Продажа квартиры‚ дома‚ земельного участка или другой недвижимости может повлечь уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Размер и наличие налога напрямую зависят от срока владения объектом‚ его статуса (единственное жильё или нет) и кадастровой стоимости․ Ниже подробно рассмотрены правила‚ действующие в 2025‑2026 гг․‚ а также примеры расчёта и порядок подачи декларации 3‑НДФЛ․

Общие положения

• Налоговый период – календарный год‚ в котором состоялась сделка купли‑продажи․
• Ставка НДФЛ – 13 % для доходов до 5 млн руб․‚ 15 % для части дохода‚ превышающей 5 млн руб․ (с 2021 г․)․
• Налоговая база – разница между ценой продажи и документированными расходами на приобретение (или вычетом в размере 1 000 000 руб․‚ если документация отсутствует)․
• Срок владения – считается с даты государственной регистрации права собственности (из ЕГРН) до даты регистрации перехода права покупателю․

Если срок владения меньше установленного минимального периода‚ доход от продажи подлежит обложению НДФЛ․ Если срок владения равен или превышает этот период – доход освобождается от налога (при условии выполнения иных требований‚ см․ ниже)․

---

Минимальные сроки владения

Тип недвижимости	Срок владения для полного освобождения
Единственное жильё (квартира‚ дом‚ комната)	5 лет
Другое жильё (вторичное‚ инвестиционное‚ дача‚ земельный участок)	3 года
Нежилые помещения (офис‚ торговый объект‚ склад)	3 года

Важно: Срок в 5 лет применяется только к объекту‚ который на момент продажи являлся единственным жильём продавца (т․е․ у него не было в собственности другого жилья‚ пригодного для постоянного проживания)․ Если у продавца есть другое жильё‚ даже если оно не используется‚ применяется трёхлетний срок․

---

Как определить‚ является ли жильё единственным?

1. Проверьте выписку из ЕГРН на наличие зарегистрированных прав на жилые помещения (квартиры‚ дома‚ комнаты)․
2. Если в выписке указано более одного объекта‚ жильё не считается единственным․
3. Исключение: объекты‚ находящиеся в долевой собственности (доля < 50 %)‚ не учитываются при определении единственности‚ если доля не даёт права на отдельное проживание․

Пример: собственник имеет квартиру в Москве (70 % доли) и дачу в Подмосковье (100 %)․ Квартира – единственное жильё‚ дача – нежилое‚ поэтому для квартиры применяется 5‑летний срок‚ для дачи – 3‑летний․

---

Расчёт налоговой базы

Налоговая база определяется по формуле:

База = Цена продажи – Расходы на приобретение (или вычет 1 000 000 руб․)

• Цена продажи – сумма‚ указанная в договоре купли‑продажи (или рыночная стоимость‚ если сделка совершена по заниженной цене и это выявлено ФНС)․
• Расходы на приобретение – документально подтверждённые затраты:
  • цена покупки (по договору);
  • государственная пошлина за регистрацию права;
  • услуги риелтора‚ нотариуса‚ оценщика (при наличии чеков/счетов);
  • затраты на улучшение объекта (ремонт‚ реконструкция)‚ если они документально подтверждены и увеличили кадастровую стоимость․
• Если документы о расходах отсутствуют или неполные‚ налогоплательщик может воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб․ (один раз за весь период владения объектом)․

Пример расчёта (3‑летний срок‚ не единственное жильё):

1. Цена продажи – 4 500 000 руб․
2. Расходы на приобретение (документы) – 2 800 000 руб․
3. Налоговая база = 4 500 000 – 2 800 000 = 1 700 000 руб․
4. НДФЛ (13 %) = 1 700 000 × 0‚13 = 221 000 руб․

Если бы расходы не были подтверждены‚ применялся бы вычет 1 000 000 руб․:

1. База = 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 руб;
2. НДФЛ = 3 500 000 × 0‚13 = 455 000 руб․

Таким образом‚ документальное подтверждение расходов существенно снижает налоговую нагрузку․

---

Особенности для доходов свыше 5 млн руб․

С 2021 г․ применяется прогрессивная шкала:

• 13 % – на часть дохода‚ не превышающую 5 000 000 руб․;
• 15 % – на часть дохода‚ превышающую 5 000 000 руб․

Пример: цена продажи 7 000 000 руб․‚ расходы 2 000 000 руб․

1. База = 7 000 000 – 2 000 000 = 5 000 000 руб․
2. Налог = 5 000 000 × 0‚13 = 650 000 руб․ (ставка 13 % полностью‚ так как база не превышает 5 млн)․

Если база составила 6 000 000 руб․‚ то налог считается так:

• Первые 5 000 000 руб․ × 13 % = 650 000 руб․;
• Оставшиеся 1 000 000 руб․ × 15 % = 150 000 руб․;

---

Порядок уплаты и подача декларации 3‑НДФЛ

1. Определите факт налогообложения (срок владения < 3 года или < 5 лет для единственного жилья)․
2. Соберите документы:
   • договор купли‑продажи (или акт приёма‑передачи);
   • выписка из ЕГРН о праве собственности и о переходе права;
   • документы‚ подтверждающие расходы на приобретение (договор покупки‚ платежки‚ чеки);
   • при отсутствии документов – заявление о применении стандартного вычета 1 000 000 руб․
3. Заполните декларацию 3‑НДФЛ (форма approved by ФНС)․ В разделе «Доходы от продажи имущества» укажите:
   • дата получения дохода (дата регистрации перехода права);
   • сумму полученных средств;
   • сумму расходов или вычет;
   • полученный налоговый доход (база)․
4. Срок подачи – не позднее 30 апреля года‚ следующего за годом получения дохода․ Например‚ за сделку‚ состоявшуюся в 2025 году‚ декларация подаётся до 30 апреля 2026 года․
5. Уплата налога – производится одновременно с подачей декларации (не позднее 15 июля того же года‚ в котором подаётся декларация)․ Можно оплатить через личный кабинет налогоплательщика‚ банковским переводом или в отделениях банка․
6. Налоговый вычет на имущество – если вы одновременно приобретаете другое жильё в том же налоговом периоде‚ можно воспользоваться вычетом на покупку жилья (до 2 000 000 руб․) и thereby уменьшить базу по продаже․

Несвоевременная подача декларации или неуплата налога влечёт штрафы (20 % от суммы налога‚ но не менее 1 000 руб․) и пени (0‚05 % за каждый день просрочки)․

---

Изменения и тенденции на 2025‑2026 гг․

• С 1 января 2025 года в Налоговый кодекс внесены поправки‚ уточняющие порядок учёта расходов на улучшение объекта (ремонт‚ реконструкция)․ Теперь такие расходы принимаются к вычету только если они увеличили кадастровую стоимость не менее чем на 10 %․
• ФНС усилила автоматизированный контроль сделок через интеграцию с ЕГРН: информация о государственной регистрации передаётся в налоговые органы в режиме реального времени‚ что делает практически невозможным сокрытие дохода․
• В 2026 году обсуждается возможное повышение порога безналоговой продажи для единственного жилья с 5 до 7 лет‚ однако на момент написания статьи законопроект не принят․

---

Практические рекомендации

1. Перед продажей проверьте выписку из ЕГРН и определите точный срок владения․
2. Сохраняйте все документы‚ связанные с покупкой и улучшением объекта (договоры‚ платежки‚ акты выполненных работ)․
3. Если документы отсутствуют‚ заранее решите‚ будете ли вы применять стандартный вычет 1 000 000 руб․ – это может повлиять на размер налога․
4. При продаже нескольких объектов в одном году рассчитывайте налог по каждому отдельно‚ затем суммируйте․
5. При наличии другого жилья‚ даже если оно не используется‚ помните‚ что срок владения для единственного жилья не применяется․
6. Воспользуйтесь онлайн‑калькуляторами ФНС или консультацией налогового консультанта для проверки расчётов․
7. Не откладывайте подачу декларации на последний момент – лучше сделать это за месяц до дедлайна‚ чтобы успеть исправить возможные ошибки․

---

Налог при продаже недвижимости‚ находящейся в собственности менее трёх лет (или менее пяти лет для единственного жилья)‚ является обязательным для большинства физических лиц․ Правильное определение срока владения‚ документальное подтверждение расходов и своевременная подача декларации 3‑НДФЛ позволяют минимизировать налоговые выплаты и избежать штрафов․ Следуя изложенным выше рекомендациям и учитывая актуальные изменения законодательства‚ вы сможете провести сделку прозрачно и в полном соответствии с требованиями налоговой службы․

Информация актуальна на 10 сентября 2026 года․