положения НДФЛ при продаже жилья

• НДФЛ взимается с полученного дохода – разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение (цена покупки‚ государственные пошлины‚ расходы на ремонт‚ если они документально подтверждены).
• Если расходы неизвестны или не подтверждены‚ можно воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 рублей на каждый объект недвижимости.
• Декларация 3‑НДФЛ подаётся не позже 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
• Налог уплачивается до 15 июля того же года‚ в котором подана декларация.

Срок владения и льготы

Освобождение от НДФЛ возможно‚ если квартира находилась в собственности:

• более 5 лет – общий случай;
• более 3 лет – если квартира получена по наследству‚ в качестве подарка от близких родственников‚ либо является единственным жильём собственника (при условии‚ что в течение последних 5 лет у него не было другой недвижимости‚ полученной по договору купли‑продажи‚ дарения или приватизации).

При продаже двух квартир каждый объект оценивается отдельно: если одна из них соответствует условию льготного срока‚ налог с неё не взимается‚ а с другой – рассчитывается обычным образом.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 1 января 2025 года

С 2025 года введена прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц:

Доход от продажи недвижимости суммируется с другими доходами (зарплата‚ проценты по вкладам и т.д.) и определяет‚ в какую ставку попадает налог;

Как рассчитать налог при продаже двух квартир

1. Определите доход от каждой сделки:
   • Доход = цена продажи – documented расходы на приобретение (или стандартный вычет 1 000 000 руб.).
2. Проверьте срок владения каждой квартирой. Если срок ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет при особых основаниях) – доход от этой квартиры не облагается налогом.
3. Суммируйте облагаемый доход от обеих квартир.
4. К полученной сумме добавьте другие доходы за год и определитеную ставку по прогрессивной шкале.
5. Налог = облагаемый доход × ставка.
6. Заполните декларацию 3‑НДФЛ‚ укажите полученный доход‚ вычеты и уплаченный налог.

Пример расчёта

Иван продал в 2026 году две квартиры:

• Квартира А: куплена в 2019 году за 3 000 000 руб.‚ продана за 4 500 000 руб.‚ срок владения 7 лет.
• Квартира Б: куплена в 2022 году за 2 800 000 руб.‚ продана за 3 600 000 руб.‚ срок владения 4 года.

Шаги:

1. Квартира А – срок > 5 лет → доход не облагается.
2. Квартира Б:
   • Документированные расходы = 2 800 000 руб.
   • Доход = 3 600 000 – 2 800 000 = 800 000 руб.
   • Срок владения < 5 лет и нет особых оснований → налог платится.
3. Облагаемый доход = 800 000 руб.
4. Предположим‚ другой доход Ивана за год = 1 500 000 руб. (зарплата).
5. Налог = 800 000 × 0‚13 = 104 000 руб.

Если бы квартира Б была продана за 5 000 000 руб;‚ доход составил бы 2 200 000 руб.‚ а суммарный доход (включая зарплату) достиг бы 3 700 000 руб. → ставка 15 % на часть дохода свыше 2 400 000 руб.

Особенности при продаже двух объектов в один год

• Суммарный доход может превысить порог 2 400 000 руб.‚ что приводит к применению повышенной ставки 15 % (или 18 % при доходе > 5 000 000 руб.).
• Если одна из квартир продана с убытком (цена продажи меньше документированных расходов)‚ убыток можно зачесть против дохода от другой квартиры в пределах того же налогового периода.
• При использовании стандартного вычета 1 000 000 руб. на каждый объект важно иметь документы‚ подтверждающие факт покупки (договор купли‑продажи‚ акт приёма‑передачи). Без них вычет не предоставляется.

Практические советы

1. Сохраняйте все документы о покупке‚ ремонте и связанных расходах минимум 4 года после продажи – они могут понадобиться при проверке.
2. Если планируете продать две квартиры в течение года‚ рассчитайте заранее ожидаемый доход и выберите оптимальный момент реализации (например‚ перенести одну сделку на следующий год‚ чтобы остаться в нижней ставке).
3. При наличии убытка от одной сделки оформите его в декларации 3‑НДФЛ – это уменьшит базу налогообложения.
4. Консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом перед сделкой‚ особенно если суммы значительны или есть сложные обстоятельства (наследство‚ дарение‚ ипотека).
5. Помните‚ что ФНС получает сведения о сделках из ЕГРН автоматически‚ поэтому попытка «скрыть» продажу неэффективна и может привести к штрафам.

При продаже двух квартир налог на доходы физических лиц рассчитывается отдельно для каждого объекта‚ но итоговый доход суммируется с другими доходами и определяет ставку по прогрессивной шкале НДФЛ. Основные моменты‚ которые нужно учитывать:

• Срок владения (5 лет – общая льгота‚ 3 лет – при особых основаниях).
• Возможность использования стандартного вычета 1 000 000 руб. на каждый объект.
• Возможность зачёта убытка от одной сделки против дохода от другой.
• Влияние суммарного годового дохода на ставку 13 %‚ 15 % или 18 %.

Знание этих правил позволяет минимизировать налоговые выплаты и избежать ошибок при заполнении декларации 3‑НДФЛ. Будьте внимательны к документам‚ планируйте сделки заранее и‚ при необходимости‚ обращайтесь к профессионалам.