Продажа квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости влечёт обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае, если полученная прибыль превышает установленные законом льготы. Ниже – пошаговое руководство, как правильно рассчитать налог, воспользоваться вычетами и заполнить декларацию 3‑НДФЛ.

Кто обязан платить налог

• Физические лица, получившие доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее минимального срока владения (3 года для большинства объектов, 5 лет – для наследства, дарения и приватизации).
• Если объект находился в собственности более установленного срока, налог не уплачивается (льгота по сроку владения).
• Исключение: продажа единственного жилья, если оно было в собственности более 5 лет (или 3 лет, если приобретено после 1 января 2016 года) – налог не взимается.

Как рассчитать налог

1. Определить доход от продажи – сумму, указанную в договоре купли‑продажи (или акт приёма‑передачи).
2. Вычесть расходы, связанные с приобретением недвижимости:
   • стоимость покупки (по договору, акту приёма‑передачи);
   • затраты на государственную регистрацию права собственности;
   • расходы на улучшение (ремонт, реконструкцию) – только если документально подтверждены (чеки, сметы, акты выполненных работ).
3. Полученная разница – налоговая база.
4. Налог рассчитывается по ставке 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).
5. Пример: доход 5 000 000 ₽, расходы 3 200 000 ₽ → база 1 800 000 ₽ → налог 1 800 000 ₽ × 0,13 = 234 000 ₽.

Налоговые вычеты

При продаже недвижимости можно воспользоваться одним из следующих вычетов:

• Вычет в размере 1 000 000 ₽ – доступен каждому собственнику, если объект находился в собственности менее минимального срока (3/5 лет). Вычет уменьшает налоговую базу, но не может превышать полученный доход.
• Вычет по фактическим расходам – вместо фиксированного миллиона можно вычесть документально подтверждённые затраты на покупку и улучшение объекта (см. пункт 2 выше). Выбирается тот вариант, который даёт большую экономию.

Как заполнить декларацию 3‑НДФЛ

Декларация подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства не позже 30 апреля года, следующего за годом продажи.

1. Скачайте актуальную форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС России (nalog.ru) или воспользуйтесь сервисом «Личный кабинет налогоплательщика».
2. Заполните титульный лист: ФИО, ИНН, адрес регистрации, код налогового органа.
3. В разделе Доходы укажите код дохода 1500 (продажа недвижимости) и сумму полученного дохода.
4. В разделе Вычеты отметьте либо вычет 1 000 000 ₽ (код 501), либо сумму фактических расходов (код 500) с приложением подтверждающих документов.
5. Раздел Налог рассчитается автоматически: (доход – вычет) × ставка.
6. Проверьте все данные, подпишите declaration (электронной подписью или ручной при подаче на бумаге) и отправьте в ИФНС.

Сроки подачи и уплаты налога

• Декларация 3‑НДФЛ – не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Уплата налога – не позднее 15 июля того же года, в котором подана декларация (если срок уплаты выпадает на выходной или праздничный день – переносится на следующий рабочий день).
• При неуплате или поздней подаче начисляются пени и штрафы (пени – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки; штраф – 20 % от неуплаченной суммы, но не менее 1000 ₽).

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, полученную в наследство?

Да, если срок владения менее 3 лет (для наследства – 3 года). Если более 3 лет – налог не уплачивается.

Можно ли уменьшить налог на сумму ипотечных процентов?

Нет. Ипотечные проценты учитываются только при получении вычета при покупке первого жилья (вычет 2 000 000 ₽). При продаже они не уменьшают налоговую базу.

Что делать, если я потерял договор купли‑продажи?

Можно запросить копию в Росреестре (выписка из ЕГРН) или в банке, если ипотека была оформлена там. Выписка подтверждает право собственности и дату регистрации, что позволяет установить минимальный срок владения.

Нужно ли указывать в декларации расходы на ремонт, если он был сделан до продажи?

Да, если расходы документально подтверждены (чеки, сметы, акты выполненных работ). Они уменьшают налоговую базу.

Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС России – формы, инструкции, онлайн‑сервисы.
• КонсультантПлюс / Гарант – актуальные редакции НК РФ и комментарии.
• Росреестр – получение выписок из ЕГРН.

Соблюдая указанные шаги, вы сможете корректно заполнить налог с продажи недвижимости, избежать штрафов и максимально воспользоваться предоставленными законом льготами;