Дата публикации: .
Что такое предварительный договор купли‑продажи?
Предварительный договор (или договор о намерении) – это соглашение‚ в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли‑продажи объекта недвижимости. В нём обычно фиксируются:
- предмет сделки (описание объекта‚ его адрес‚ кадастровый номер);
- цена и порядок расчётов (аванс‚ задаток‚ поэтапные платежи);
- сроки заключения основного договора;
- условия расторжения и последствия неисполнения обязательств.
Важно понимать‚ что сам по себе предварительный договор не передаёт право собственности на объект. Он лишь создаёт обязательство сторон заключить основной договор в будущем.
Налоговые последствия при заключении предварительного договора
Налоговая нагрузка зависит от того‚ кто является стороной сделки (физическое лицо или юридическое лицо) и какие платежи осуществляются до подписания основного договора.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Если продавец – физическое лицо‚ то доход‚ подлежащий обложению НДФЛ‚ возникает в момент фактического получения денежных средств (или иного имущества) в качестве оплаты по договору‚ независимо от того‚ оформлен ли уже основной договор или нет.
- Если получен аванс/задаток по предварительному договору‚ эта сумма считается доходом в налоговом периоде‚ когда она фактически поступила на счёт продавца.
- В случае последующего возврата средств (например‚ при расторжении предварительного договора) ранее начисленный НДФЛ подлежит корректировке: излишне уплаченный налог можно вернуть через подачу уточнённой декларации или заявление о зачёте/возврате переплаты.
Пример из практики (ГАРАНТ‚ дело № 251292): физическое лицо получило аванс в 2009 г.‚ позже вернуло его после расторжения договора. Налоговая инспекция initially требовала уплатить НДФЛ с полученной суммы‚ но после представления документов о возврате средств налог был зачтён/возвращён.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
НДС возникает только у тех сторон‚ которые являются плательщиками НДС (как правило‚ юридические лица или индивидуальные предприниматели на общей системе налогообложения).
- Если продавец – плательщик НДС‚ то аванс‚ полученный по предварительному договору‚ облагается НДС в момент его получения (ст. 164 НК РФ).
- При возврате аванса покупателю НДС подлежит восстановлению (вычету) в том же налоговом периоде‚ в котором был возвращён аванс.
Налог на имущество физических лиц
Поскольку право собственности на объект не переходит до заключения основного договора‚ налог на имущество не начисляется на предварительный этап. Налог начинает исчисляться с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Что происходит при расторжении предварительного договора и возврате средств?
Если стороны решают расторгнуть предварительный договор и вернуть полученные денежные средства‚ налоговые последствия зависят от момента возврата:
- Возврат до конца налогового периода: доход не признаётся‚ НДФЛ и НДС не начисляются.
- Возврат после окончания налогового периода: ранее начисленный налог подлежит корректировке (зачёт или возврат переплаты) путем подачи уточнённой декларации или заявления в налоговый орган.
Важно сохранять все подтверждающие документы: договор‚ платежные поручения‚ соглашение о расторжении‚ акты возврата средств. Они служат основанием для корректировки налоговых обязательств.
Рекомендации по оформлению предварительного договора с точки зрения налогов
- Чётко прописывайте порядок и сроки внесения аванса/задатка‚ а также условия его возврата.
- Указывайте‚ что платежи считаются авансом (задатком) и не являются оплатой за объект до подписания основного договора.
- При работе с юридическими лицами – плательщиками НДС – включайте в договор положение о начислении и восстановлении НДС при получении и возврате аванса.
- После получения средств сразу отражайте их в бухгалтерском учёте как аванс (кредиторская задолженность) до момента исполнения основного договора.
- В случае расторжения договора оформляйте письменное соглашение о возврате средств и сохраняйте платежные документы для налоговой инспекции.
Налоговые последствия при заключении предварительного договора купли‑продажи зависят от:
- статуса сторон (физическое/юридическое лицо‚ плательщик НДС);
- момента фактического получения денежных средств;
- условий возврата аванса/задатка при расторжении договора.
Основное правило: доход (и‚ следовательно‚ НДФЛ) возникает в момент фактического получения средств‚ а НДС – у плательщиков НДС в тот же момент. При возврате средств ранее начисленные налоги подлежат корректировке через уточнённые декларации или заявления о зачёте/возврате переплаты.
Соблюдение указанных рекомендаций позволит избежать непредвиденных налоговых рисков и обеспечит корректное отражение сделки в налоговой и бухгалтерской отчётности.