Вопрос обложения налогом на имущество лизинговых объектов остается одним из самых обсуждаемых в налоговой практике. С введением изменений в Налоговый кодекс РФ (НК РФ), переходом на кадастровую оценку и обновлением стандартов бухгалтерского учета (ФСБУ 25/2018 «Лизинг»), правила определения налогоплательщика и налоговой базы претерпели существенные изменения. В данной статье подробно разберем, кто платит налог на имущество по лизингу в 2026 году, какие существуют исключения и как правильно рассчитывать авансовые платежи.

Общее правило: налогоплательщик — собственник (лизингодатель)

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, налогоплательщиками по налогу на имущество организаций признаются организации, имеющие на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления недвижимое имущество, учтенное в качестве основных средств.

Ключевой момент: В классической лизинговой сделке (финансовом лизинге) собственником имущества является лизингодатель. Лизингополучатель получает имущество во временное владение и пользование. Следовательно, в общем случае обязанность по уплате налога на имущество лежит на лизингодателе.

• Лизингодатель включает стоимость объекта в свою налоговую базу.
• Лизингополучатель не включает стоимость полученного в лизинг имущества в свою налоговую базу по налогу на имущество (п. 3 ст. 375 НК РФ — имущество, переданное в лизинг, не относится к налогооблагаемому имуществу лизингополучателя).

Важное исключение: когда платит лизингополучатель

Существует критическое исключение, установленное п. 3 ст. 374 НК РФ. Налогоплательщиком признается лизингополучатель, если лизингодателем является:

1. Иностранная организация, не действующая через постоянное представительство в РФ.
2. Иностранное физическое лицо.
3. Организация, освобожденная от налога на имущество (за исключением случаев, когда освобождение предоставляется в связи с применением специальных налоговых режимов или по имуществу, в отношении которого налоговая база определяеться по кадастровой стоимости).

Практический вывод: Если вы оформляете лизинг у российской лизинговой компании или банка — налог платит лизингодатель. Если лизингодатель — нерезидент (оффшорная компания, иностранный банк без ПП в РФ), обязанность по расчету и уплате налога перекладывается на вас (лизингополучателя).

Объект налогообложения: только недвижимое имущество

С 2013 года (постепенный переход завершен к 2019 году) налог на имущество организаций платится только на недвижимое имущество, учтенное в качестве основных средств (ст. 374 НК РФ).

Что это значит для лизинга:

• Недвижимое имущество (здания, сооружения, строения, незавершенное строительство, объекты недвижимости, созданные в результате капитальных вложений) — облагается налогом (по кадастровой стоимости или средней годовой стоимости для отдельных категорий).
• Движимое имущество (оборудование, транспортные средства, станки, компьютеры) — НЕ облагается налогом на имущество организаций, независимо от того, на ком балансе оно стоит (у лизингодателя или лизингополучателя).

Таким образом, если предметом лизинга является только оборудование или автотранспорт — налог на имущество организаций по этим объектам не платит никто.

Влияние ФСБУ 25/2018 «Лизинг» на налоговый учет

С 2022 года (для отчетности за 2022 год и последующие) действует новый стандарт ФСБУ 25/2018. Он устранил разделение на финансовый и операционный лизинг для лизингополучателя: теперь практически любой лизинг отражается на балансе лизингополучателя в виде актива права пользования (АПП) и обязательства по лизинговым платежам.

Важно для налога на имущество: Налоговый учет не следует за бухгалтерским полностью. Для целей налога на имущество (гл. 30 НК РФ) определяющим фактором остается правовая форма собственности, а не балансовая принадлежность.

• Актив права пользования (АПП) по ФСБУ 25 — это безматериальный актив (или имущественное право), он не является недвижимым имуществом для целей ст. 374 НК РФ.
• Следовательно, даже если лизингополучатель отражает объект на балансе по ФСБУ 25, это не делает его налогоплательщиком по налогу на имущество (если не сработало исключение п. 3 ст. 374 НК РФ — нерезидент-лизингодатель).

Особенности для индивидуальных предпринимателей (ИП)

ИП не платят налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ). Они платят налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ), если являются собственниками налоговых объектов, перечисленных в ст. 401 НК РФ (жилые дома, квартиры, гаражи, единые недвижимые комплексы и т.д.).

• Если ИП является лизингополучателем — он не собственник, значит, налог на имущество физлиц по лизинговому объекту не платит (платит лизингодатель-собственник).
• Если ИП является лизингодателем — он платит налог на имущество физлиц как собственник (если объект входит в перечень ст. 401 НК РФ).

Нюанс по УСН: ИП на УСН «Доходы минус расходы» могут учитывать лизинговые платежи в расходах (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Налог на имущество (если ИП вдруг является собственником и платит его как физлицо) в расходы УСН не идет (п. 21 п. 1 ст. 346.16 НК РФ — налоги, не относящиеся к УСН, в расходы не включаются).

Порядок определения налоговой базы (для недвижимости)

Если объект лизинга — недвижимость, налоговая база определяется налогоплательщиком (лизингодателем или лизингополучателем по исключению) двумя способами:

А) По кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

Применяется к объектам, внесенным в перечень кадастровой оценки (торговые центры, офисные здания, ТЦ, гостиницы и др.). База = Кадастровая стоимость на 1 января налогового периода × Доля владения (в месяцах) / 12.

Б) По средней годовой стоимости (ст. 376 НК РФ)

Применяется к остальным объектам недвижимости (производственные здания, склады, незавершенное строительство и др.), а также к объектам, для которых кадастровая стоимость не определена. База = Средняя годовая остаточная стоимость ОС по бухгалтерскому учету.

Авансовые платежи: Вносятся за 1-е квартал, полугодие, 9 месяцев. Расчет производится на основании налоговой базы на конец соответствующего отчетного периода (п. 4 ст. 381 НК РФ). Конечный расчет — по итогам года.

Лизинговые платежи и налог на имущество: взаимосвязь

Хотя налог платит лизингодатель, экономически он закладывает эту нагрузку в лизинговые платежи.

• Для лизингодателя: Налог на имущество — это операционные расходы (уменьшают базу по налогу на прибыль, ст. 265 НК РФ). ВАТ по налогу на имущество не выделяется.
• Для лизингополучателя: Лизинговые платежи (в части возмещения стоимости и вознаграждения) включаются в расходы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 264, п. 20 п. 1 ст. 264 НК РФ) или в себестоимость/расходы УСН. НДС по лизинговым платежам выделяется для вычета (при общих основаниях).

Региональные льготы и ставки

Налог на имущество — региональный налог. Субъекты РФ устанавливают:

• Ставки налога (макс. 2,2% для кадастровой стоимости, макс. 2,2% для средней годовой стоимости).
• Категории налогоплательщиков, освобожденных от налога (льготы).
• Порядок и сроки уплаты (в пределах НК РФ).

Рекомендация: Обязательно проверяйте Закон субъекта РФ о налоге на имущество. Например, многие регионы дают льготы на вновь созданные объекты (инвестиционные налоговые кредиты, сниженные ставки на 3-5 лет), что актуально для лизингодателей, закупающих новое оборудование/недвижимость под лизинг.

Отчетность и сроки в 2026 году

С учетом Единого налогового счета (ЕНС) и Единого налогового платежа (ЕНП):

1. Декларация по налогу на имущество сдается ежегодно не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (для 2025 года — до ). Форма утверждена Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1047@.
2. Авансовые платежи перечисляются не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (квартал, полугодие, 9 месяцев). Примечание: точные сроки установления отчетных периодов для авансовых платежей определяет региональный закон.
3. Уведомления о расчете авансовых платежей сдавать не нужно (информация содержится в декларации или расчитывается ИФНС на основании данных ЕГРН/бухгалтерии).

Чек-лист: кто платит налог в вашей сделке?

В 2026 году обложение лизингового имущества налогом на имущество определяется тремя ключевыми факторами:

1. Тип имущества: Налог платится только на недвижимость. Движимое имущество (оборудование, авто) налогом на имущество организаций не облагается.
2. Статус лизингодателя: По умолчанию платит лизингодатель (собственник). Исключение — лизингодатель-нерезидент или лизингодатель, освобожденный от налога (тогда платит лизингополучатель).
3. Бухгалтерский учет (ФСБУ 25): Отражение актива права пользования на балансе лизингополучателя не порождает обязанности платить налог на имущество, если не сработало исключение по п. 3 ст. 374 НК РФ.

При оформлении лизинговых сделок с недвижимостью обязательно прописывайте в договоре сторону, ответственную за уплату налога на имущество, и порядок возмещения данных расходов (обычно через лизинговые платежи). Для минимизации рисков рекомендуется синхронизировать налоговый и управленческий учет, отслеживая изменения в региональном законодательстве и кадастровой оценке объектов.