Тема налогообложения операций с недвижимостью вызывает много вопросов. В заголовке вашего запроса фигурирует фраза «налог на прибыль при покупке квартиры», однако с точки зрения Налогового кодекса РФ (НК РФ) важно сразу прояснить ключевой момент:

Ниже подробный разбор правил 2026 года: как рассчитывает налог продавец, какие вычеты доступны покупателю и какие нюансы вступили в силу с 2025 года (прогрессивная шкала, кадастровая стоимость).

Налог продавца: НДФЛ с дохода от продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, вы получаете доход. С этого дохода (прибыли) нужно заплатить НДФЛ. С 2025 года ставки стали прогрессивными (ст. 224 НК РФ):

• 13%, на сумму годового дохода до 2,4 млн руб. (включительно).
• 15%, на сумму годового дохода свыше 2,4 млн руб.

Примечание: Для налоговых резидентов РФ. Нерезиденты платят 30% (статья 224 НК РФ не применяется).

Минимальный срок владения: когда налог не платить вообще

Если квартира находилась в вашей собственности определенный срок, вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ):

• 5 лет — общий случай для большинства объектов (приобретено в долевой собственности, куплено, получено по договору участия).
• 3 года — льготный срок для:
  • Единственного жилья (последнее на дату продажи).
  • Квартир, полученных в наследство, по договору дарения от близких родственников, приватизации, по рентному договору.

Важно: Если срок владения меньше минимального — вы платите налог. Если больше — налог 0 руб., декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Как рассчитать налоговую базу (доход), если срок владения не наступил

Налог платится не со всей суммы договора, а с прибыли (разницы между доходом и расходами). У вас есть выбор двух способов уменьшить базу (п. 2 ст. 220 НК РФ):

1. Имущественный вычет на продажу — 1 000 000 руб. (вычитается из дохода от продажи).
2. Документально подтвержденные расходы на покупку (цена в договоре покупки, комиссии риелторов, нотариусы, госпошлины, стоимость капитального ремонта).

Формула: Налоговая база = Доход от продажи – Вычет (1 млн) ИЛИ Расходы на покупку

Выбирайте то, что выгоднее. Если квартира стоила 5 млн, а продали за 6 млн: вычет 1 млн даст базу 5 млн, а расходы 5 млн — базу 1 млн. Выгоднее подтвердить расходы.

Правило 70% от кадастровой стоимости (Ловушка для заниженных договоров)

Согласно п. 1 ст. 214.7 НК РФ, если цена в договоре купли-продажи ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая база рассчитывается исходя из 70% от кадастровой стоимости.

Продажа доли и продажа нескольких объектов за год

• Доля: Вычет 1 млн руб. предоставляется на каждого продавца-дольщика. Если доля стоит дешевле 1 млн — налоговой базы нет.
• Несколько продаж за год: Вычет 1 млн руб. дается всего один раз в налоговый период на все проданные объекты (п. 3 ст. 220 НК РФ). Расходы на покупку можно списать по каждому объекту отдельно (если есть чеки).

Покупатель: не налог, а выгода (Налоговый вычет)

При покупке квартиры вы не платите налог на прибыль. Вы получаете право вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ с зарплаты (или другого дохода, облагаемого 13/15%).

Основной имущественный вычет (ст. 220 НК РФ)

• Размер: 13% от стоимости квартиры, но не более 2 000 000 руб. (макс. возврат 260 000 руб.).
• Если доля в праве собственности меньше 100%, вычет пропорционален доле.
• Неиспользованный остаток вычета можно перенести на будущие покупки жилья;

Вычет на проценты по ипотеке

• Лимит: 13% от суммы уплаченных процентов, но не более 3 000 000 руб. (макс. возврат 390 000 руб.).
• Возврат можно получать ежегодно по мере уплаты процентов банку.

Новые правила получения вычета с 2024 года (ФЗ-389)

Процедура упрощена — больше не нужно ждать год и подавать декларацию 3-НДФЛ вручную:

1. Подайте заявление через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС) или приложение «Налоги ФНС».
2. Прикрепите сканы договора, ЕГРН, чеков, справки 2-НДФЛ (часто подгружается автоматически).
3. ФНС проверит за 1-2 месяца и переведет деньги на карту.
4. Можно оформить уведомление работодателю — тогда НДФЛ перестанут удерживать с зарплаты до полного погашения суммы вычета.

Особенности для организаций (Налог на прибыль 20%)

Если покупатель или продавец — юрлицо (ООО, АО, ИП на ОСНО), применяется Налог на прибыль (20%, ст. 247 НК РФ), а не НДФЛ.

• Квартира, это основное средство (ОС) или товар/материалы.
• При продаже ОС: доход = цена продажи, расходы = остаточная стоимость (после амортизации). Прибыль = Доход ౼ Расходы.
• Спец. правило (ст; 375.1 НК РФ): Для отдельных видов коммерческой недвижимости (ТЦ, БЦ) налоговая база может определяться через кадастровую стоимость.
• ИП на УСН «Доходы» платит 6% (или 1% с вычетом страховых) со всей выручки от продажи, расходы не учитываются.

Пошаговый алгоритм расчета для физлица (Продавец)

1. Определите срок владения (дата регистрации права в ЕГРН/Ростреестре). Прошло 3/5 лет? → Налог 0, декларация не нужна. Стоп.
2. Узнайте кадастровую стоимость на дату продажи (сайт Росреестра, ЛК ФНС, выписка).
3. Рассчитайте минимальный доход: Кадастра × 70%.
4. Сравните с ценой договора: Налоговая база = max(Цена договора, Кадастра × 70%).
5. Вычтите расходы:
   • Вариант А: Вычет 1 000 000 руб.
   • Вариант Б: Реальные расходы на покупку (договор, чеки, акты).

   Выбирайте вариант с большим вычетом (меньшей базой).

6. Рассчитайте НДФЛ по прогрессивной шкале:
   • База ≤ 2,4 млн → База × 13%.
   • База > 2,4 млн → (2,4 млн × 13%) + ((База ⎻ 2,4 млн) × 15%).
7. Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
8. Заплатите налог до 15 июля того же года.

Частые ошибки и советы

• Ошибка: «Я продал за 3 млн, купил за 4 млн, убыток — налога нет».
  
  Реальность: Если кадастра 10 млн, доход примут 7 млн. База = 7 ౼ 4 = 3 млн. Налог есть.
• Ошибка: «Я продал две квартиры за год, вычту по 1 млн с каждой».
  
  Реальность: Вычет 1 млн, один на год. Вторую квартиру выгоднее списать по реальным расходам.
• Совет: Сохраняйте все документы на покупку (договоры ДДУ, акты приема-передачи, чеки на ремонт/мебель, если входит в стоимость по ДДУ, выписки со счета об оплате). Без них не подтвердите расходы.
• Совет: Покупайте квартиру в совместной собственности с супругом — каждый получит свой вычет 2 млн (всего 4 млн на семью) и вычет на проценты по 3 млн.

Краткая шпаргалка по ставкам и лимитам (2026 год)

Резюме: «Налог на прибыль при покупке» — это неверная формулировка для физлиц. Покупатель получает вычет (возврат денег), продавец платит НДФЛ с прибыли (если не прошел мин. срок владения).

Ключевые изменения последних лет, прогрессивная шкала (13/15%) и жесткое правило 70% от кадастровой стоимости. Перед сделкой обязательно проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра и просчитайте вариант с расходами на покупку — это часто экономит сотни тысяч рублей.

Для сложных случаев (продажа доли, несколько объектов, коммерческая недвижимость, нерезиденты) рекомендуется консультация с налоговым консультантом или использование сервисов «Личный кабинет налогоплательщика» для предварительного расчета.