Налогообложение крупных коммерческих недвижимостей, таких как торговые центры (ТЦ), имеет свою специфику, закрепленную в Налоговом кодексе Российской Федерации (НК РФ)․ Ключевым отличием является порядок определения налоговой базы: для данных объектов она рассчитывается не на основе ной (бухгалтерской) стоимости, а исходя из кадастровой стоимости․ В статье подробно разбираем правовое регулирование, критерии отнесения объектов к ТЦ, актуальные изменения 2023–2026 годов и порядок расчета налога․

Правовое основание: статья 378․2 НК РФ

Согласно п․ 1 ст․ 378․2 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость в отношении следующих групп объектов:

• Административно-деловые центры (АДЦ);
• Торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• Объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о включении в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с указанием вида разрешенного использования «торговля» (с определенными оговорками);
• Иные объекты, перечень которых утверждается законами субъектов РФ (в пределах компетенции)․

Таким образом, торговый центр по определению закона является объектом, базу по которому определяют исключительно по кадастровой стоимости․

Критерии отнесения объекта к «торговому центру»

Не каждое здание с магазинами автоматически считается ТЦ для налоговых целей․ Законодатель (п․ 3 ст․ 378․2 НК РФ) устанавливает четкие признаки․ Объект признается торговым центром, если это:

1. Отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение);
2. Помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам;
3. Предназначено для осуществления розничной торговли и (или) оказания бытовых услуг (включая общественное питание);
4. Имеет общие инженерные системы (отопление, водоснабжение, вентиляция, электроснабжение, канализация, связи);
5. Имеет общие помещения (коридоры, холлы, лестничные клетки, лифты, санитарные узлы, технические помещения), необходимые для эксплуатации объекта․

Важно: Наличие всех перечисленных признаков обязательно․ Если объект не соответствует хотя бы одному критерию (например, не имеет общих инженерных систем или помещения принадлежат только одному собственнику без арендаторов/помещений в общей собственности), он может не попасть в категорию ТЦ, и база будет определяться по остаточной стоимости (если не попадает под иные категории ст․ 378․2 НК РФ)․

Актуальные изменения: расширение критериев с 2026 года

С 2026 года (согласно изменениям, вступающим в силу с ) введены расширены критерии отнесения объектов недвижимости к административно-деловым и торговым центрам․ Это означает, что круг объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, может увеличиться․ Налогоплательщикам необходимо внимательно отслеживать региональные перечни и новые разъяснения ФНС, чтобы корректно классифицировать свои объекты уже в отчетности за 2026 год․

Формирование перечня объектов (Кадастровый перечень)

Для того чтобы налоговая база определялась по кадастровой стоимости, объект должен быть включен в специальный перечень объектов недвижимого имущества․

• Перечни утверждаются законами субъектов РФ (региональными законами)․
• Основание для включения — сведения ЕГРН, соответствующие критериям ст․ 378․2 НК РФ․
• Налоговые органы ежегодно публикуют актуальные перечни на своих официальных сайтах (например, сайты ФНС по регионам, Департаменты имущества)․

Практический совет: Ежегодно (до начала налогового периода) проверяйте, включен ли ваш объект в региональный перечень․ Отсутствие в перечне — основание для определения базы по остаточной стоимости (п․ 2 ст; 375 НК РФ), что часто выгоднее налогоплательщику․

Расчет налоговой базы и суммы налога

Формула расчета годовой суммы налога для объектов из перечня (п․ 3 ст․ 378․2 НК РФ):

Сумма налога = Налоговая база (Кадастровая стоимость на 1 января отчетного года) × Ставка налога

Особенности определения кадастровой стоимости:

• Берется стоимость, зафиксированная в ЕГРН на 1 января налогового (отчетного) года․
• Если по состоянию на 1 января стоимость в ЕГРН отсутствует (объект только введен в эксплуатацию), база определяется по стоимости на дату внесения записи в ЕГРН (п․ 4 ст․ 378․2 НК РФ)․
• Кадастровая стоимость, как правило, близка к рыночной, что делает налоговую нагрузку выше, чем при расчете по остаточной (бухгалтерской) стоимости․

Ставки налога:

• Максимальная ставка — 2% (п․ 1 ст․ 380 НК РФ)․
• Региональные законами могут устанавливаться дифференцированные ставки (например, 0,5%, 1%, 1,5%), но не выше 2%․

Специфика расчета при смене собственника в середине месяца

ФНС разъяснила порядок исчисления налога, если право собственности на ТЦ (или помещение в нем) перешло в середине месяца:

• Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта․
• Сумма налога за месяц, в котором произошла смена собственника, рассчитывается пропорционально количеству календарных дней владения каждым собственником в этом месяце (п․ 5 ст․ 379 НК РФ)․
• День государственной регистрации перехода права включается в период владения нового собственника․

Отчетность: важное изменение с 2023 года

С 2023 года введено существенное упрощение: имущество организаций, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, не включается в налоговую декларацию по налогу на имущество организаций․

Что это значит для бухгалтерии:

• В декларации (форма утверждена Приказом ФНС) заполняются только разделы, касающиеся имущества, база по которому определяется по остаточной стоимости․
• Расчет авансовых платежей и итогового налога по ТЦ производится отдельно (внутренними рабочими листами/программами типа 1С), но в декларацию эти данные не переносятся․
• Налоговый орган сам получает сведения о кадастровой стоимости из ЕГРН (через межведомственное взаимодействие) и контролирует правильность исчисления․

Внимание: Несмотря на исключение из декларации, обязанность своевременно уплачивать авансовые платежи (по срокам, установленным региональным законом) и итоговый налог за год сохраняется в полной мере․

Оспаривание кадастровой стоимости как способ снизить налог

Поскольку налоговая база = кадастровой стоимости, единственный законный способ снизить налоговую нагрузку (кроме применения льгот), снизить кадастровую стоимость․

Пути оспаривания:

1. В комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (при органе исполнительной власти субъекта РФ или Росреестре), досудебный порядок․
2. В суд (арбитражный суд по месту нахождения объекта)․

Основания: кадастровая стоимость превышает рыночную на дату определения стоимости․ Успешное оспаривание соратроактивно (с начала года, в котором подано заявление/иск) снижает налоговую базу․

Учет в 1С и бухгалтерии

В программах «1С:Бухгалтерия 8․3» (редакция 3․0) и специализированных конфигурациях (1С:Управление недвижимостью) предусмотрена функциональность:

• Ведения реестра объектов, облагаемых по кадастровой стоимости․
• Автоматического расчета авансовых платежей и годового налога по формуле: Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения (дней/дней в году)․
• Формирования справок для внутреннего контроля и расчетов с бюджетом (так как в декларацию эти объекты не попадают)․

Резюме: чек-лист для налогоплательщика-владельца ТЦ

Этап	Действие	Нормативная база / Срок
Классификация	Проверить соответствие объекта критериям ТЦ (п․ 3 ст․ 378․2 НК РФ): отдельно стоящее здание, общие системы, общие помещения, назначение для торговли/услуг․	Ст․ 378․2 НК РФ
Проверка перечня	Ежегодно проверять включение объекта в региональный закон (перечень объектов с кадастровой базой)․	Закон субъекта РФ, к 01․01 года
Определение базы	Взять кадастровую стоимость из ЕГРН на 01․01 отчетного года (или на дату регистрации, если объект новый)․	П․ 3, 4 ст․ 378․2 НК РФ
Расчет авансов	Рассчитать авансовые платежи за отчетные периоды (кв․, полугодие, 9 мес․) по ставке регионального закона․	Ст․ 380, 381 НК РФ, Закон субъекта
Уплата авансов	Перечислить авансовые платежи в бюджет по установленным срокам․	Сроки устанавливает закон субъекта
Годовой расчет	Рассчитать итоговый налог за год, вычесть уплаченные авансовые платежи․	До 30 марта г․ф․г․ (для организаций)
Отчетность	Сдать декларацию по налогу на имущество БЕЗ данных по данному ТЦ (только имущество по остаточной стоимости)․	До 30 марта г․ф․г․
Оптимизация	При завышенной кадастровой стоимости — подготовить оценочный отчет и оспорить стоимость в комиссии или суде․	В течение года следующего за годом определения стоимости

Налогообложение торговых центров по кадастровой стоимости — это жесткий законодательный режим, исключающий возможность уменьшить базу за счет амортизации или переоценки в бухгалтерии․ Главные фокусы внимания налогоплательщика:

• Корректная классификация объекта (подходит ли под определение ТЦ по п․ 3 ст․ 378․2 НК РФ)․
• Мониторинг регионального перечня и ставок налога․
• Своевременная уплата авансовых платежей без отражения в декларации (с 2023 г․)․
• Работа с кадастровой стоимостью (проверка на завышение, оспаривание при необходимости)․

Учитывая расширение критериев ТЦ с 2026 года, рекомендуется провести аудит недвижимости на предмет риска попадания под «кадастровый» режим налогообложения и заранее просчитать налоговую нагрузку․

---

Статья подготовлена на основе положений НК РФ (ст․ 378․2, 379, 380, 381), разъяснений ФНС России, материалов ГАРАНТ․РУ, Контур․Норматив и региональных нормативных актов․ Актуально на ․