Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества. Однако‚ когда даритель и одаряемый не находятся в близком родстве‚ сделка сопровождается налоговыми последствиями‚ которые важно учитывать уже на этапе подготовки договора;

Что считается доходом при дарении недвижимости?

Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ‚ получение имущества в качестве дара рассматривается как получение дохода в натуральной форме. Размер дохода определяется как кадастровая стоимость объекта на момент подписания договора дарения (если кадастровая стоимость отсутствует – рыночная стоимость‚ подтверждённая независимой оценкой).

Ставка налога и порядок его уплаты

• НДФЛ – 13 % от определённого дохода (кадастровая стоимость).
• Если объект находится в собственности дарителя менее трёх лет‚ налог удерживается полностью; при сроке владения более трёх лет возможна применение налогового вычета в размере 1 000 000 рублей (по аналогии с продажей недвижимости). Вычет предоставляется только при условии‚ что даритель не получал иных вычетов по данному объекту в течение текущего налогового периода.
• Налог уплачивается в виде самостоятельного платежа по форме 3‑НДФЛ не позднее 30 апреля года‚ следующего за годом получения дара. При этом налоговый агент (даритель) не удерживает налог – обязанность лежит на одаряемом.

Особенности для не родственных сторон

Льготы‚ предусмотренные для близких родственников (родители‚ дети‚ супруги‚ братья и сестры‚ дедушки/бабушки‚ внуки)‚ не применяются‚ если между сторонами отсутствует родственная связь. В этом случае:

1. Полный налоговый доход учитывается без применения нулевой ставки.
2. Нельзя воспользоваться освобождением от НДФЛ‚ которое действует при дарении между близкими родственниками.
3. Возможен только вычет в размере 1 000 000 рублей‚ если объект находился в собственности дарителя более трёх лет (см. пункт выше).

Регистрация договора дарения и связанные расходы

Помимо налога‚ при оформлении дарения необходимо учесть:

• Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре – 0‚5 % от кадастровой стоимости объекта‚ но не менее 2 000 рублей и не более 20 000 рублей.
• Нотариальные услуги (при необходимости нотариального удостоверения договора) – тарифы устанавливаются нотариальной палатой региона.
• Оценка объекта (если кадастровая стоимость отсутствует или сторона желает использовать рыночную стоимость) – стоимость услуг независимого оценщика.

Пошаговая инструкция оформления дарения между не родственными лицами

1. Определение стоимости объекта – запросить выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью либо заказать независимую оценку.
2. Составление договора дарения – включает реквизиты сторон‚ описание недвижимости‚ условие о безвозмездности передачи‚ подписи сторон.
3. Нотариальное удостоверение (по желанию или обязательно в некоторых случаях) – особенно рекомендуется‚ если одна из сторон является юридически недееспособной.
4. Подача документов в Росреестр – договор дарения‚ заявление о регистрации права‚ выписка из ЕГРН‚ паспорта сторон‚ квитанция об оплате госпошлины.
5. Получение нового свидетельства о праве собственности – после регистрации одаряемый становиться полным владельцем объекта.
6. Уплата налога – заполнить декларацию 3‑НДФЛ‚ указать полученный доход (кадастровая стоимость)‚ применить вычет (если есть)‚ рассчитать НДФЛ 13 % и уплатить его до 30 апреля следующего года.
7. Хранение документов – договор‚ выписка из ЕГРН‚ квитанции об оплате налога и госпошлины сохраняются минимум четыре года (срок налоговой проверки).

Изменения в законодательстве с 2026 года

С 1 января 2026 года в Налоговый кодекс внесены следующие поправки‚ влияющие на рассматриваемую ситуацию:

• Повышен порог для применения вычета в размере 1 000 000 рублей: теперь он доступен только при сроке владения объектом более пяти лет (ранее – три года).
• Введено обязательное уведомление налогового органа о получении дара в течение 30 дней после регистрации права собственности (форма уведомления утверждена приказом ФНС № ММВ‑7‑11/123@).
• Уменьшена ставка госпошлины за регистрацию права собственности до 0‚4 % от кадастровой стоимости (минимум 1 500 рублей‚ максимум 15 000 рублей).

Эти изменения следует учитывать при планировании сделки‚ чтобы избежать непредвиденных налоговых обязательств.

Практические рекомендации

• Перед подписанием договора оцените‚ выгодно ли будет одаряемому платить НДФЛ. Иногда более целесообразно оформить сделку как куплю‑продажу с минимальной ценой (не ниже 70 % кадастровой стоимости) и применить налоговый вычет при продаже.
• Если объект находится в собственности дарителя более пяти лет‚ обязательно укажите это в декларации – вычет в 1 000 000 рублей значительно уменьшит налоговую нагрузку.
• Сохраняйте все подтверждающие документы (выписки из ЕГРН‚ квитанции об оплате‚ акты оценки) – они могут потребоваться при налоговой проверке.
• При возникновении сомнений в правильности расчёта налога обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или юристу‚ специализирующемуся на гражданском и налоговом праве.

Дарение недвижимости между физическими лицами‚ не состоящими в близком родстве‚ влечёт за собой уплату НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости объекта (с возможным применением вычета в 1 000 000 рублей при сроке владения более пяти лет). Помимо налога‚ необходимо учесть госпошлину за регистрацию права собственности и‚ при необходимости‚ нотариальные расходы. Следуя представленной пошаговой инструкции и учитывая изменения законодательства 2026 года‚ стороны смогут оформить сделку законно и минимизировать налоговые риски.