Владение нежилым помещением и его сдача в аренду юридическому лицу (например, ООО) влечет за собой обязательство уплаты налога на имущество организаций. Статья посвящена ключевым аспектам расчета, ставок, льгот и важным изменениям в подходах к определению налоговой базы, актуальным на 2026 год.

Кто платит налог и что является объектом налогообложения

Плательщиком налога на имущество организаций выступает собственник помещения (арендодатель), если он является российской организацией. Налоговый объект — нежилое помещение, зафиксированное в ЕГРН как объект недвижимости (капитальное строение/здание).

• Важно: Налог платит именно собственник, а не арендатор (ООО), если иное не предусмотрено договором аренды (что крайне редко и требует четкого закрепления в условиях договора).
• Земельный участок под зданием облагается отдельно — земельным налогом.

Налоговая база: Кадастровая стоимость как главный параметр

С 2020 года для большинства объектов недвижимости налоговая база определяется на основе кадастровой стоимости (ст. 375 НК РФ). Это относится к:

1. Торговым центрам и помещениям в них.
2. Бизнес-центрам и помещениям в них.
3. Объектам, включенным в региональные перечни (утверждаются законами субъектов РФ).

Для остальных объектов (склады, производственные цеха, гаражи и др., не вошедшие в перечни) база определяется по балансовой (реальной) стоимости.

Ключевое разъяснение Минфина от (Письмо № 03-05-05-01/26056)

В указанном письме Министерство финансов РФ окончательно прояснило спорный момент: виду помещения в ЕГРН (склад, офис, торговое) следует приоритет над функциональным использованием при определении порядка расчета налоговой базы.

«Даже если в ЕГРН ваше помещение числится как склад, но по факту используется под офис или магазин, для налоговых целей решающую роль играет именно вид разрешенного использования / вид объекта, установленный в ЕГРН и соответствующий региональному перечню объектов, облагаемых по кадастровой стоимости».

Практический вывод: Если помещение в ЕГРН стоит как «склад», а в региональный перечень «кадастровых» объектов включены только «торговые помещения» и «офисы», то налог считается от балансовой стоимости. Переквалификация в ЕГРН (например, на «нежилое помещение общего назначения» или «офис») может перевести объект в разряд кадастровых, что часто увеличивает налоговую нагрузку.

Налоговые ставки

Максимальные ставки устанавливаются Налоговым кодексом РФ (ст. 380), конкретные — законами субъектов РФ:

• 2,2% — максимальная ставка для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
• 2,2%, максимальная ставка для объектов, облагаемых по балансовой стоимости (для 2025 года и далее ставка по балансовой стоимости выравнена со ставкой по кадастровой).
• 0–2,2% — ставки для иных имуществ (определяются регионально).

Пример для Москвы (Закон г. Москвы от № 72):

• Объекты по кадастровой стоимости: 1,5% (для торговых/бизнес-центров) или 2% (для иных в перечне).
• Объекты по балансовой стоимости: 1,5%.

Сроки уплаты и отчетность

Налоговый период — календарный год. Отчетные периоды — 1 квартал, полугодие, 9 месяцев.

Период	Действие	Срок
1 квартал / Полугодие / 9 месяцев	Авансовые платежи	Не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом
Год (Налоговый период)	Декларация по налогу на имущество	До 30 марта года, следующего за отчетным (с 2025 г. — до 31 марта)
Год	До 28 марта (или 30 марта в зависимости от регионального закона)

Льготы и освобождения

Для организаций (собственников):

• Федеральные льготы (ст. 381 НК РФ): объекты культурного наследия, объекты СКЖ (внутриквартиральные), недвижимость религиозных организаций и др.
• Региональные льготы: Субъекты РФ могут устанавливать коэффициенты снижения налоговой базы или ставки для отдельных категорий налогоплательщиков (например, МСП, включенные в реестр, — часто ставка 0% или сниженная база).
• Инвестиционный налоговый вычет: При вводе в эксплуатацию новых объектов (ст. 381.1 НК РФ).

Для физических лиц (если собственник — ИП или физлицо):

Согласно информации РАПСИ от 25 марта, пенсионерам может быть предоставлена льгота по налогу на имущество физических лиц в отношении одного нежилого помещения (если оно не используется для предпринимательской деятельности). Для ИП, применяющих ПСН/ЕСХН/НПД, налог на имущество организаций не платится, платится налог физлиц (если объект в собственности ИП как физлица) или налог организаций (если объект на балансе ИП как организации — редко).

Особенности договора аренды с ООО (Арендатор)

Наличие арендатора — ООО влияет на налоговый учет арендодателя, но не меняет базу налога на имущество:

• НДС: Если арендодатель на общей системе (ОСНО) и помещение не является жилым, аренда облагается НДС 20%. Арендатор (ООО) выставит счет-фактуру, арендодатель принимает к вычету (если имеет право).
• Налог на прибыль: Доход от аренды входит в доходы по налогу на прибыль (20%). Расходы на содержание помещения (амортизация, ремонт, коммуналка, страховка, налог на имущество!) уменьшают налоговую базу по прибыли.
• УСН (Доходы-Расходы): Налог на имущество входит в расходы (п. 25 ст. 346.16 НК РФ), уменьшая базу УСН.
• УСН (Доходы) / Патент / ЕСХН: Налог на имущество не уменьшает базу этих режимов (оплачивается сверху).

Риски и рекомендации для 2026 года

1. Проверьте запись в ЕГРН. Соответствует ли «Вид объекта недвижимости» / «Вид разрешенного использования» реальности и региональному перечню кадастровых объектов. Ошибка здесь стоит разницы в налоговой базе в 10–50 раз (кадастровая vs балансовая).
2. Мониторьте кадастровую стоимость. Ежегодно (обычно к 1 января) она индексируется или пересчитывается. Можно оспорить в комиссии или суде, если она превышает рыночную.
3. Учитывайте налог на имущество в цене аренды. При расчете ставки аренды закладывайте этот расход, особенно если вы на УСН «Доходы» или Патенте, где он не вычитается.
4. Проверьте региональный закон. Ставки, перечни объектов и льготы меняются ежегодно. Актуальный текст закона субъекта РФ — основной документ для расчета.

Краткий чек-лист расчета (Алгоритм)

1. Определить кадастровый номер помещения.
2. Узнать кадастровую стоимость на 1 января налогового года (сайт Росреестра / ЕГРН).
3. Проверить, входит ли объект в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (Закон субъекта РФ).
4. Если ДА → База = Кадастровая стоимость × Доля владения × Месяцев владения / 12.
5. Если НЕТ → База = Средняя годовая балансовая (остаточная) стоимость по бухучету.
6. Применить ставку по закону субъекта РФ.
7. Применить льготы/коэффициенты (если есть).
8. Рассчитать авансовые платежи за отчетные периоды и итоговый налог за год.

---

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство сложно и часто меняется. Для принятия решений рекомендуется обратиться к профессиональному бухгалтеру или налоговому консультанту с учетом специфики вашего объекта и региона регистрации.