Продажа недвижимости организацией‑юридическим лицом имеет свои особенности в налогообложении. В отличие от физических лиц, где при соблюдении определенных условий можно воспользоваться льготами по НДФЛ, юридические лица учитывают доход от реализации недвижимости в составе облагаемой прибыли и, при выполнении условий, уплачивают НДС. Ниже подробно рассмотрены основные налоги, порядок их расчета и возможные льготы, актуальные на 2026 год.

Какой налог возникает при продаже квартиры юридическим лицом?

При реализации объекта недвижимости юридическое лицо может столкнуться с двумя основными налогами:

• Налог на прибыль организаций (налог на прибыль, 20 %).
• НДС (ставка 20 % – если организация является плательщиком НДС и операция подлежит обложению).

Кроме того, пока объект находится в собственности организации, начисляются:

• Налог на имущество организаций (по кадастровой стоимости).
• Земельный налог (если участок находится в собственности).

Налог на прибыль организаций

Продажа квартиры рассматривается как реализация основного средства (если объект был отнесен к основным фондам) или как реализация товарных запасов (если квартира приобреталась с целью перепродажи). В любом случае полученный доход включается в состав облагаемой прибыли.

Определение налоговой базы

Налоговая база рассчитывается по формуле:

Налоговая база = Выручка от продажи – Расходы, связанные с приобретением и содержанием объекта

В расходах можно учесть:

Стоимость приобретения квартиры (включая нотариальные и регистрационные сборы);
Затраты на реконструкцию, ремонт, модернизацию (если они увеличивают стоимость объекта).
Расходы на содержание (коммунальные платежи, налог на имущество, земельный налог) – только если они прямо связаны с подготовкой к продаже и подтверждены документально.
Проценты по займам, привлеченным для покупки объекта (в пределах норм, установленных НК).

Если организация применяет метод начисления, то расходы признаются в период, когда они фактически понесены, а доход – в момент передачи права собственности (обычно дата государственной регистрации сделки).
Ставка налога на прибыль
С 2024 года ставка налога на прибыль организаций сохраняется на уровне 20 %. В 2026 году никаких изменений в этой ставке не планировалось. Поэтому налог к уплате рассчитывается как:
Налог на прибыль = Налоговая база × 20 %

Возможности уменьшения налоговой базы

Перенос убытков – если у организации имеются убытки прошлых лет, их можно перенести на текущий период (с ограничением в 50 % от налоговой базы).
Инвестиционные вычеты – при условии, что квартира относится к объектам инвестиционной деятельности и организация имеет право на инвестиционный вычет (например, при реализации проекта жилищного строительства).
Учет амортизации – если квартира была отнесена к основным средствам, ранее начисленная амортизация уменьшает первоначальную стоимость объекта, что, в свою очередь, снижает налоговую базу при продаже.

НДС при продаже квартиры юридическим лицом
Обязанность по уплате НДС возникает, если:

Продавец является плательщиком НДС (т.е. его оборот за предшествующие 12 месяцев превысил порог в 2 млн руб.).
Операция признается реализацией товаров, работ, услуг или имущественных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 146 НК РФ.

Для жилых помещений существует ряд исключений:

Если квартира реализуется не в рамках предпринимательской деятельности (например, организация приобрела квартиру для собственного использования и позже решила продать её), то операция обычно не облагается НДС, поскольку не считается реализацией товаров.
Если квартира была приобретена в качестве основного средства и использовалась в деятельности организации (например, как служебное жилье), то при её продаже НДС также не начисляется, так как объект не считается товаром.
Если организация занимается куплей‑продажей недвижимости как основным видом деятельности, то каждая сделка подлежит обложению НДС по общей ставке 20 %.

Важно: при применении освобождения от НДС необходимо иметь документальное подтверждение того, что квартира не использовалась в облагаемых операциях (акты приема‑передачи, приказы о выделении служебного жилья и т.д.).
Расчет НДС
Если операция облагается НДС, сумма налога определяется как:
НДС = Выручка × 20 %

Выручка включает сумму, указанную в договоре купли‑продажи, без учета НДС (т.е. базовая цена). При выставлении счета-фактуры НДС выделяется отдельной строкой.
Вычеты по НДС
Плательщик НДС имеет право принять к вычету НДС, уплаченный при приобретении квартиры (если она была приобретена с НДС) и НДС по связанным расходам (ремонт, услуги подрядчиков и т.д.), если эти операции также облагались НДС и документально подтверждены.
Налог на имущество и земельный налог
Пока квартира находится в балансе организации, начисляются:

Налог на имущество организаций – ставка устанавливается региональными законами (обычно от 0,1 % до 2 % от кадастровой стоимости).
Земельный налог – если земельный участок находится в собственности организации, налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли со ставкой, установленной местными властями (обычно 0,3 %–1,5 %).

Эти налоги не зависят от факта продажи, но их уплата прекращается после снятия объекта с баланса (после государственной регистрации перехода права собственности).
Особенности учета при продаже квартиры в 2026 году
В 2026 году вступили в силу несколько поправок, которые могут косвенно влиять на налогообложение сделок с недвижимостью:

Изменения в порядке определения кадастровой стоимости (более частая переоценка) могут повлиять на размер налога на имущество и, следовательно, на величину вычетов по прибыли.
Уточнение правил признания доходов от реализации основных средств (приказ Минфина от ) – теперь необходимо фиксировать момент передачи права собственности именно датой государственной регистрации, а не датой подписания договора.

Практический пример расчета налогов при продаже квартиры юридическим лицом
Исходные данные:

Квартира приобретена в 2020 году за 4 000 000 руб. (без НДС).
В 2022 году проведен ремонт на сумму 500 000 руб. (без НДС).
Кадастровая стоимость на момент продажи (2026 год) – 5 500 000 руб.
Продажа состоялась в марте 2026 года за 6 000 000 руб. (без НДС).
Организация является плательщиком НДС, оборот за предшествующий год – 3 млн руб.
Квартира использовалась как служебное жилье (основное средство).

Шаг 1. Определяем, облагается ли операция НДС. Поскольку квартира использовалась как служебное жилье и не была товаром в предпринимательской деятельности, операция не облагается НДС.
Шаг 2. Рассчитываем налоговую базу по налогу на прибыль.
Выручка = 6 000 000 руб.

Расходы:

 ⸺ Стоимость приобретения = 4 000 000 руб.

 ⸺ Ремонт = 500 000 руб.

Налоговая база = 6 000 000 – 4 500 000 = 1 500 000 руб.

Шаг 3. Налог на прибыль.
Налог на прибыль = 1 500 000 × 20 % = 300 000 руб.

Шаг 4. Налог на имущество (за период владения). Допустим, средняя ставка налога на имущество в регионе – 0,5 % от кадастровой стоимости.
Ежегодный налог на имущество = 5 500 000 × 0,5 % = 27 500 руб.

За период владения (2020‑2026, 6 полных лет) ≈ 165 000 руб.

Эти суммы уже учтены в расходах (если организация их отнесла на себестоимость) либо уменьшают налоговую базу при расчете налога на прибыль.

Определите, относится ли квартира к основным средствам или к товарам. Это влияет на необходимость уплаты НДС.
Вести детальный учет всех затрат, связанных с приобретением, содержанием и улучшением объекта – они уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
При возможности используйте перенос убытков и инвестиционные вычеты для снижения налога на прибыль.
Следите за изменениями в кадастровой стоимости – они влияют на налог на имущество и могут косвенно отразиться на прибыли.
При продаже объекта, используемого в предпринимательской деятельности, готовьтесь к уплате НДС по ставке 20 % и учитывайте соответствующие вычеты.
Все расчеты и документы (договор, акт приема‑передачи, счета‑фактуры, расчеты налоговой базы) следует хранить в электронном виде и предоставлять в налоговые органы по требованию.

Соблюдение этих правил позволит юридическому лицу минимизировать налоговые нагрузки при продаже квартиры и избежать споров с налоговыми органами.