Дата актуализации: 10 сентября 2026 г.

Содержание

1. Нормативная база
2. Какие объекты подлежат налогообложению
3. Как рассчитать налог
4. Ставки налога и их особенности
5. Льготы и вычеты
6. Порядок подачи декларации и уплаты
7. Примеры расчёта
8. Изменения с 2027 года

Нормативная база

Налог на имущество организаций и физических лиц, исчисляемый по кадастровой стоимости, регулируется следующими нормативными актами:

• Глава 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ) – «Налог на имущество организаций»;
• Глава 32 НК РФ – «Налог на имущество физических лиц»;
• Постановление Правительства Москвы от № 700‑ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость»;
• Федеральный закон от № 302‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части уточнения порядка определения кадастровой стоимости»;
• Региональные законы субъектов РФ, устанавливающие конкретные ставки налога (не могут превышать 2,2 % согласно ст. 380 НК РФ).

Какие объекты подлежат налогообложению по кадастровой стоимости

Согласно ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется как кадастровая стоимость для следующих категорий недвижимого имущества:

• Жилые дома, квартиры, комнаты, расположенные на территории РФ;
• Нежилые здания и сооружения (офисные, торговые, производственные, складские и т.д.);
• Земельные участки, предоставленные в собственность или постоянное (бессрочное) пользование;
• Объекты незавершённого строительства, если они учтены как основные средства;
• Объекты, переданные в концессию, если в отношении них налоговой базой является кадастровая стоимость;
• Объекты общего имущества в многоквартирных домах (доли собственников).

Исключение составляют объекты, не включённые в перечень, утверждённый региональными органами власти (например, некоторые виды движимого имущества, объекты культурного наследия с особым режимом).

Как рассчитать налог

Общая формула расчёта налога на имущество по кадастровой стоимости выглядит так:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога × Коэффициент (если предусмотрен)

Где:

• Кадастровая стоимость – значение, установленное Росреестром на дату определения налоговой базы (обычно 1 января отчётного года).
• Ставка налога – устанавливается законом субъекта РФ и не может превышать 2,2 %. Для физических лиц часто применяются дифференцированные ставки (0,1 % – 2,0 %).
• Коэффициент – может применяться в случае наличия льгот, вычетов или корректирующих коэффициентов (например, для объектов культурного наследия).

Если кадастровая стоимость объекта не определена (например, newly constructed building not yet registered), налог рассчитывается по среднегодовой стоимости основных средств (п. 1 ст. 375, подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Ставки налога и их особенности

Ставки налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ. На 2026 год типичные диапазоны выглядят следующим образом:

• 0,1 % – 0,5 % – для жилых помещений, используемых собственником для собственного проживания;
• 0,5 % – 1,0 % – для офисных и торговых помещений;
• 1,0 % – 2,0 % – для производственных и складских объектов;
• Максимальная ставка – 2,2 % – предусмотрена ст. 380 НК РФ и применяется в отдельных регионах для объектов с высокой кадастровой стоимостью.

Для физических лиц ставки часто дифференцируются в зависимости от кадастровой стоимости объекта:

• До 10 млн руб. – 0,1 %;
• От 10 млн до 50 млн руб. – 0,5 %;
• От 50 млн до 300 млн руб. – 1,0 %;
• Свыше 300 млн руб. – 2,0 %.

Конкретные значения необходимо уточнять в нормативных актах субъекта РФ, где находится объект.

Льготы и вычеты

Налоговое законодательство предусматривает ряд льгот, позволяющих уменьшить налоговую базу или ставку:

• Вычет для жилых помещений – ст. 407 НК РФ предоставляет вычет в размере 20 млн руб. для квартир, домов и комнат, используемых для постоянного проживания.
• Льгота для объектов культурного наследия – снижение ставки до 0,05 % при условии сохранения объекта и проведения реставрационных работ.
• Льгота для малых предприятий – в некоторых регионах предусмотрена пониженная ставка (0,1 %) для объектов, используемых в деятельности малого бизнеса.
• Освобождение для организаций на УСН – организации, применяющие упрощённую систему налогообложения, освобождаются от налога на имущество, за исключением объектов, налоговая база которых определяется кадастровой стоимостью (п. 4 ст. 346.11 НК РФ).
• Вычет для земельных участков – при использовании земли под личное подсобное хозяйство или садоводство возможен вычет до 6 млн руб.

Для получения льгот необходимо подать соответствующее заявление в налоговый орган вместе с подтверждающими документами (например, выписка из ЕГРН, акт о культурном наследии, справка о статусе малого предприятия).

Порядок подачи декларации и уплаты

Процедура уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости включает следующие этапы:

1. Определение кадастровой стоимости – получаем выписку из ЕГРН (электронная форма доступна на сайте Росреестра).
2. Расчёт налога – применяем формулу, указанную в разделе «Как рассчитать налог».
3. Заполнение декларации – для организаций используется форма НДФЛ‑2 (или аналог для налога на имущество организаций), для физических лиц – декларация по форме 3‑НДФЛ с разделом «Имущество».
4. Подача декларации – срок подачи не позднее 30 марта года, следующего за отчётным (например, за 2026 год – до ). Декларация может быть подана лично, через представителя или в электронном виде через портал «Госуслуги» или сайт ФНС.
5. Уплата налога – платёж производится в равных долях не позднее 30 апреля, 30 июля и 30 октября отчётного года (или единовременно до 30 апреля, если налогоплательщик выбрал такой порядок). Реквизиты для перечисления указываются в извещении ФНС.
6. Контроль и проверка – налоговый орган может запросить документы, подтверждающие кадастровую стоимость и право собственности. С 2027 года ФНС планирует самостоятельно рассчитывать кадастровый налог на основе данных ЕГРН, что сократит нагрузку на налогоплательщиков.

Примеры расчёта

Пример 1: Квартира физического лица

• Кадастровая стоимость: 4 500 000 руб.
• Ставка (по диапазону до 10 млн руб.): 0,1 %
• Вычет по ст. 407 НК РФ: 2 000 000 руб.
• Налоговая база: 4 500 000 – 2 000 000 = 2 500 000 руб.
• Налог: 2 500 000 × 0,001 = 2 500 руб.

Пример 2: Нежилое здание организации

• Кадастровая стоимость: 120 000 000 руб.
• Ставка региона (для производственных объектов): 1,5 %
• Льгот не применяется.
• Налог: 120 000 000 × 0,015 = 1 800 000 руб.

Организация уплачивает налог в трёх равных частях по 600 000 руб. каждая.

Изменения с 2027 года

Согласно Федеральному закону от № 215‑ФЗ «О совершенствовании администрирования налога на имущество», начиная с 1 января 2027 года:

• ФНС будет автоматически рассчитывать налог на имущество по кадастровой стоимости на основе данных ЕГРН и направлять налогоплательщикам готовые извещения об уплате.
• Обязанность подавать декларацию по налогу на имущество сохраняется только для объектов, кадастровая стоимость которых не определена или изменена в течение отчётного периода (например, после реконструкции).
• Вводится единый срок уплаты – не позднее 31 марта года, следующего за отчётным, с возможностью рассрочки на три равных платежа (30 апреля, 31 июля, 31 октября).
• Увеличивается размер вычета для жилых помещений до 25 млн руб. для семей с двумя и более детьми.

Эти изменения направлены на снижение административной нагрузки и повышение прозрачности начисления налога.

Налог на имущество на основании кадастровой стоимости является важным источником доходов региональных бюджетов и одновременно инструментом стимулирования эффективного использования недвижимости. Понимание нормативной базы, правильного определения кадастровой стоимости, применения ставок и льгот позволяет налогоплательщикам оптимизировать свои расходы и избежать ошибок при расчёте и уплате налога. С 2027 года процесс станет более автоматизированным, однако знание основ остаётся необходимым для корректного взаимодействия с налоговыми органами и планирования финансовой деятельности.