Сдача жилого помещения в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода. Однако любой доход от аренды облагается налогами, и выбор правильного режима налогообложения может существенно повлиять на размер выплачиваемой суммы. В данной статье подробно рассмотрены основные налоги, которые обязан уплачивать арендодатель‑физическое лицо, а также особенности применения специального режима для самозанятых (НПД).

Общие правила налогообложения дохода от аренды

Доход, полученный от сдачи квартиры внаем, относится к доходам физических лиц и подлежит обложению НДФЛ (налог на доходы физических лиц); Ставка НДФЛ зависит от статуса налогоплательщика:

• Налоговый резидент РФ (пребывание в России более 183 календарных дней в течение календарного года) – ставка 13 %.
• Налоговый нерезидент (пребывание менее 183 дней) – ставка 30 %.

Если годовой доход от аренды превышает определённый порог, применяется прогрессивная шкала НДФЛ:

• до 5 000 000 руб. – 13 %;
• свыше 5 000 000 руб. – 15 %.

Таким образом, для большинства собственников, сдающих одну‑две квартиры, базовая ставка составляет 13 % от полученной арендной платы.

Как рассчитать налог при обычном режиме (ОСНО)

1. Определить годовой доход от аренды (сумма всех ежемесячных платежей за год).
2. Вычесть допустимые расходы, связанные с содержанием имущества (например, расходы на ремонт, коммунальные услуги, если они не включены в арендную плату, услуги управляющей компании и т.п.). При отсутствии документально подтверждённых расходов можно воспользоваться стандартным вычетом в размере 0 руб. (то есть облагать весь доход).
3. Умножить полученную налоговую базу на соответствующую ставку НДФЛ (13 % или 15 %).
4. Уплатить налог не позднее 15 июля следующего года, подав декларацию формы 3‑НДФЛ.

Пример: квартира сдаётся за 30 000 руб. в месяц. Годовой доход = 30 000 × 12 = 360 000 руб. Расходов нет. Налог = 360 000 × 13 % = 46 800 руб.

Специальный режим для самозанятых (НПД)

С 2019 года в России действует режим налога на профессиональный доход (НПД), который часто выгоден при сдаче жилья в аренду. Основные особенности:

• Ставка налога:
  • 4 % – если арендатор – физическое лицо (не ИП, не организация).
  • 6 % – если арендатор – юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или физическое лицо, действующее в качестве ИП.
• Годовой лимит дохода для применения НПД – 2 400 000 руб.. При превышении этого лимита налогоплательщик автоматически переходит на общую систему налогообложения (ОСНО) и обязан уплачивать НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при превышении 5 млн руб.).
• Отчётность упрощённая: налог уплачивается через приложение «Мой налог» (или личный кабинет налогоплательщика) ежемесячно, декларация 3‑НДФЛ не требуется;
• Нет необходимости платить страховые взносы в ПФР, ФОМС и ФСС (если только не хотите voluntarily участвовать в них).

Пример: та же квартира, сдаётся физическому лицу за 30 000 руб. в месяц. Годовой доход 360 000 руб. < 2 400 000 руб. → можно применять НПД. Налог = 360 000 × 4 % = 14 400 руб. (экономия по сравнению с ОСНО – 32 400 руб.).

Когда выгоднее остаться на ОСНО, а когда перейти на НПД?

Критерий	ОСНО (НДФЛ)	НПД
Ставка налога	13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб.)	4 % (арендатор‑физлицо) / 6 % (арендатор‑юрлицо/ИП)
Лимит дохода	Отсутствует	2 400 000 руб. в год
Необходимость декларации	Да (форма 3‑НДФЛ)	Нет (учёт в приложении «Мой налог»)
Возможность учёта расходов	Да (можно уменьшить базу на документированные расходы)	Нет (налог рассчитывается от всей суммы дохода)
Страховые взносы	Обязательны при наличии статуса ИП; для обычных физлиц не требуются	Не требуются (по желанию можно заплатить добровольно)

Из таблицы видно, что НПД выгоден, когда:

• арендатор – физическое лицо (ставка 4 %);
• годовой доход не превышает 2,4 млн руб.;
• расходы, связанные с арендным объектом, минимальны или сложно документируются.

ОСНО предпочтительнее, если:

• арендатор – организация или ИП (ставка НПД 6 % уже близка к 13 % НДФЛ, а при учёте расходов можно получить меньшую эффективную ставку);
• годовой доход ожидается выше 2,4 млн руб.;
• есть значительные документально подтверждённые расходы (ремонт, коммунальные платежи, услуги управляющей компании и т.п.), которые можно вычесть из базы НДФЛ;

Пошаговая инструкция по уплате налога при сдаче квартиры

1. Определите статус арендатора (физлицо, ИП, организация). Это определит ставку НПД или необходимость применения ОСНО.
2. Рассчитайте ожидаемый годовой доход от аренды.
3. Выберите режим налогообложения:
   • Если доход ≤ 2,4 млн руб. и арендатор – физлицо → рассмотрите НПД (4 %).
   • Если доход > 2,4 млн руб. или есть значительные расходы → ОСНО (НДФЛ 13 %/15 %).
4. Зарегистрируйтесь в выбранном режиме:
   • Для НПД – через приложение «Мой налог» или сайт ФНС.
   • Для ОСНО – убедитесь, что вы состоите на учёте как физическое лицо‑плательщик НДФЛ (обычно это происходит автоматически при получении дохода).
5. Ведите учёт доходов и расходов:
   • При НПД – достаточно фиксировать суммы received в приложении.
   • При ОСНО – сохраняйте договоры, квитанции об оплате коммунальных услуг, акты выполненных работ, счета за ремонт и т.д.
6. Уплатите налог:
   • НПД – ежемесячно через «Мой налог» (автоматически рассчитывается сумма к уплате).
   • ОСНО – не позднее 15 июля следующего года подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог (можно внести авансовые платежи, если доход превышает определённый порог).
7. Сохраните документы минимум 4 года (срок хранения налоговой документации).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить страховые взносы, если я самозанятый и сдаю квартиру?

Нет, при НПД страховые взносы не обязательны. Их можно уплачивать добровольно, если хотите формировать пенсионные права.

Можно ли одновременно применять НПД и ОСНО для разных объектов недвижимости?

Да, каждый объект можно рассматривать отдельно. Однако суммарный доход от всех видов деятельности, облагаемых НПД, не должен превышать 2,4 млн руб. в год.

Что делать, если арендатор – иностранная компания?

При аренде юридическому лицу (включая иностранное) ставка НПД составляет 6 %. Если вы не являетесь самозанятым, доход облагается НДФЛ по ставке 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент).

Нужно ли указывать в договоре аренды, что я плачу налог на профессиональный доход?

Не обязательно, но рекомендуется прописать условие о том, что арендодатель является плательщиком НПД (или НДФЛ) и что арендная плата не включает налоги. Это упрощает взаимодействие с арендатором и налоговыми органами.

Выбор оптимального налогового режима при сдаче квартиры зависит от трёх ключевых факторов:

1. Статус арендатора (физлицо, ИП, организация).
2. Ожидаемый годовой доход от аренды.
3. Наличие и возможность документировать расходы, связанные с объектом недвижимости.

Для большинства собственников, сдающих одну‑две квартиры физическим лицам и получающих доход ниже 2,4 млн руб. в год, режим налога на профессиональный доход (НПД) со ставкой 4 % оказывается наиболее выгодным благодаря простоте учёта и отсутствию необходимости подавать декларацию 3‑НДФЛ. Если же доход ожидается выше данного порога, либо арендатор – организация/ИП, либо есть значительные расходы, которые можно вычесть из базы, то традиционная система налогообложения (ОСНО) с НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при превышении 5 млн руб.) будет предпочтительнее.

Соблюдая представленные рекомендации и ведя корректный учёт, вы сможете минимизировать налоговую нагрузку и избежать проблем с налоговыми органами.

---

Информация актуальна на сентябрь 2026 года. Перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом или обратиться в местное отделение ФНС.