Продажа квартиры, дома, дачи, гаража или земельного участка сопровождается уплатой налогов․ В зависимости от того, кто является продавцом (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо) и от срока владения объектом, применяются разные налоги и льготы․ Ниже подробно рассмотрены все аспекты налогообложения сделок с недвижимостью в 2026 году․

Кто и какой налог платит?

• Физические лица (не ИП) – НДФЛ (налог на доходы физических лиц)․
• Индивидуальные предприниматели – налог зависит от выбранной системы налогообложения (УСН, ОСНО, патент)․
• Юридические лица – налог на прибыль организаций (Налог на прибыль) и, при реализации недвижимости в рамках основной деятельности, НДС․

НДФЛ при продаже недвижимости физическими лицами

Ставки НДФЛ в 2026 году

С 1 января 2026 года действует прогрессивная шкала:

• 13 % – для доходов до 5 млн руб․
• 15 % – для части дохода от 5 млн до 20 млн руб․
• 20 % – для части дохода от 20 млн до 50 млн руб․
• 22 % – для части дохода свыше 50 млн руб․

Для иностранных агентов (внесённых в реестр) с 1 января 2026 года ставка составляет 30 % независимо от размера дохода․

Когда НДФЛ не уплачивается?

• Собственник владел объектом более минимального срока:
  • 5 лет – для недвижимости, полученной по наследству, дарению, приватизации или в результате выплаты доли в уставном капитале;
  • 3 года – для недвижимости, полученной в результате выплаты доли в уставном капитале (при определённых условиях) или в результате участия в долевом строительстве․
• Применён имущественный вычет в размере 1 000 000 руб․ (один раз в год на один объект)․
• Продажа объекта, стоимость которого не превышает минимальный доход для налогообложения (кадастровая стоимость × 0,7)․ Если фактическая цена продажи ниже этой величины, налог не исчисляется․

Расчёт налога

Общая формула:

НДФЛ = (Цена продажи – Расходы на приобретение – Имущественный вычет) × Ставка НДФЛ

Расходы на приобретение могут включать:

стоимость объекта по договору купли‑продажи;
затраты на государственную регистрацию права;
услуги риэлтора, нотариуса, оценщика (при наличии документов)․

Пример расчёта
Физическое лицо продало квартиру за 6 000 000 руб․ Кадастровая стоимость – 5 500 000 руб․, минимальный доход = 5 500 000 × 0,7 = 3 850 000 руб․ Поскольку цена продажи выше минимального дохода, налог считается от фактической цены․

Расходы на приобретение (документально подтверждённые) – 4 000 000 руб․
Имущественный вычет – 1 000 000 руб․
Налоговая база = 6 000 000 – 4 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 руб․
Ставка НДФЛ (до 5 млн) – 13 %․
НДФЛ = 1 000 000 × 0,13 = 130 000 руб․

НДФЛ для индивидуальных предпринимателей
ИП могут применять разные режимы налогообложения:
УСН «Доходы»
Ставка – 6 % от всей суммы полученной от продажи недвижимости (без учёта расходов)․
УСН «Доходы минус расходы»
Ставка – 15 % от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами (покупка, регистрация, улучшение и т․д․)․
Общая система налогообложения (ОСНО)
Налог на прибыль – 20 % от финансового результата (доход минус расходы)․ При этом возможно применение НДС, если объект реализуется в рамках основной деятельности и не освобождён от налогообложения․
Налогообложение юридических лиц
Налог на прибыль
При продаже недвижимости, не связанной с основной деятельностью, доход включается в базу налога на прибыль (ставка 20 %)․ Расходы на приобретение и улучшение объекта уменьшают налогооблагаемую базу․
НДС
Если объект недвижимости реализуется в рамках основной деятельности и не подпадает под льготы (например, продажа жилого помещения физическому лицу для личного использования), то НДС начисляется по ставке 20 % от стоимости продажи․ Исключения:

Продажа жилого помещения физическому лицу – НДС не облагается (ст․ 149 НК РФ)․
Реализация объектов, находящихся в собственности менее 3 лет, может подпадать под правило «реализации основных средств» и облагаться НДС․

Сроки уплаты и отчётности

Физические лица – налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода․ Декларация 3‑НДФЛ подаётся до 30 апреля того же года․
ИП на УСН – налог уплачивается поквартально (авансовые платежи) либо единовременно по итогам года, в зависимости от выбранного порядка․
Юридические лица – налог на прибыль уплачивается поквартально (авансовые платежи) с последующей итоговой декларацией до 28 марта года, следующего за отчётным․
НДС – декларация подаётся поквартально не позднее 20‑го числа месяца, следующего за отчётным кварталом․

Льготы и специальные положения

Семьи с детьми – при выполнении определённых условий (например, наличие не менее двух детей, совместное проживание и т․д․) возможна полная освобождение от НДФЛ при продаже единственного жилья, независимо от срока владения․
Инвалиды I и II групп – могут воспользоваться повышенным имущественным вычетом (до 2 000 000 руб․) при продаже жилья․
Герои труда, ветераны ВОВ – льготы по НДФЛ и налогу на имущество․
Продажа объекта, полученного по программе реновации или переселения – часто предусмотрено освобождение от налога на прибыль для юридических лиц․

Как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать налоговые риски

Сохранять все документы, подтверждающие расходы на приобретение и улучшение объекта (договоры, чеки, акты приёма‑передачи)․
Перед продажей проверить кадастровую стоимость и рассчитать минимальный доход (кадастровая стоимость × 0,7)․ Если цена продажи ниже этого показателя, налог не начисляется․
При возможности воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб․ (не забывайте, что он предоставляется один раз в год на один объект)․
Если срок владения меньше минимального, рассмотреть вариант отсрочки продажи до достижения необходимого периода․
Консультироваться с налоговым консультантом или юристом при сложных сделках (например, продажа долей в общей собственности, обмен недвижимости, продажа через доверенность)․

Налогообложение при продаже недвижимости в 2026 году зависит от множества факторов: статуса продавца, срока владения объекта, величины дохода и наличия льгот․ Физические лица платят НДФЛ по прогрессивной шкале (13‑22 %), с возможностью применения имущественного вычета и освобождения при соблюдении минимального срока владения․ ИП выбирают между УСН (6 % или 15 %) и ОСНО (20 % налога на прибыль)․ Юридические лица уплачивают налог на прибыль (20 %) и, при реализации в рамках основной деятельности, НДС (20 %), за исключением продажи жилого помещения физическому лицу․
Правильное ведение документации, своевременная подача деклараций и использование доступных льгот позволяют значительно снизить налоговую нагрузку и избежать штрафов со стороны налоговых органов․

Информация актуальна на 10 сентября 2026 года․ Перед принятием решений рекомендуется уточнить текущие нормы Налогового кодекса РФ и, при необходимости, получить профессиональную консультацию․