При покупке, владении или сдаче в аренду недвижимости в Турции россияне сталкиваются с несколькими видами налогов и сборов․ Ниже подробно рассмотрены основные обязательные платежи, их ставки, порядок уплаты и возможные льготы․

Налог при покупке недвижимости (тапу‑девир вергиси)

При оформлении права собственности (тапу) взимается государственный налог на переход права собственности – так называемый тапу‑девир вергиси․

• Ставка: фиксированная – 4 % от заявленной в договоре купли‑продажи стоимости объекта․
• Кто платит: обычно покупатель, но по соглашению сторон может быть распределен между покупателем и продавцом․
• Когда уплачивается: при подаче документов в кадастровое управление (Тапу и кадастр General Directorate of Land Registry and Cadastre)․
• Особенности: налог не зависит от гражданства покупателя; для россиян ставка такая же, как и для граждан Турции․

Пример: покупка квартиры за 200 000 USD (≈ 3 800 000 TRY по курсу 2026 г․) → налог тапу‑девир = 4 % × 3 800 000 TRY = 152 000 TRY․

---

Ежегодный налог на недвижимость (эmlак вергиси)

Ежегодный налог на владение недвижимостью рассчитывается от кадастровой стоимости объекта и зависит от:

• региона (город/муниципалитет);
• типа недвижимости (жилая, коммерческая, земельный участок);
• категории объекта (обычная, премиальная, новостройка без технического паспорта)․

Ставки на 2026 год

Тип недвижимости	Регион	Ставка (от кадастровой стоимости)
Жилая	Крупные города (Стамбул, Анкара, Измир и др․)	0,20 %
Жилая	Мелкие муниципалитеты и сельские районы	0,10 %
Коммерческая	Крупные города	0,40 %
Коммерческая	Мелкие муниципалитеты	0,20 %
Земельный участок (без построек)	Любой регион	0,30 %
Новостройки без технического паспорта	Любой регион	0,30 % – 0,60 % (в зависимости от категории)

Кадастровая стоимость обычно значительно ниже рыночной (примерно 30‑50 % от рыночной цены)․ Поэтому фактическая налоговая нагрузка оказывается умеренной․

Порядок уплаты

1. Налог рассчитываеться ежегодно местным налоговым управлением (İlçe İdaresi)․
2. Уплачивается двумя равными платежами: в феврале и в августе текущего года․
3. Возможна оплата онлайн через портал e‑Devlet или в банковских отделениях․
4. За просрочку начисляются пени (обычно 1,5 % за месяц просрочки)․

Льготы и освобождения

• Если годовая прибыль от сдачи в аренду жилого помещения не превышает 6 600 TRY (≈ 350 USD), налог на недвижимость может быть полностью освобождён (для иностранных собственников)․
• Для коммерческой недвижимости порог прибыли составляет 49 000 TRY (≈ 2 600 USD)․
• Некоторые муниципалитеты предоставляют скидки пенсионерам, инвалидам и участникам государственных программ․

---

Налог на доход от аренды (гира вергиси)

Доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, облагается подоходным налогом для физических лиц․

Ставки подоходного налога (2026)

Турция применяет прогрессивную шкалу:

• до 70 000 TRY – 15 %;
• от 70 001 до 150 000 TRY – 20 %;
• от 150 001 до 370 000 TRY – 27 %;
• свыше 370 000 TRY – 35 %․

Для доходов от аренды допустимо вычитать расходы на управление, ремонт, коммунальные платежи и амортизацию (если объект используется в коммерческих целях)․

Особенности для иностранных собственников

• Российские резиденты обязаны декларировать worldwide income в России, но могут воспользоваться соглашением об избежании двойного налогообложения между РФ и Турцией (действует с 1996 г․)․
• При уплате налога в Турции можно получить зачёт в российской декларации, чтобы избежать двойного уплаты․

---

Налог при продаже недвижимости (капитальный доход)

При продаже объекта, находящегося в собственности менее пяти лет, полученная прибыль считаеться капитальным доходом и облагается налогом․

Ставка налога на капитальный доход

• Прогрессивная шкала от 15 % до 35 % в зависимости от размера прибыли (аналогично шкале подоходного налога)․
• Если объект находится в собственности более пяти лет, налог с прибыли не взимается (льгота длительного владения)․

Расчёт налогооблагаемой базы

База = цена продажи – цена покупки – расходы на улучшение объекта – государственные пошлины и комиссии․

Пример: покупка за 150 000 USD, продажа через 3 года за 250 000 USD, расходы на ремонт 20 000 USD → прибыль 80 000 USD → налог ≈ 20 % (в зависимости от точного размера прибыли)․

---

НДС при покупке новостроек

При приобретении новостройки, которая ещё не сдана в эксплуатацию, к цене добавляется НДС (KDV)․

• Ставка НДС на жилую недвижимость – 1 % (для объектов стоимостью до 750 000 TRY) или 10 % (для более дорогих объектов)․
• Для коммерческой недвижимости – 18 % (стандартная ставка)․
• НДС включается в договор купли‑продажи и уплачивается продавцу, который затем перечисляет его в бюджет․

При покупке вторичного жилья НДС не взимается․

---

Практический пример расчёта всех налогов для россиянина

Исходные данные: покупка квартиры в Стамбуле, площадь 120 м², цена сделки 180 000 USD (≈ 3 420 000 TRY)․ Квартира – вторичный рынок, сдаётся в аренду;

1. Налог тапу‑девир: 4 % × 3 420 000 TRY = 136 800 TRY (≈ 7 200 USD)․
2. Ежегодный налог на недвижимость: кадастровая стоимость ≈ 1 200 000 TRY (≈ 35 % от рыночной)․ Ставка для жилой в Стамбуле – 0,20 %․
   Годовой налог = 0,002 × 1 200 000 TRY = 2 400 TRY (≈ 125 USD)․ Два платежа по 1 200 TRY․

Этот пример показывает, что основная налоговая нагрузка для россиян приходится на разовый налог при покупке (тапу‑девир) и, при длительном владении, на относительно низкий ежегодный налог на недвижимость․

---

Как уплачивать налоги: пошаговая инструкция

1. Получите идентификационный номер налогоплательщика (Vergi Kimlik Numarası) в местном налоговом управлении (можно оформить онлайн через e‑Devlet);
2. Для налога тапу‑девир оплатите в банке или через онлайн‑сервис при подаче документов в Тапу․
3. Ежегодный налог на недвижимость будет автоматически начислен в системе муниципалитета; вы получите уведомление (SMS/e‑mail) с реквизитами для оплаты․
4. Оплатите налог через банковский перевод, онлайн‑банкинг или в платёжных терминалах (например, PTT, банкоматы)․
5. Для декларации дохода от аренды заполните форму Гира вергиси беяны (арендная декларация) в налоговом управлении до 31 марта следующего года․
6. При продаже недвижимости подготавливайте документы о цене покупки, улучшениях и расходах; налог рассчитывается в налоговом управлении при подаче декларации о капитальном доходе․

---

Полезные советы для россиян

• Проверяйте актуальные ставки на официальном сайте Мистерства финансов Турции (maliye․gov․tr) или в местном налоговом управлении․
• При покупке новостроек уточняйте у застройщика, включён ли НДС в заявленную цену․
• Рассмотрите возможность открытия турецкого банковского счёта для упрощения платежей и получения выписок․
• Если планируете сдавать недвижимость в аренду, ведите учёт всех расходов – это уменьшит налогооблагаемую базу․
• При длительном владении (более 5 лет) вы получаете значительную льготу при продаже – планируйте сделку с учётом этого срока․

---

Налоговая система Турции для недвижимости прозрачна и предсказуема․ Основные платежи для россиян:

• Тапу‑девир вергиси – 4 % от цены сделки (единоразовый);
• Эmlак вергиси – ежегодный налог 0,1‑0,6 % от кадастровой стоимости (в зависимости от региона и типа объекта)․
• Гира вергиси – подоходный налог на доход от аренды по прогрессивной шкале 15‑35 %․
• Налог при продаже – налог на капитальный доход (15‑35 %) при владении менее пяти лет; освобождение после пяти лет владения․
• НДС – 1 % или 10 % при покупке новостроек (жильё); 18 % для коммерческой недвижимости․

Соблюдая сроки уплаты, используя доступные льготы и правильно учитывая расходы, россияне могут минимизировать налоговую нагрузку и комфортно владеть недвижимостью в Турции․

Информация актуальна на сентябрь 2026 года․ Перед совершением любых сделок рекомендуется консультироваться с местным налоговым консультантом или юристом․