Строительство жилого дома или квартиры сопровождается рядом налоговых обязательств, которые возникают как на этапе возведения объекта, так и после его ввода в эксплуатацию. Ниже рассмотрены основные виды налогов, порядок их исчисления и особенности уплаты для физических лиц‑застройщиков и будущих собственников.
Налог на имущество физических лиц (НИФЛ)
Согласно информации ФНС России, налог на имущество физических лиц является местным налогом и уплачивается за объекты, расположенные в пределах муниципального образования (или города федерального значения). К объектам налогообложения относятся:
- жилые дома;
- квартиры, комнаты;
- гаражи, машино‑места;
- единый недвижимый комплекс;
- объект незавершенного строительства (ОНС);
- иные здания, строения, сооружения, помещения.
Для ОНС, предназначенного под многоквартирный дом, с налогового периода 2026 года применяется специальный порядок определения налоговой базы: берётся часть кадастровой стоимости ОНС, соответствующая площади помещений, исходя из которой определена доля налогоплательщика в общей собственности.
Определение налоговой базы
Налоговая база – это кадастровая стоимость объекта, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января налогового периода. При этом:
- Если кадастровая стоимость объекта изменилась в течение налогового периода из‑за изменения его характеристик, новая стоимость учитывается только с даты начала её применения для целей налогообложения.
- Изменение стоимости, связанное с установлением рыночной стоимости, также учитывается с даты начала применения сведений об изменённой кадастровой стоимости.
Ставки и льготы
Ставка НИФЛ устанавливается муниципальными органами и, как правило, находится в диапазоне от 0,1 % до 2,0 % от кадастровой стоимости. Некоторые категории налогоплательщиков могут воспользоваться льготами:
- Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп.
- Многодетные семьи (при наличии трёх и более несовершеннолетних детей).
- Собственники жилых помещений, являющихся единственным жильём семьи.
Для получения льготы необходимо подать заявление в налоговый орган по месту нахождения объекта вместе с подтверждающими документами.
Налог на добавленную стоимость (НДС) при строительстве
Если застройщик является плательщиком НДС (например, зарегистрирован как индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения), то при реализации готового жилого объекта НДС начисляется по ставке 20 % от стоимости продажи. Однако существуют важные нюансы:
- При продаже квартиры в строящемся доме (договор долевого участия) НДС не уплачивается, если застройщик применяет упрощённую систему налогообложения (УСН) или патентную систему.
- При передаче объекта в собственность физическому лицу без последующей перепродажи (например, строительство «для себя») НДС не возникает, так как нет реализации.
Налог на прибыль организаций (если застройщик – юридическое лицо)
Для организаций, осуществляющих строительство и последующую продажу жилья, применяется налог на прибыль по ставке 20 %. Налоговая база определяется как разница между доходами от реализации и расходами, связанными со строительством (затраты на материалы, оплату труда, аренду техники и т.д.). Возможны вычеты по амортизации основных средств и по инвестиционным налоговым кредитам.
Земельный налог и арендная плата за землю
Если земельный участок находится в собственности застройщика, уплачивается земельный налог. Его база – кадастровая стоимость земли, а ставка устанавливаеться местными властями (обычно от 0,3 % до 1,5 %). При аренде земли вместо налога вносится арендная плата, размер которой определяется договором.
Особенности налогообложения объектов незавершенного строительства (ОНС)
С 2026 года введено уточнение для ОНС, предназначенных под многоквартирные дома:
- Определяется доля каждого участника общей собственности в объекте (например, по площади квартир).
- К налоговой базе относится часть кадастровой стоимости ОНС, пропорциональная этой доле.
- Если в течение налогового периода изменяются характеристики ОНС (например, добавляются этажи), новая кадастровая стоимость учитывается только с даты её внесения в ЕГРН.
Это позволяет избежать двойного налогообложения одного и того же объекта при постепенном вводе в эксплуатацию отдельных секций дома.
Порядок уплаты и сроки
Налог на имущество физических лиц уплачивается ежегодно не позднее 1 декабря следующего за налоговым периодом года. Например, за 2025 год налог уплачивается до . Уплата производится:
- через личный кабинет на сайте ФНС России;
- в банковском отделении по реквизитам, указанным в налоговом уведомлении;
- через почтовое отделение (квитанция типа ПД‑4).
НДС и налог на прибыль уплачиваются поквартально (по итогам каждого квартала) в рамках обычной отчётности плательщика.
Практические рекомендации для застройщика‑физического лица - Перед началом строительства уточните у местной администрации ставки НИФЛ и земельного налога для вашего муниципального образования.
- Если планируете продавать готовое жильё, оцените целесообразность перехода на УСН (ставка 6 % от дохода или 15 % от дохода минус расходы) – это может снизить налоговую нагрузку по НДС и налогу на прибыль.
- Своевременно получайте кадастровый паспорт на каждый объект (дом, квартиру, ОНС) – без него невозможно определить налоговую базу.
- При изменении характеристик ОНС (например, добавление этажа) сразу же вносите изменения в ЕГРН, иначе налог будет исчисляться по устаревшей стоимости.
- Воспользуйтесь возможными льготами (например, для многодетных семей) – подавайте заявление в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.
Налогообложение при строительстве жилой недвижимости включает несколько видов налогов: налог на имущество физических лиц (основной для уже построенных объектов и ОНС), НДС (при коммерческой продаже), налог на прибыль (для организаций‑застройщиков), земельный налог/арендная плата и, при необходимости, другие местные сборы. Понимание порядка определения налоговой базы, ставок и доступных льгот позволяет оптимизировать налоговые выплаты и избежать штрафов за несвоевременную уплату. Рекомендуется вести точный учёт всех расходов и вовремя обновлять сведения в ЕГРН, особенно в отношении объектов незавершённого строительства.