Дарственная (договор дарения) – один из самых распространённых способов передачи права собственности на квартиру, дом, земельный участок или другое имущество безвозмездно. Несмотря на отсутствие оплаты со стороны одаряемого, законодательство РФ может обязать его уплатить налоги. В данной статье подробно рассмотрим, какие налоги возникают при оформлении дарственной на недвижимость, кто их платит, как определяется налоговая база и какие льготы предусмотрены.

Основной налог: НДФЛ при получении дара

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, доход, полученный физическим лицом в результате дарения недвижимого имущества, считается объектом налогообложения по НДФЛ, если одаряемый не относится к близким родственникам дарителя. В этом случае:

• Налог платит одаряемый (получатель подарка).
• Налоговая ставка – 13 % для резидентов РФ (15 % при доходе свыше 5 млн руб.).
• Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января года, в котором состоялось дарение.

Если же стороны являются близкими родственниками (супруги, родители, дети, усыновлённые, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры), то НДФЛ не уплачивается независимо от стоимости имущества.

Как определяется налоговая база

Для расчёта НДФЛ используется кадастровая стоимость, установленная Росреестром на дату оценки (обычно 1 января года дарения). Пример расчёта:

1. Определяем кадастровую стоимость квартиры – например, 4 000 000 руб.
2. Если одаряемый не является близким родственником, база = 4 000 000 руб.
3. НДФЛ = 4 000 000 × 13 % = 520 000 руб.

В случае, если объект является новым (не поставлен на кадастровый учёт), база может определяться по рыночной стоимости, подтверждённой независимой оценкой.

Освобождения и льготы

Помимо освобождения для близких родственников, существуют и другие ситуации, когда НДФЛ не взимается:

• Подарок, полученный в рамках наследства (по закону или завещанию) – не считается доходом.
• Если одаряемый признан судом членом одной семьи с дарителем (например, совместное ведение хозяйства, совместное проживание и ведение общего бюджета), суд может освободить от налога даже при отсутствии близкого родства.
• Дарение между организациями и физическими лицами регулируется иными нормами (НДС, налог на прибыль) и в данной статье не рассматривается.

Изменения в налогообложении дарения в 2026 году

С 1 сентября 2026 года вступили в силу поправки, которые:

• Увеличили минимальный порог для применения повышенной ставки НДФЛ (15 %) с 5 млн руб. до 7,5 млн руб. годового дохода.
• Уточнили порядок определения кадастровой стоимости для объектов, расположенных в новых административных территориях.
• Ввели обязательную электронную подачу декларации по НДФЛ при получении дара, если стоимость объекта превышает 3 млн руб.

Эти изменения направлены на уменьшение налоговой нагрузки на средний класс и ужесточение контроля за крупными сделками.

Другие возможные налоги и сборы

Помимо НДФЛ, при оформлении дарственной могут возникнуть следующие обязательные платежи:

• Госпошлина за регистрацию права собственности – фиксированная сумма (2 000 руб. для физических лиц) либо 0,5 % от кадастровой стоимости, если она превышает определённый порог.
• Налог на имущество физических лиц – начисляется ежегодно на основе кадастровой стоимости; одаряемый становится плательщиком с момента регистрации права.
• Пенсионные взносы – не удерживаются при дарении, так как не считаются вознаграждением за труд.

Практический пример расчёта всех платежей

Предположим, что даритель передаёт в дар квартиру кадастровой стоимостью 5 500 000 руб. одаряемому, который не является близким родственником.

Рекомендации по оформлению дарственной

1. Проверьте статус родства: если вы близкие родственники, НДФЛ не платится.
2. Получите выписку из ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью на 1 января года дарения.
3. Заполните декларацию 3‑НДФЛ (если требуется) и уплатите налог не позднее 15 июля следующего года.
4. Сохраните копию договора дарения, акт приёма‑передачи и квитанцию об оплате госпошлины – они понадобятся при регистрации права в Росреестре.
5. При сомнениях в правильности определения налоговой базы обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или юристу.

При оформлении дарственной на недвижимость основной налог, который может возникнуть – это НДФЛ, уплачиваемый одаряемым, если он не относится к близким родственникам дарителя. Налоговая база определяется кадастровой стоимостью объекта на 1 января года дарения, ставка – 13 % (или 15 % при высоком доходе). Помимо НДФЛ, необходимо учесть госпошлину за регистрацию и ежегодный налог на имущество. Знание льгот и правил расчёта позволяет избежать непредвиденных расходов и оформить сделку в полном соответствии с законодательством.