Продажа квартиры – это сделка с недвижимостью, при которой физическое лицо получает доход. В зависимости от срока владения объектом и ряда других условий с этого дохода может быть удержан налог на доходы физических лиц (НДФЛ) либо продажа может быть полностью освобождена от налогообложения. Ниже подробно рассмотрены все аспекты налогообложения при продаже новой квартиры (первичного рынка) в 2026 году.

Основные правила налогообложения продажи недвижимости

• Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, если собственник не освобождён от налога по сроку владения.
• Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение (и, при желании, на улучшение) объекта.
• Ставка НДФЛ в 2026 году прогрессивная:
  • 13 % – на часть дохода до 5 000 000 руб.;
  • 15 % – на часть дохода свыше 5 000 000 руб.
• Для не‑налоговых резидентов РФ (пребывание в стране менее 183 дней в календарном году) ставка составляет 30 %.

Срок владения, освобождающий от НДФЛ

Минимальный срок владения, после которого продажа квартиры освобождается от уплаты НДФЛ, зависит от даты и способа приобретения объекта:

1. Если квартира приобретена по возмездному договору (купля‑продажа) после 1 января 2016 г. – минимальный срок составляет 3 года.
2. Если квартира приобретена до 1 января 2016 г. – минимальный срок составляет 5 лет.
3. Для получения квартиры в дар от близких родственников, наследования или приватизации также применяется 3‑летний срок (при условии, что право собственности возникло после 1 января 2016 г.).

Срок считается с даты государственной регистрации права собственности (дата внесения записи в ЕГРН). Для новой квартиры, купленной у застройщика, этот момент обычно совпадает с датой подписания акта приёма‑передачи и последующей регистрации в Росреестре.

Как определить налоговую базу

Если срок владения меньше установленного minima, налог рассчитывается от дохода, который определяется следующим образом:

Доход = Цена продажи – Расходы на приобретение – Расходы на улучшение (по желанию)

Расходы, которые можно учесть:

• Стоимость квартиры по договору купли‑продажи (включая стоимость парковочного места, кладовой, если они указаны в договоре).
• Госпошлина за регистрацию права собственности.
• Расходы на нотариальное оформление сделки (если были).
• Затраты на ремонт и улучшение квартиры, подтверждённые договорами подряда, чеками, актами выполненных работ (можно учесть только если они увеличили стоимость объекта).
• Комиссия риелторского агентства, уплаченная продавцом при продаже (можно учесть как расход на реализацию).

Если документы о расходах отсутствуют или продавец предпочитает не вести их учёт, можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. (один раз в жизни) при продаже любой недвижимости, включая квартиру.

Пример расчёта НДФЛ при продаже новой квартиры

Исходные данные:

• Квартира приобретена у застройщика за 4 500 000 руб. (договор купли‑продажи от 15 марта 2023 г.).
• Регистрация права собственности завершена 10 апреля 2023 г.
• Продажа состоялась 20 сентября 2025 г. за 5 200 000 руб.
• Срок владения – 2 года 5 месяцев (< 3 года) → налог не освобождён.
• Документированные расходы на приобретение: 4 500 000 руб. (цена договора) + 35 000 руб. (госпошлина) = 4 535 000 руб.
• Расходы на улучшение отсутствуют.

Налоговая база:

5 200 000 – 4 535 000 = 665 000 руб.

Поскольку доход не превышает 5 000 000 руб., применяется ставка 13 %:
НДФЛ = 665 000 × 0,13 = 86 450 руб.

Налог подлежит уплате не позднее 15 июля 2026 года (следующего года после получения дохода), а декларация 3‑НДФЛ подаётся до 30 апреля 2026 года.
Порядок уплаты налога и подачи декларации

Сбор документов: договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, выписка из ЕГРН, квитанции об оплате госпошлины, чеки и договоры на ремонт (если учитываются), выписка из банка о получении средств от покупателя.
Заполнение декларации 3‑НДФЛ: в разделе «Доходы от продажи недвижимости» указывают цену продажи и сумму вычетов (расходы или имущественный вычет).
Подача декларации: электронно через личный кабинет на сайте ФНС России, либо на бумаге в налоговую инспекцию по месту жительства. Срок – не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
Уплата налога: после камеральной проверки декларации ФНС отправляет извещение о сумме налога. Оплата производится не позднее 15 июля того же года через банк, онлайн‑сервисы или в кассу налоговой.

Особенности для новых квартир (первичного рынка)

При покупке у застройщика стоимость, указанная в договоре, обычно уже включает НДС, который застройщик уплатил в бюджет. При последующей перепродаже физическим лицом НДС не взимается – объект недвижимости не считается товаром, подлежащим обложению НДС при реализации между физическими лицами.
Если квартира приобреталась по договору долевого участия (ДДУ) и права собственности получены после ввода дома в эксплуатацию, срок владения считается с даты регистрации права собственности, а не с даты подписания ДДУ.
В случае, если квартира была приобретена в ипотеку, проценты по ипотечному кредиту не уменьшают налоговую базу при продаже (они учитываются только при получении имущественного вычета при покупке первого жилья).

Когда налог не нужно платить

Срок владения ≥ минимальный период (3 года или 5 лет в зависимости от даты приобретения).
Получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб., который полностью покрывает доход от продажи (например, цена продажи – расходы ≤ 1 000 000 руб.).
Продажа квартиры, полученной в наследство или в дар от близких родственников, если срок владения с момента получения права собственности составляет не менее 3 лет.

Полезные рекомендации

Сохраняйте все документы, связанные с покупкой и возможным улучшением квартиры, минимум 4 года после подачи декларации (срок хранения налоговой документации).
Если планируете продать квартиру до истечения минимального срока, заранее подсчитайте возможный налог и рассмотрите вариант использования имущественного вычета.
При значительной прибыли (более 5 000 000 руб.) помните о прогрессивной шкале: часть дохода свыше этой суммы облагается по ставке 15 %.
Консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом, если сделка включает сложные элементы (например, обмен, долевую собственность, продажу части квартиры).

Соблюдение перечисленных правил позволит корректно определить, какой налог нужно платить с продажи новой квартиры, избежать штрафов и своевременно выполнить все налоговые обязательства.