Многие налогоплатищики путают понятия «налог на имущество» и «НДФЛ с дохода от продажи недвижимости». Важно сразу прояснить разницу:

• Налог на имущество физических лиц — это ежегодный платеж за владение квартирой, домом, гаражом. Декларацию подавать не нужно — налоговая сама рассчитывает сумму и присылает уведомление (платежку) к 1 декабря следующего года.
• Декларация 3-НДФЛ — сдается при продаже недвижимости (для расчета налога на доход) или при покупке/строительстве (для получения имущественного налогового вычета). Именно об этом документе пойдет речь ниже.

Статья актуальна для сдачи декларации за 2025 год (срок сдачи — до 30 апреля 2026 г.) и за 2026 год (срок сдачи — до 30 апреля 2027 г.). Бланк утвержден Приказом ФНС от № ЕД-7-11/874@ (с изменениями на 2024–2026 гг.).

Когда обязательно сдавать 3-НДФЛ по недвижимости

Декларация подается в налоговую инспекцию по месту жительства (регистрации) в следующих случаях:

1. Продажа недвижимости,owned менее минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения). Налог платится с разницы между доходом и вычетом/расходами.
2. Продажа недвижимости, owned более минимального срока, если цена в договоре выше 1 млн руб. (чтобы зафиксировать право на вычет и не платить налог). С 2025 года: если срок владения больше максимального (5 лет), декларация не сдается, налог не платится.
3. Получение имущественного вычета при покупке жилья, строительстве, погашении ипотеки (сдается в любое удобное время после возникновения права, но не позднее 3 лет для возврата НДФЛ за конкретный год).
4. Подарок/Наследство с последующей быстрой продажей (если срок владения не наступил).

Сроки сдачи и оплаты на 2025–2026 годы

Важно: Если декларация сдается для получения вычета (возврата денег), сроков сдачи нет (можно сдать через 10 лет), но возврат НДФЛ возможен только за последние 3 налоговых периода.

Структура декларации 3-НДФЛ (основные листы)

Для стандартной ситуации (продажа квартиры + вычет на покупку) заполняются:

• Титульный лист — паспортные данные, адрес, контакты, код ИФНС.
• Раздел 1. Расчет налога — итоговые суммы дохода, вычетов, налога к уплате/возврату.
• Раздел 2. Доходы, облагаемые по ставке 13% (15%/30%), данные о продаже (цена, дата, покупатель).
• Приложение 7 (Лист Д) — расчет имущественного вычета при покупке/строительстве жилья.
• Приложение 8 (Лист Е) — расчет вычета по процентам по ипотеке (если есть).

Пошаговый пример заполнения: Продажа квартиры (владеение < 5 лет) с покупкой новой в том же году

Ситуация: Иван Иванов (условное ФИО) продал квартиру в марте 2025 г. за 5 000 000 руб. (владел 3 года, куплена за 3 500 000 руб.). В октябре 2025 г. купил новую квартиру за 6 000 000 руб.. Официальный доход по 2-НДФЛ за год — 1 000 000 руб. (НДФЛ удержан 130 000 руб.).

Шаг 1. Титульный лист

• Код ИФНС: Уточняйте по адресу регистрации на сайте ФНС (сервис «Узнайте код ИФНС»).
• Код причины: «1» — установленный срок.
• Код вида декларации: «1», первичная.
• Год: 2025.
• Паспортные данные, адрес регистрации, телефон, e-mail (для уведомлений).

Шаг 2. Раздел 2, Доход от продажи (Стр. 030–070)

Заполняем строку на каждый объект продажи.

• Код вида дохода: 1100 (Продажа имущества, владение менее 5 лет). Если бы владение было 5+ лет, но цена > 1 млн — код 1100, но заполняли бы только для фиксации вычета.
• Наименование источника: Покупатель — ФИО (условно: Петров П.П.), серия/номер паспорта, адрес.
• Доход полученный в налоговом периоде (столбец 3): 5 000 000 (полная сумма по договору).
• Налоговый вычет (столбец 4): 1 000 000 (имущественный вычет на продажу, так как владение < 5 лет). Или можно взять документальные расходы, см. ниже.
• Сумма дохода, уменьшенная на налоговый вычет (столбец 5): 4 000 000 (5 млн ⏤ 1 млн).

Совет: Если у вас сохранились чеки/договор покупки проданной квартиры (3 500 000 руб.), выгоднее указать документально подтвержденные расходы (Код вычета в Разделе 1 — «220»), а не стандартный 1 млн. В Разделе 2 тогда столбец 4 = 0, а расходы отражаются в Разделе 1.

Шаг 3. Раздел 1 — Расчет налога (Страница 001)

Здесь собираем все доходы и вычеты.

1. Стр; 010 (Доходы по ставке 13%): Переносим из Раздела 2.
   • Стр. 010.01 (Зарплата): 1 000 000
   • Стр. 010.03 (Продажа имущества): 4 000 000 (если взяли вычет 1 млн) или 1 500 000 (если взяли расходы 3,5 млн: 5 млн ー 3,5 млн).
2. Стр. 020 (Стандартные/социальные вычеты): Обычно по детям/образованию, заполняем, если есть право.
3. Стр. 030 (Имущественные вычеты — продажа):
   • Если использовали вычет 1 млн в Разделе 2 — строку 030 заполнять НЕ НУЖНО (уже учли).
   • Если используем расходы на покупку проданной квартиры (3,5 млн) — в строке 030.1 (Код 220) пишем 3 500 000.
4. Стр. 040 (Имущественный вычет — покупка жилья, Приложение 7): Сюда переносим сумму из Приложения 7 (см. Шаг 4). Максимум 2 000 000 руб. за жизнь. Допустим, вычет на покупку еще не использовался -> 2 000 000.
5. Стр. 050 (Вычет по процентам ипотеки, Приложение 8): Если ипотека была, сумма из Приложения 8 (макс. 3 000 000 за жизнь).
6. Стр. 060 (Налоговая база): Стр.010 ー Стр.020 ⏤ Стр.030 ⏤ Стр.040 ⏤ Стр.050.
   • Вариант А (вычет 1 млн на продажу): (1 000 000 + 4 000 000) ⏤ 2 000 000 = 3 000 000.
   • Вариант Б (расходы 3,5 млн на продажу): (1 000 000 + 1 500 000) ⏤ 2 000 000 = 500 000. Вариант Б выгоднее.
7. Стр. 070 (Расчетный налог 13%): Стр.060 * 13%. (Вар.Б: 65 000 руб.).
8. Стр. 080 (Удержанный налог по 2-НДФЛ): 130 000 руб. (из справки с работы).
9. Стр. 110 (Налог к возврату): Стр.080 ⏤ Стр.070 = 130 000 ー 65 000 = 65 000 руб. (Вернет государство).

Шаг 4. Приложение 7 (Лист Д) — Вычет на покупку квартиры за 6 000 000 руб.

Заполняется на каждую купленную квартиру.

• Стр. 010 (Код основания): «1» — приобретение готового жилья.
• Стр. 020 (Дата возникновения права): Дата регистрации в Росреестре (октябрь 2025).
• Стр. 030 (Стоимость по договору): 6 000 000.
• Стр. 040 (Сумма вычета, предусмотренная законом): 2 000 000 (лимит).
• Стр. 050 (Вычет, использованный в пред. годах): 0 (если первый раз).
• Стр. 060 (Вычет, предоставляемый в текущем периоде): 2 000 000 (переносим в Раздел 1, стр. 040).
• Реквизиты договора, ЕГРН, продавца: Заполняем по документам.

Заполнение через Личный кабинет ФНС (ЛК ФЛ) — самый быстрый способ

С 2023–2024 годов сервис «Декларация 3-НДФЛ» в ЛК ФНС (lkfl2.nalog.ru) позволяет заполнить и отправить за 10–15 минут без сторонних программ.

1. Авторизуйтесь через Госуслуги или логин/пароль ФНС.
2. Раздел «Налоги» -> «Декларации 3-НДФЛ» -> «Заполнить декларацию».
3. Выберите год (2025). Система подтянет данные из 2-НДФЛ (зарплата, удержанный налог).
4. Вкладка «Доходы» -> «Продажа имущества»: Нажмите «Добавить». Укажите вид имущества, дату договора, стоимость, покупателя. Выберите способ уменьшения базы: «Вычет 1 млн» или «Расходы на приобретение» (прикрепите сканы договора покупки проданной квартиры).
5. Вкладка «Вычеты» -> «Имущественные (покупка)»: Нажмите «Добавить». Укажите дату регистрации права, стоимость, продавца. Система сама посчитает лимит 2 млн.
6. Вкладка «Расчет»: Проверьте итоговую строку «Налог к возврату» или «Налог к доплате».
7. Реквизиты для возврата: Укажите номер банковского счета (ИБАН/корсчет/БИК) или выберите «На карту МИР» (по номеру карты).
8. Нажмите «Подписать и отправить» (ЭЦП не нужна, вход через Госуслуги = ЭЦП).

Плюсы ЛК: Автозаполнение 2-НДФЛ, проверка арифметики, мгновенная регистрация, отслеживание статуса проверки (камеральная — до 3 месяцев).

Какие документы приложить (сканы в ЛК или бумажные при личной сдаче)

Обязательно при продаже:

• Договор купли-продажи (ДКП) — все страницы.
• Выписка из ЕГРН на проданный объект (на момент продажи) или свидетельство о регистрации права.
• Документы, подтверждающие расходы на покупку проданной квартиры (ДКП старый, чеки, акты приема-передачи) — если используете расходы вместо 1 млн вычета.
• Справка о доходах 2-НДФЛ с работы за год (в ЛК обычно подтягивается автоматически).

Обязательно при получении вычета на покупку:

• ДКП на покупку.
• Выписка из ЕГРН на новый объект (с отметкой о регистрации права собственности).
• Чеки/квитанции об оплате (если платили не по ДКП напрямую).
• Свидетельство о браке + согласие супруга (если куплено в браке и вычет оформляет один) — с 2024 г. согласие нотариальное не обязательно, достаточно заявления в декларации, но при проверке могут попросить.

Топ-5 частых ошибок (как не получить отказ или задержку возврата)

1. Неправильный код вида дохода в Разделе 2. Для продажи жилья владение < 5 лет, код 1100. Для продажи владение > 5 лет (если сдаете добровольно) — тоже 1100, но вычет 1 млн не дается (база = 0). Не путать с кодом 1200 (ценные бумаги).
2. Указание вычета 1 млн на продажу И одновременно расходов на покупку этой же квартиры. Нужно выбрать ОДНО ИЗ ДВУХ. Либо вычет 1 млн (проще, документы не нужны), либо реальные расходы (нужны чеки/договор).
3. Превышение лимита вычета на покупку (2 млн). Если вы уже использовали 1,5 млн вычета ранее, в текущей декларации можно указать только 0,5 млн. Проверяйте стр. 050 Приложения 7.
4. Ошибки в реквизитах счета для возврата. Указывайте ИБАН (начинается на RU) или полные реквизиты (БИК, корсчет, лицевой счет). Номер карты 16 цифр — только для карт МИР.
5. Подача декларации за год, когда не было права на вычет. Вычет на покупку дается с момента регистрации права в Росреестре. Если ДКП подписан в декабре 2025, а регистрация прошла в январе 2026 — вычет в декларации за 2025 год взять нельзя, только за 2026 год.

Особенности 2025–2026 годов (актуальные изменения)

• Единый налоговый счет (ЕНС): Налог к доплате списывается с ЕНС. Убедитесь, что на счете есть деньги к 15 июля. Пеней не будет, если денег нет, но возникнет задолженность.
• Повышенная ставка 15% / 18% / 20%: Если сумма всех доходов за год (зарплата + продажа + дивиденды и т.д.) превышает 5 млн руб. — на сумму сверх 5 млн ставка 15%. Сверх 20 млн — 18%. Сверх 50 млн, 20%. Декларация в ЛК считает автоматически.
• Продажа доли: Вычет 1 млн руб. дается на каждого продавца-дольщика. Если доля стоит дешевле 1 млн — база = 0, налога нет, но декларация сдается.
• Срок владения 3 года: Применяется к жилью, полученному по наследству, приватизации, дарственному договору от близких родственников, а также к единственному жилью (с 2016 г.). Для остального — 5 лет.

Что делать, если нашли ошибку в уже сданной декларации?

Сдавайте уточняющую декларацию (Код вида декларации на титульном листе — «2»).

• Если ошибка в вашу пользу (возврат меньше / налог больше), сдавайте до 30 апреля следующего года, пени не начислят.
• Если ошибка в пользу государства (возврат больше / налог меньше) — сдавайте как можно скорее, пени будут считаться с 16 июля до дня реальной оплаты.
• В уточняющей декларации заполняете ВСЕ РАЗДЕЛЫ ПОЛНОСТЬЮ (как должно быть правильно), а не только исправленную строку.

Чек-лист перед нажатием кнопки «Отправить»

• [ ] Правильный код ИФНС (по регистрации).
• [ ] Год на титульном листе верный (2025 для доходов 2025 г.).
• [ ] Раздел 2: все продажи внесены, коды видов дохода верны, суммы по договорам точные.
• [ ] Раздел 1: суммы из 2-НДФЛ совпадают со справкой.
• [ ] Вычет на продажу: выбрано ОДНО (1 млн ИЛИ расходы). Расходы подтверждены сканами.
• [ ] Приложение 7: лимит 2 млн не превышен, дата регистрации права верная.
• [ ] Прикреплены все обязательные сканы (ДКП, ЕГРН, чеки).

Резюме

Заполнение декларации 3-НДФЛ при операциях с недвижимостью — задача стандартная, но требующая внимательности к лимитам вычетов и кодам доходов. Использование Личного кабинета ФНС минимизирует арифметические ошибки и ускоряет возврат средств. Главное правило: документируйте расходы на покупку недвижимости (даже старую, проданную сейчас) — это часто позволяет законно обнулить налог на продажу и получить максимальный возврат по новой покупке.

Данная статья носит информационный характер. Для сложных ситуаций (несколько объектов, доля в собственности, раздел имущества при разводе, нерезиденты) рекомендуется консультация с налоговым консультантом или юристом.