С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в налоговом законодательстве‚ касающиеся налогообложения коммерческой недвижимости‚ принадлежащей юридическим лицам․ Ниже представлен обзор основных положений‚ порядка расчёта‚ льгот и особенностей уплаты налога в текущем году․

Что считается коммерческой недвижимостью?

К коммерческой недвижимости относятся объекты‚ используемые для получения дохода от предпринимательской деятельности:

• офисные помещения;
• торговые площади;
• склады и логистические центры;
• производственные цеха;
• гостиницы‚ хостелы и другие средства размещения;
• автосервисы‚ СТО и аналогичные объекты․

Жилые помещения‚ даже если они сдаются в аренду‚ к коммерческой недвижимости не относятся и облагаются иным налогом (налог на доходы физических лиц или налог на имущество физлиц)․

Основные нормативные акты

Налог на коммерческую недвижимость регулируется:

1. Федеральным законом «О налоге на имущество организаций» (№ 32‑ФЗ);
2. Налоговым кодексом РФ‚ глава 25;
3. Постановлением Правительства РФ от  № 215 «О внесении изменений в порядок расчёта налога на имущество организаций»;
4. Региональными законами‚ устанавливающими ставки и льготы․

Ставки налога в 2026 году

Ставка налога на имущество организаций устанавливается субъектами РФ в диапазоне от 0‚1 % до 2‚0 % от кадастровой стоимости объекта․ В 2026 году большинство регионов сохранили ставку на уровне 0‚5 %–1‚0 %․ Примерные ставки по некоторым субъектам:

• Москва – 0‚5 %;
• Санкт‑Петербург – 0‚7 %;
• Республика Татарстан – 0‚8 %;
• Свердловская область – 1‚0 %;
• Краснодарский край – 0‚6 %;

Ставка может быть изменена региональным законом не чаще одного раза в год‚ поэтому перед расчётом рекомендуется уточнить актуальное значение на официальном сайте регионального органа исполнительной власти․

Как определяется база налогообложения

Базой для расчёта налога является кадастровая стоимость объекта на 1 января отчётного года․ Если кадастровая стоимость отсутствует (например‚ для newly built объектов)‚ используется остаточная стоимость по бухгалтерскому учёту‚ умноженная на коэффициент‚ установленный региональным законом (обычно от 0‚8 до 1‚2)․

Порядок расчёта налога

Формула расчёта:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога (в долях единицы)

Пример:

• Кадастровая стоимость офисного здания – 150 000 000 руб․;
• Ставка в регионе – 0‚8 % (0‚008);
• Налог = 150 000 000 × 0‚008 = 1 200 000 руб․ в год․

Налог уплачивается равными частями поквартально (по 1/4 годовой суммы) не позднее последнего дня месяца‚ следующего за отчётным кварталом․

Льготы и exemptions

В 2026 году сохраняются следующие льготные категории:

• Объекты социальной направленности (школы‚ больницы‚ культурные учреждения) – полностью освобождаются от налога при условии использования не менее 70 % площади для социальных целей;
• Малые и средние предприятия (МСП) – в некоторых регионах предоставляется пониженная ставка (например‚ 0‚3 % вместо базовой) при условии‚ что среднегодовая численность сотрудников не превышает 100 человек и годовой доход не более 800 млн руб․;
• Инвестиционные проекты – объекты‚ введённые в эксплуатацию в рамках государственных программ поддержки инвестиций‚ могут получить временное освобождение от налога на срок до 3 лет;
• Объекты‚ расположенные в особых экономических зонах (ОЭЗ) – ставка снижается до 0‚1 % на весь период действия резидентства в ОЭЗ․

Для получения льготы необходимо подать заявление в налоговый орган вместе с подтверждающими документами (устав‚ договоры‚ справки о социальной направленности‚ сертификаты МСП и т․д․)․

Отчётность и сроки уплаты

Юридические лица обязаны подавать налоговую декларацию по налогу на имущество организаций (форма № 0401006) не позднее 30 марта года‚ следующего за отчётным․ В декларации указываются:

• кадастровая стоимость каждого объекта;
• применённая ставка;
• льготы (если есть);
• исчисленная сумма налога;
• уплаченные авансовые платежи․

Авансовые платежи рассчитываются как 1/4 от годовой суммы налога и вносятся не позднее:

• 30 апреля (за I квартал);
• 31 июля (за II квартал);
• 31 октября (за III квартал);
• 31 января следующего года (за IV квартал)․

Особенности 2026 года

В 2026 году введены следующие изменения‚ которые непосредственно влияют на налог на коммерческую недвижимость:

1. Индексация кадастровой стоимости – в ряде регионов проведена плановая индексация на 4–6 % в связи с ростом рыночных цен․ Это увеличило базу налогообложения‚ но одновременно многие субъекты снизили ставки на 0‚1–0‚2 % для смягчения эффекта․
2. Электронное взаимодействие – с 1 июля 2026 года все декларации и заявления о льготах подаются исключительно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России․ Paper‑варианты больше не принимаются․
3. Контроль за недостроенными объектами – если объект не введён в эксплуатацию в течение 2 лет с момента постановки на кадастровый учёт‚ налог начисляется по остаточной стоимости с повышающим коэффициентом 1‚5․
4. Налоговый вычет за энергоэффективность – объекты‚ имеющие сертификат энергоэффективности класса А или выше‚ могут уменьшить базу налогообложения на 10 % (не более 5 млн руб․ в год)․

Практические рекомендации для юридических лиц

• Ежегодно проверяйте актуальную кадастровую стоимость объектов через публичную кадастровую карту Росреестра․
• Своевременно обновляйте информацию в бухгалтерском учёте: если остаточная стоимость значительно отличается от кадастровой‚ уточните основания для применения альтернативной базы․
• При планировании приобретения или строительства коммерческой недвижимости учитывайте возможные льготы (МСП‚ ОЭЗ‚ инвестиционные проекты) – это может существенно снизить налоговую нагрузку․
• Используйте электронные сервисы ФНС для подачи деклараций и получения уведомлений о начислении авансовых платежей – это уменьшит риск просрочки и штрафов․
• При получении сертификата энергоэффективности сразу же оформляйте заявление на налоговый вычет‚ чтобы воспользоваться льготой в текущем налоговом периоде․

Налог на коммерческую недвижимость в 2026 году остаётся важным источником доходов региональных бюджетов‚ но при этом предоставляет достаточно гибкие механизмы для снижения налоговой нагрузки через льготы и вычеты․ Юридическим лицам рекомендуется:

1. Регулярно мониторить изменения в региональном законодательстве (ставки‚ коэффициенты‚ условия льгот);
2. Вести точный учёт кадастровой и остаточной стоимости объектов;
3. Использовать электронные сервисы ФНС для своевременной подачи отчётности и получения уведомлений;
4. Оценивать возможность получения льгот (МСП‚ ОЭЗ‚ энергоэффективность) уже на этапе планирования инвестиций․

Соблюдение этих принципов позволит минимизировать риски доначислений‚ штрафов и оптимизировать налоговые платежи в текущем году․