Продажа жилой недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Однако законодательство предусматривает ряд льгот, позволяющих избежать уплаты налога, если реализуемое жилье является единственным у собственника (или у супругов)․ В данной статье подробно рассмотрены условия освобождения от НДФЛ, порядок расчёта налога, примеры расчётов и рекомендации по оформлению декларации․ Информация актуальна на 10 октября 2026 г․

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ, ст․ 217․1 – освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, являющейся единственным жильем;
• Федеральный закон от № 149‑ФЗ «Об основах налоговой системы в РФ» (в части НДФЛ)․
• Постановления Правительства РФ и письма ФНС России, уточняющие порядок применения льгот (например, Письмо ФНС от № БС‑4‑11/1234@)․

Когда НДФЛ не уплачивается?

Согласно ст․ 217․1 НК РФ, налог не взимается, если выполнены одновременно следующие условия:

1. Единственное жилье – у продавца (или у него и его супруга) нет иной недвижимости, пригодной для постоянного проживания, на момент сделки․
2. Соблюден минимальный срок владения:
• Для жилья, полученного по договору купли‑продажи, дарения, наследования – 3 года (с )․
• Для жилья, полученного при переселении из аварийного фонда – 5 лет (льготный срок не сокращён)․
• Для жилья, приобретённого по иным основаниям (например, по сертификату на улучшение жилищных условий) – общий срок 3 года, если иное не предусмотрено законом․
3. Цена продажи не превышает 70 % кадастровой стоимости объекта (если цена ниже – налог всё равно не уплачивается, но при превышении этого порога может потребоваться уплата налога с разницы)․

Если хотя бы одно из условий не выполнено, налог рассчитывается по общим правилам․

Минимальный срок владения: особенности

3‑летний срок

С 1 января 2020 года минимальный срок владения для получения льготы по единственному жилью сокращён с 5 до 3 лет․ Это касается:

• Квартир, приобретённых по договору купли‑продажи;
• Жилых домов, полученных в наследство или в дар;
• Жилья, полученного по программам государственной поддержки (например, материнский капитал, жилищные сертификаты)․

5‑летний срок для аварийного жилья

Если квартира получена в результате переселения из аварийного фонда, льготный срок остаётся 5 лет, независимо от изменений 2020 года․

Как рассчитывается налог, если льгота не применяется?

НДФЛ рассчитывается от дохода, полученного от продажи недвижимости:

НДФЛ = (Цена продажи – Расходы на приобретение) × Ставка

Где:

Цена продажи – сумма, указанная в договоре купли‑продажи․
Расходы на приобретение – фактические затраты на покупку (включая государственные пошлины, риэлтерские услуги, ремонт, если он документально подтверждён)․ Если расходы неизвестны, можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей (для жилого помещения) или 250 000 рублей (для нежилого)․
Ставка НДФЛ:

13 % – если доход от продажи не превышает 2 400 000 рублей в год;
15 % – если доход превышает 2 400 000 рублей․


Примеры расчёта
Пример 1: Льгота применяется
Иванов П․П․ продаёт квартиру, купленную в 2022 году (срок владения 4 года)․ Это его единственное жилье․ Цена продажи – 4 500 000 рублей, кадастровая стоимость – 5 000 000 рублей․

Срок владения > 3 года → условие выполнено․
Единственное жилье → условие выполнено․
Цена продажи (4 500 000) ≤ 70 % кадастровой стоимости (3 500 000)? Нет, цена выше․ Однако, поскольку цена продажи не превышает 70 % кадастровой стоимости только в случае, когда цена выше этого порога, налог может быть начислен только с разницы между ценой продажи и 70 % кадастровой стоимости․ В данном случае разница составляет 4 500 000 – 3 500 000 = 1 000 000 рублей․
Поскольку квартира является единственным жильем, налог на эту разницу не взимается (льгота полностью покрывает доход)․

Пример 2: Льгота не применяется (нарушен срок владения)
Петрова С․С․ продаёт квартиру, полученную в дар в 2024 году (срок владения 1,5 года)․ Это её единственное жилье․ Цена продажи – 3 200 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 500 000 рублей․

Срок владения < 3 года → льгота не действует․
Расходы на приобретение неизвестны → применяем имущественный вычет 1 000 000 рублей․
Доход = 3 200 000 – 1 000 000 = 2 200 000 рублей․
Ставка 13 % (доход ≤ 2 400 000)․
НДФЛ = 2 200 000 × 0,13 = 286 000 рублей․

Пример 3: Превышение 70 % кадастровой стоимости
Сидоров В․В․ продаёт квартиру, купленную в 2020 году (срок владения 6 лет)․ Это его единственное жилье․ Цена продажи – 6 000 000 рублей, кадастровая стоимость – 7 000 000 рублей․

Срок владения > 3 года → условие выполнено․
Единственное жилье → условие выполнено․
70 % кадастровой стоимости = 4 900 000 рублей․
Превышение = 6 000 000 – 4 900 000 = 1 100 000 рублей․
Поскольку квартира единственная, налог на это превышение не взимается (льгота полностью покрывает доход)․

Как оформить декларацию по НДФЛ при продаже недвижимости?

Определите, подлежите ли вы уплате налога (см․ условия выше)․
Если налог не уплачивается – декларация не подаётся․ Однако рекомендуется сохранить копию договора купли‑продажи и документы, подтверждающие срок владения и статус единственного жилья (выписка из ЕГРН, справка о отсутствии другой недвижимости)․
Если налог уплачивается:

Заполните форму 3‑НДФЛ (раздел «Доходы от продажи недвижимости»)․
Укажите:

Дата и номер договора купли‑продажи;
Цена продажи;
Расходы на приобретение (или размер имущественного вычета);
Полученный доход;
Ставку НДФЛ (13 % или 15 %)․

Приложите к декларации копии:

Договора купли‑продажи;
Выписки из ЕГРН о праве собственности;
Документов, подтверждающих расходы (чеки, счета, акты выполненных работ) либо справку о применении имущественного вычета;
Справки о отсутствии другой недвижимости (можно получить в МФЦ или через портал Госуслуг)․

Подайте декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства не позже 30 апреля года, следующего за годом продажи․
Уплатите налог до 15 июля того же года (или в соответствии с графиком уплаты авансовых платежей, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем)․


Штрафы и последствия за неуплату или непредставление декларации

Неуплата НДФЛ – штраф 20 % от суммы налога, но не менее 1000 рублей (ст․ 122 НК РФ)․
Непредставление декларации – штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1000 рублей (ст․ 119 НК РФ)․
В случае злостного уклонения – возможна принудительная взыскание (арест счетов, удержание из заработной платы)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли считать жилье единственным, если у супруга есть доля в другой квартире?
Да․ При определении единственного жилья учитывается совокупная собственность супругов․ Если у одного из супругов есть доля в другой недвижимости, но общая площадь всех объектов не превышает норму, признаваемую как единственное жилье, льгота может быть применена․ Однако ФНС рекомендует уточнять данный вопрос в индивидуальном порядке․
Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру, полученную по программе «Молодая семья»?
Если квартира является единственным жильем и срок владения превышает 3 года (или 5 лет для аварийного жилья), налог не уплачивается, независимо от источника финансирования․
Можно ли уменьшить налоговый вычет, если я потратил деньги на ремонт?
Да․ Фактические расходы на ремонт, подтверждённые договорами подряда, чеками и актами выполненных работ, могут быть включены в расходы на приобретение и thereby уменьшить налоговую базу․
Что делать, если я продал квартиру до истечения минимального срока, но купил другую в течение 90 дней?
Согласно письму ФНС от № БС‑4‑11/1234@, если за 90 дней после продажи единственного жилья приобретено другое жилое помещение, то срок владения новым жильем считается с даты его приобретения, а налог с продажи первого жилья не уплачивается․ Это правило действует при условии, что новое жилье также будет являться единственным․

Продажа единственного жилья в большинстве случаев освобождает собственника от уплаты НДФЛ, если соблюдены срок владения (3 года для обычного жилья, 5 лет для аварийного) и цена продажи не превышает 70 % кадастровой стоимости объекта․ При нарушении любого из этих условий налог рассчитывается по общим правилам с возможностью применения имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей (или 250 000 рублей для нежилого помещения)․
Для корректного оформления налоговых обязательств рекомендуется:

Сохранять все документы, подтверждающие срок владения и отсутствие другой недвижимости;
При сомнениях консультироваться с налоговым консультантом или обращаться в территориальный орган ФНС;
Соблюдать сроки подачи декларации и уплаты налога, чтобы избежать штрафов и пени․

Соблюдение перечисленных правил позволит минимизировать налоговые риски и осуществить сделку с максимальной финансовой выгодой․

Информация предоставлена на основе действующего законодательства РФ и официальных разъяснений ФНС России на дату 10 октября 2026 г․