Налог на доход физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости взимается с прибыли, полученной от сделки. Прибыль определяется как разница между ценой продажи и документированными расходами на приобретение и улучшение объекта, за вычетом предусмотренных законом вычетов. Ниже подробно рассмотрены условия, при которых налог возникает, как рассчитывается налогооблагаемая база и какие льготы можно применить.

Когда налог с продажи жилья не уплачивается

• Минимальный срок владения: если объект находится в собственности более 5 лет (или более 3 лет, если это единственное жилье продавца), налог не начисляется.
• Продажа по цене, не превышающей кадастровую стоимость: если цена сделки ниже 70 % кадастровой стоимости, налог рассчитывается с этой кадастровой стоимости, но при соблюдении срока владения льгота всё равно может освободить от уплаты.
• Получение жилья по наследству или в качестве дара: срок владения считается с момента получения права собственности, т.е. те же правила применяются.

Как определить налогооблагаемую базу

1. Определяем доход от продажи – сумму, указанную в договоре купли‑продажи.
2. Вычитаем расходы на приобретение (цена покупки, государственные пошлины, регистрационные сборы, услуги риэлторов и т.п., если они документально подтверждены).
3. Вычитаем расходы на улучшение (ремонт, реконструкция, строительство пристроек), также подтверждённые платежными документами.
4. Из полученной разницы вычитаем имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей (если право на него не использовано ранее).
5. Полученная сумма является налогооблагаемой базой.

Если после всех вычетов база оказывается отрицательной или равной нулю, налог не уплачивается.

Ставки НДФЛ при продаже жилья

С 2021 года действует прогрессивная шкала:

• 13 % – если налогооблагаемая база (прибыль) не превышает 2 400 000 рублей;
• 15 % – на часть прибыли, превышающую 2 400 000 рублей.

Таким образом, максимальная ставка, которую можно заплатить с продажи квартиры, составляет 15 % от той части прибыли, которая больше 2,4 млн руб.

Примеры расчёта

Пример 1. Прибыль до 2,4 млн руб.

Квартира куплена в 2020 году за 4 000 000 руб., продана в 2026 году за 5 500 000 руб.
Доход = 5 500 000 – 4 000 000 = 1 500 000 руб.
Вычет = 1 000 000 руб.
Налоговая база = 1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 руб.
Ставка 13 % → налог = 500 000 × 0,13 = 65 000 руб.

Пример 2. Прибыль выше 2,4 млн руб.

Квартира приобретена за 6 000 000 руб., продана за 10 000 000 руб.

Доход = 10 000 000 – 6 000 000 = 4 000 000 руб.
Вычет = 1 000 000 руб.
База = 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 руб.
Налог:
– первые 2 400 000 руб. × 13 % = 312 000 руб.
– оставшиеся 600 000 руб. × 15 % = 90 000 руб.

Как подать декларацию и уплатить налог

1. По окончании календарного года, в котором состоялась продажа, заполнить форму 3‑НДФЛ.
2. Указать в разделе «Доходы от реализации имущества» полученную сумму дохода, документированные расходы и применить имущественный вычет.
3. Рассчитать налог согласно ставкам 13 %/15 % и отразить результат в строке «Сумма налога».
4. Подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства не позже 30 апреля года, следующего за годом продажи.
5. Уплатить налог не позднее 15 июля того же года (если декларация подана вовремя). При просрочке начисляются пени и штрафы.

Часто задаваемые вопросы

• Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру дешевле, чем купил? – Нет, если доход (или убыток) отрицательный, налог не возникает.
• Можно ли использовать вычет 1 млн руб., если я уже пользовался им при продаже другого объекта? – Нет, вычет предоставляется один раз в течение жизни налогоплательщика (за исключением случаев, когда объект является единственным жильем и срок владения более 3 лет).
• Как подтвердить расходы на ремонт? – Сохраняйте чеки, счета-фактуры, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками.
• Нужно ли платить налог, если я получил квартиру в наследство и продал её через год? – Да, если срок владения менее 3 лет (для единственного жилья) или менее 5 лет (для иного жилья), налог уплачивается по общим правилам.

Налог с продажи жилья взимается с прибыли (разница между ценой продажи и документированными расходами) после применения имущественного вычета в 1 млн руб.. Если срок владения объектом менее установленного минимума (3 года для единственного жилья, 5 лет – иначе), налог рассчитывается по ставке 13 % на прибыль до 2,4 млн руб. и 15 % на часть, превышающую эту сумму. При соблюдении льготных сроков владения или при продаже единственного жилья после 3 лет владения налог не уплачивается вовсе.

Своевременное ведение документов о покупке, ремонте и связанных расходах, а также правильное заполнение декларации 3‑НДФЛ позволяют минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов.