Продажа коммерческой недвижимости – это сделка, которая влечёт за собой несколько налоговых обязательств․ В зависимости от того, кто выступает продавцом (физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо), применяются разные ставки и порядок уплаты налогов․ Ниже подробно рассмотрены основные налоги, условия их возникновения, порядок расчёта и необходимые документы․
Кто считается продавцом?
- Физическое лицо – собственник, не зарегистрированный как ИП․
- Индивидуальный предприниматель (ИП) – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без формирования юридического лица․
- Юридическое лицо – ООО, АО, ПАО и другие организации, зарегистрированные в соответствии с законодательством РФ․
Основные налоги при продаже коммерческой недвижимости
- НДФЛ – налог на доходы физических лиц (применяется к физлицам и ИП на ОСНО/УСН)․
- НДС – налог на добавленную стоимость (взимается, если продавец является плательщиком НДС)․
- Налог на прибыль – для юрлиц, применяющих общую систему налогообложения (ОСНО)․
- Налог на имущество организаций – может влиять на базу налога на прибыль, но непосредственно при продаже не удерживается․
НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости
Физические лица
Для физических лиц налоговая база определяется как разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение и улучшение объекта (стоимость покупки, затраты на ремонт, услуги нотариуса, риэлтора, государственные пошлины и т․д․)․
- Срок владения более 5 лет – НДФЛ не уплачивается (льготный срок 3 года, действующий для жилья, к коммерческой недвижимости не применяется)․
- Срок владения менее 5 лет – налог рассчитывается по ставке 13 % от налоговой базы․
Пример: объект куплен за 2 000 000 руб․, продан за 3 500 000 руб․, расходы на улучшение – 300 000 руб․ Налоговая база = 3 500 000 − (2 000 000 + 300 000) = 1 200 000 руб․ НДФЛ = 1 200 000 × 13 % = 156 000 руб․
Индивидуальные предприниматели
ИП могут применять разные режимы налогообложения:
- ОСНО – НДФЛ рассчитывается так же, как для физических лиц (13 % при сроке владения < 5 лет)․
- УСН «Доходы» – налог составляет 6 % от полученного дохода (цена продажи) без учёта расходов․
- УСН «Доходы минус расходы» – налог составляет 15 % от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами․
Выбор режима влияет на размер налога и необходимость ведения бухгалтерского учёта․
НДС при продаже коммерческой недвижимости
НДС начисляется, если продавец является плательщиком НДС и объект не относится к операциям, освобождённым от налогообложения․ Для коммерческой недвижимости обычно применяется общая ставка 20 % (в отдельных случаях – 10 % или 0 %)․
База для начисления НДС – цена продажи (без учёта НДС)․ Если в договоре цена указана «с НДС», то НДС выделяется по формуле:
НДС = Цена с НДС × 20 / 120․
Пример: цена продажи 2 400 000 руб․ (с НДС)․ НДС = 2 400 000 × 20 / 120 = 400 000 руб․ Сумма без НДС = 2 000 000 руб․
Налог на прибыль для юридических лиц
Юрлица на ОСНО уплачивают налог на прибыль․ Ставка налога на прибыль в 2026 году составляет 20 % (в некоторых источниках указывается 25 % – актуальную ставку следует уточнять в Налоговом кодексе РФ)․
Налоговая база = доход от продажи (цена продажи) − расходы, связанные с приобретением и содержанием объекта (стоимость покупки, амортизация, ремонт, услуги посредников, налог на имущество и др․)․
Пример: цена продажи 5 000 000 руб․, расходы 3 200 000 руб․ Налоговая база = 1 800 000 руб․ Налог на прибыль = 1 800 000 × 20 % = 360 000 руб․
Налог на имущество организаций
Этот налог не удерживается непосредственно при продаже, но влияет на формирование налоговой базы по налогу на прибыль, поскольку расходы на налог на имущество учитываются при определении финансовых результатов․
Порядок уплаты налогов и необходимые документы
Для физических лиц и ИП
- Договор купли‑продажи коммерческой недвижимости․
- Акт приёма‑передачи объекта․
- Выписка из ЕГРН о праве собственности до и после сделки․
- Справки о расходах на приобретение и улучшение (чеки, kontrakты, счета‑фактуры)․
- Декларация 3‑НДФЛ (за год, в котором произведена продажа)․
- Расчёт НДС (если продавец – плательщик НДС) и соответствующая декларация по НДС․
Декларация подаётся в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода․ Уплата налога производится одновременно с подачей декларации․
Для юридических лиц
- Договор купли‑продажи․
- Акт приёма‑передачи․
- Выписка из ЕГРН․
- Бухгалтерские документы, подтверждающие стоимость acquisition и расходы (счета, акты выполненных работ, амортизационные справки)․
- Налоговая декларация по налогу на прибыль (формат в зависимости от периода – квартальная/годовая)․
- Декларация по НДС (если applicable)․
Юридические лица подают декларацию в налоговый орган по месту своего нахождения в установленные сроки (квартально – не позднее 20 числа месяца, следующего за отчётным кварталом; годовая – не позднее 28 марта года, следующего за отчётным)․
Особенности для Москвы
В городе Москве действуют те же федеральные правила налогообложения, однако следует учитывать:
- Возможное применение местных коэффициентов к кадастровой стоимости при расчёте налога на имущество организаций (это косвенно влияет на базу налога на прибыль)․
- Увеличенный контроль со стороны ФНС Москвы за правильностью указания цены сделки в договорах (чтобы избежать занижения налоговой базы)․
- Возможность получения консультаций и подачи документов через Многофункциональные центры (МФЦ) Москвы и личный кабинет на сайте ФНС России․
Практический пример расчёта налога для физического лица
Исходные данные:
- Цена покупки коммерческого помещения – 1 800 000 руб․
- Расходы на ремонт и улучшение – 200 000 руб․
- Цена продажи – 3 200 000 руб․
- Срок владения – 4 года (льготный срок не)․
Налоговая база: 3 200 000 − (1 800 000 + 200 000) = 1 200 000 руб․
НДФЛ: 1 200 000 × 13 % = 156 000 руб․
Если бы срок владения составлял 6 лет, НДФЛ не уплачивался бы․
При продаже коммерческой недвижимости в Москве необходимо учитывать несколько налогов:
- НДФЛ (13 % при сроке владения < 5 лет) для физических лиц и ИП на ОСНО/УСН․
- НДС (20 % при условии, что продавец – плательщик НДС)․
- Налог на прибыль (20 % для юрлиц на ОСНО)․
- Налог на имущество организаций – косвенно влияет на базу налога на прибыль․
Правильное определение налоговой базы, учёт всех документально подтверждённых расходов и своевременная подача деклараций позволяют минимизировать налоговые риски и избежать штрафов со стороны налоговых органов․
Для получения актуальной информации рекомендуется регулярно проверять обновления Налогового кодекса РФ и пользоваться сервисами ФНС России (личный кабинет, горячая линия, МФЦ)․