Короткий ответ: да, платят․ Сам по себе статус пенсионера не освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости․ Пенсионеры несут налоговые обязательства на общих основаниях, установленных главой 23 Налогового кодекса РФ (НК РФ)․ Ниже подробно разбираем, в каких случаях налог возникает, как его законно уменьшить или не платить вовсе․

Общие правила налогообложения дохода от продажи жилья

Доход от продажи квартиры, дома, комнаты или доли в них считается доходом по статье 214․7 НК РФ и подлежит обложению НДФЛ․

Ставки НДФЛ в 2026 году

• 13% — для налоговых резидентов РФ, если совокупный годовой доход не превышает 5 млн руб․
• 15% — для резидентов на часть дохода, превышающую 5 млн руб․ в год (прогрессивная шкала, ст․ 210 НК РФ)․
• 30% — для нерезидентов РФ (граждан, пребывающих в РФ менее 183 дней в году)․

Важно: Налог платится не со всей суммы договора, а с дохода — разницы между ценой продажи и расходами на приобретение (или налоговыми вычетами)․

Минимальный срок владения: когда налог не платить вообще

Главный способ легально не платить налог — выдержать минимальный срок владения недвижимостью․ Если квартира была в собственности дольше этого срока, доход от её продажи полностью освобождается от налогообложения (п․ 17․1 ст․ 217 НК РФ), и декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно․

Сроки зависят от способа получения жилья:

Примечание: Правило «3 года для единственного жилья» работает, если продавец не пользовался правом на безналоговую продажу иного единственного жилья ранее (раз в жизни/период)․

Если срок владения не выдержан: как уменьшить налог

Если квартира принадлежит менее 3 или 5 лет (в зависимости от категории), налоговая база определяется по статье 224 НК РФ․ Пенсионер имеет право выбрать один из двух способов уменьшения дохода (одновременно применить оба к одной сделке нельзя):

Вариант А: Имущественный вычет на продажу (Ст․ 220 НК РФ)

• Максимальный вычет — 1 000 000 руб․ на каждую проданную квартиру (объект)․
• Если доля в квартире — вычет делится пропорционально доле․
• Если квартира продана за сумму до 1 млн руб․ — налоговая база становится равной нулю, налог не платится․

Вариант Б: Вычет на приобретение (Ст․ 220 НК РФ) — документальные расходы

• Можно уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на покупку этой квартиры (цена в договоре, комиссии риелторов, нотариусы, госпошлины, проценты по ипотеке и т․д․)․
• Выгодно, если расходы на покупку были высокими (например, квартира куплена дорого недавно)․
• Требуются оригиналы или нотариально заверенные копии документов․

Дополнительный вычет при одновременной покупке (Ст․ 220 НК РФ)

Если пенсионер в том же налоговом периоде (году) продал старую и купил новую квартиру, он может применить вычет на приобретение нового жилья — до 2 000 000 руб․ (если этот вычет ранее не использовался полностью или частично)․ Это позволяет существенно снизить или обнулить налог с продажи․

Специфика для пенсионеров: разделяем налоги

Частая ошибка — путать налог на имущество (платится ежегодно за владение) и НДФЛ с дохода от продажи (платится разово при отчуждении)․

• Налог на имущество (ст․ 407 НК РФ): Пенсионеры имеют право на льготу, освобождение от налога на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж и т․д․)․ Это касается ежегодной оплаты за «квадратные метры»․
• НДФЛ с продажи (ст․ 214․7, 217, 220 НК РФ): Льгот по возрасту или пенсионному статусу не предусмотрено․ Правила расчета базы, сроков владения и вычетов идентичны для работающих и неработающих, для пенсионеров и студентов․

Ссылки на «освобождение пенсионеров от налога при продаже» в интернете часто относятся именно к налогу на имущество или к случаям, когда выдержан минимальный срок владения (что касается всех граждан, а не только пенсионеров)․

Продажа по кадастровой стоимости: риски занижения цены

В договоре купли-продажи должна быть указана реальная рыночная цена․ Налоговая инспекция имеет право проверить сделку (ст․ 214․10 НК РФ)․

• Если в договоре цена ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая пересчитает базу исходя из 70% кадастровой стоимости․
• Рекомендация: указывайте реальную цену сделки․ Храните документы, подтверждающие прохождение денег (выписки со счета, квитанции, акты приема-передачи денежных средств)․

Порядок расчета и уплаты налога (алгоритм)

1. Определите срок владения․ Если >= мин․ срока (3/5 лет) — налог 0 руб․, декларация не нужна (кроме случая получения дохода от продажи доли, если доля < 1/1, но правило 3/5 лет работает и для долей)․
2. Если срок не выдержан: Определите доход (цену продажи по договору)․
3. Выберите способ уменьшения базы:
   • Вычет 1 млн руб․ (проще, документов на покупку не нужно)․
   • ИЛИ фактические расходы на покупку (нужны чеки/договоры)․
4. Добавьте вычет на покупку нового жилья (до 2 млн руб․), если купили в этом же году и не использовали вычет раньше․
5. Рассчитайте базу: Доход – Вычеты = Налоговая база (не может быть отрицательной)․
6. Рассчитайте налог: База × 13% (или 15%/30%)․
7. Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, продажа в 2026 г․ — декларация до )․
8. Заплатите налог до 15 июля того же года․

Пример расчета для пенсионера (2026 год)

Ситуация: Пенсионерка (резидент РФ) продала квартиру, принадлежавшую ей 2 года (куплена за 4 млн руб․, документов на расходы не сохранилось)․ Продала за 6 млн руб․ В том же 2026 году купила новую квартиру за 7 млн руб․ Вычет на покупку ранее не использовала․

Расчет:

• Доход: 6 000 000 руб․
• Вычет на продажу (выбираем 1 млн, т․к․ нет чеков на покупку): -1 000 000 руб․
• Вычет на покупку новой квартиры (лимит 2 млн): -2 000 000 руб․
• Налоговая база: 6 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб․
• НДФЛ (13%): 3 000 000 × 13% = 390 000 руб․

Если бы она выдержала 3 года (квартира была единственным жильем) — налог был бы 0 руб․

Частые вопросы (FAQ)

Я неработающая пенсионерка, у меня нет доходов․ Платю ли я налог?

Да․ Наличие или отсутствие заработной платы, пенсии, других доходов на момент продажи не влияет на возникновение налогового обязательства по НДФЛ с дохода от продажи имущества․ Это отдельный источник дохода․

Могу ли я не сдавать декларацию, если налог 0 руб․ после вычетов?

Нет, сдавать нужно․ Если срок владения меньше минимального, декларацию 3-НДФЛ сдавать обязательно в любом случае (даже если вычеты поглотили весь доход), чтобы налоговая увидела ваше право на вычеты․ Штраф за несдачу — мин․ 1000 руб․

Продаю долю в квартире․ Как считать?

Срок владения и вычеты считаются по доле․ Вычет 1 млн руб․ делится пропорционально размеру доли (если доля 1/2 — вычет 500 тыс․ руб․)․ Минимальный срок владения для доли определяется по общим правилам (3 или 5 лет в зависимости от способа получения доли)․

Что если квартира получена по наследству 2 года назад и это единственное жилье?

Для наследства (дарения от близких, приватизации) мин․ срок, 3 года․ Так как прошло 2 года — срок не выдержан․ Платите налог с вычетом 1 млн руб․ (или расходами умершего/дарителя, если они есть)․

Резюме

1. Статус пенсионера не дает автоматического освобождения от НДФЛ при продаже квартиры․
2. Главный критерий — срок владения (3 или 5 лет)․ Выдержали — налога нет, декларации нет․
3. Не выдержали — используйте вычет 1 млн руб․ или документальные расходы на покупку․
4. Купили новое жилье в том же году — прибавьте вычет 2 млн руб․ на покупку․
5. Сдавайте 3-НДФЛ до 30 апреля, платите налог до 15 июля следующего года․
6. Не путайте с налогом на имущество, там пенсионерам дают льготу на один объект․

Рекомендация: Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым консультантом или используйте сервис «Налоги ФНС» (ЛКЧ физлица) для предварительного расчета․ Правильное оформление договора и своевременная сдача декларации сэкономят штрафы и вопросы от инспекции․