Покупка жилья, одно из самых значимых финансовых решений в жизни семьи. Государство поддерживает граждан‚ предоставляя возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) в виде имущественного налогового вычета. Если квартира приобретается в совместную собственность (например‚ супругами)‚ правила расчета и распределения вычета имеют свои нюансы. В этой статье подробно разберем‚ как оформить возврат налога с покупки квартиры на двоих с учетом изменений 2025–2026 годов.

Основные понятия и правовая база

Право на получение вычета закреплено за статьей 220 Налогового кодекса РФ. Вычет предоставляется налоговым резидентам РФ‚ официально трудоустроенным и платящим НДФЛ со ставкой 13% (а с 2025 года — по прогрессивной шкале до 22%).

При покупке квартиры в совместную собственность (без выделения долей) или в долевую собственность‚ каждый собственник имеет право на свой вычет. Сумма вычета зависит от стоимости объекта и уплаченных процентов по ипотеке (если есть).

Ключевые изменения с 2025 года: Прогрессивная шкала НДФЛ

С 1 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон от № 389-ФЗ‚ внесший изменения в расчет НДФЛ. Теперь ставка налога зависит от совокупного годового дохода налогоплательщика. Это напрямую увеличило максимальную сумму возвращаемых средств.

Новые лимиты вычета (на одного собственника):

• Вычет со стоимости жилья: базовый лимит расходов — 2 000 000 руб.
• Вычет по процентам по ипотеке: базовый лимит расходов — 3 000 000 руб.

Максимальная сумма возврата в зависимости от дохода (ставки НДФЛ):

Распределение вычета между супругами

Это самый важный момент при покупке «на двоих». Правила зависят от формы собственности и наличия брачного договора.

Сценарий А: Квартира в совместной собственности (без выделения долей)

По умолчанию (ст. 34 СК РФ‚ ст. 256 НК РФ) доли считаются равными (1/2 каждому). Однако супруги имеют право распределить вычет в любом соотношении (например‚ 100% одному и 0% другому‚ или 70/30)‚ если:

1. Оба являются налоговыми резидентами и платят НДФЛ.
2. Оба указаны в договоре купли-продажи (ДКП) как приобретатели.
3. Написано совместное заявление о распределении вычета (подается вместе с декларацией 3-НДФЛ).

Совет: Выгоднее отдать весь вычет супругу с более высоким доходом (и более высокой ставкой НДФЛ) или тому‚ у кого налоговая база (заработная плата) позволяет полностью «забрать» вычет в текущем году.

Сценарий Б: Квартира в долевой собственности (выделены конкретные доли)

Если в ДКП или соглашении о выделении долей указаны конкретные части (например‚ 60/40)‚ то вычет распределяется строго пропорционально долям. Перераспределить его по своему усмотрению в этом случае нельзя.

Сценарий В: Один из супругов не работает / не платит НДФЛ

Если один из супругов не имеет официальных доходов‚ подлежащих обложению НДФЛ (например‚ в декрете‚ самозанят на НПД‚ пенсионер без работы)‚ он не может получить вычет. Весь вычет (в пределах лимита 2 млн руб. на человека) переходит к работающему супругу‚ но только если квартира в совместной собственности и написано заявление о передаче права на вычет.

Два вида вычета при покупке в ипотеку

Если квартира куплена в залог (ипотека)‚ право на вычет возникает сразу по двум направлениям. Их можно получать параллельно или по очереди.

Вычет со стоимости квартиры (Основной)

• Лимит затрат: 2 млн руб. на каждого собственника.
• Одноразовый: лимит «сгорает» после полного использования.
• Можно получить сразу после регистрации права собственности (ЕГРН).

Вычет по процентам по ипотеке

• Лимит затрат: 3 млн руб. на каждого собственника (сумма фактически уплаченных процентов за все годы).
• Получение поэтапное: можно забирать ежегодно по мере уплаты процентов банку.
• Требуется справка из банка о выплаченных процентах за календарный год.

Важно: С 2025 года пересчет вычета по процентам производится по ставке НДФЛ‚ действующей в году фактической оплаты процентов‚ а не в году покупки квартиры.

Необходимый пакет документов (2026 год)

Для получения вычета через ФНС (декларационный порядок) понадобятся:

• Декларация 3-НДФЛ за отчетный год (заполняется в ЛК ФНС — форма подтягивается автоматически);
• Заявление на возврат (в ЛК ФНС или бумажное по форме‚ утвержденной приказом ФНС).
• Договор купли-продажи (ДКП) — нотариально заверенный или в простой письменной форме с нотариальным удостоверением подписей / регистрацией в Росреестре.
• Выписка из ЕГРН на право собственности (подтверждает регистрацию перехода права).
• Акт приема-передачи квартиры (если покупка в новостройке — Акт приема-передачи от застройщика / ДДУ).
• Квитанции/чеки/выписки со счета об оплате продавцу (подтверждение фактических расходов).
• Справка 2-НДФЛ от работодателя за отчетный год (в ЛК ФНС данные часто подгружаются автоматически).
• Согласие супруга(и) на распределение вычета (в произвольной форме‚ но по структуре ФНС), если квартира в совместной собственности и вычет берет один или распределяется не 50/50.
• Ипотечный договор + График платежей + Справка из банка об уплаченных процентах (для вычета по процентам).
• Паспорт‚ СНИЛС‚ ИНН (данные указываются в декларации).

Способы получения вычета

Способ 1: Через налоговую инспекцию (Декларационный), Возврат на карту

1. Подача 3-НДФЛ и документов за отчетный год (до 30 апреля следующего года).
2. Камеральная проверка (до 3 месяцев).
3. Начисление возврата (до 1 месяца).
4. Деньги приходят на банковский счет‚ указанный в заявлении.

Можно подать документы за последние 3 года (например‚ в 2026 году — за 2023‚ 2024‚ 2025 гг.) одной декларацией или отдельными.

Способ 2: Через работодателя, Прекращение удержания НДФЛ

1. Подача документов в ФНС (можно в любое время года).
2. Получение Уведомления о праве на вычет (выдается в ЛК ФНС или на руки).
3. Передача Уведомления в бухгалтерию работодателя.
4. Работодатель перестает удерживать НДФЛ с зарплаты до полного исчерпания суммы вычета.

Нюанс: Через работодателя можно получить только вычет со стоимости квартиры. Вычет по процентам по ипотеке — только через ФНС на карту.

Способ 3: Упрощенный порядок (через ЛК ФНС «Жизненные ситуации»)

С 2023 года доступен автоматизированный сценарий: «Покупка жилья». ФНС само заполняет декларацию на основе данных из ЕГРН‚ банков и работодателей. Нужно только проверить данные‚ подписать ЭЦП и отправить. Это самый быстрый и удобный вариант.

Сроки и нюансы 2026 года

• Срок действия права: Бессрочный. Можно оформить вычет хоть через 10 лет после покупки.
• Срок проверки 3-НДФЛ: 3 месяца + 1 месяц на перевод денег.
• Минимальная стоимость в ДКП: ФНС может запросить объяснения‚ если цена в договоре занижена по сравнению с кадастровой стоимостью (риск доп. начислений по ст. 40 НК РФ для продавца‚ но и для покупателя, риск отказа в вычете на разницу).
• Брачный договор: Если он установляет режим раздельной собственности‚ вычет распределяется пропорционально долям‚ указанным в договоре/ДКП. Перераспределить по желанию нельзя.
• Родители и дети: Вычет дается только собственникам. Если квартира оформлена на ребенка — вычет получают родители (попечители) пропорционально доле ребенка (или 100% одному родителю по заявлению).

Пошаговая инструкция: Как оформить в ЛК ФНС (2026)

1. Зарегистрируйтесь/войдите в Личный кабинет налогоплательщика (lkfl2.nalog.ru) через Госуслуги.
2. Раздел «Жизненные ситуации» → «Покупка жилья».
3. Выберите год покупки (или год‚ за который хотите получить вычет по процентам).
4. Система подтянет данные об объекте из ЕГРН. Проверьте адрес‚ долю‚ стоимость.
5. Укажите банковские реквизиты для возврата.
6. Критически важный шаг: Раздел «Распределение вычета». Укажите % для каждого супруга. Если квартира совместная, можно поставить 100% на одного. Если долевaya — поля будут заблокированы пропорционально долям.
7. Прикрепите сканы: ДКП‚ Выписка ЕГРН‚ Акт приема-передачи‚ Чеки об оплате‚ Справка из банка (по ипотеке)‚ Согласие супруга (если нужно).
8. Проверьте заполненную 3-НДФЛ (вкладка «Декларация»).
9. Подпишите и отправьте усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭЦП) или через Госуслуги.
10. Отслеживайте статус в разделе «Мои заявления».

Типичные ошибки‚ ведущие к отказу или задержке

• Отсутствие согласия супруга при совместной собственности и неравномерном распределении.
• Неполный пакет чеков: оплата наличными без чека‚ оплата на карту родственника‚ а не продавца.
• Превышение лимита: сумма в ДКП выше 2 млн на человека — возврат все равно будет только с 2 млн (остаток сгорает‚ если не используется вторую очередь вычета при следующей покупке, но лимит на жизнь один).
• Подача за нерезидента: если в отчетном году вы находились в РФ менее 183 дней — ставка 30%‚ вычет не положен.
• Использование старых бланков: с 2025 года только актуальные формы (в ЛК подтягиваются автоматически).

Чек-лист перед отправкой

• [ ] Квартира зарегистрирована в ЕГРН на обоих супругов (или на одном с согласием второго).
• [ ] Есть все чеки/выписки‚ подтверждающие оплату продавцу.
• [ ] Оба супруга — резиденты РФ и платят НДФЛ (если планируется распределение).
• [ ] Подготовлено заявление о распределении вычета (если не 50/50).
• [ ] Для ипотеки: справка из банка за конкретный календарный год.
• [ ] Указан верный ИБАН/номер карты для зачисления (СБП по номеру телефона тоже работает).

Возврат налога при покупке квартиры на двоих — это реальная возможность вернуть в семейный бюджет значительную сумму (до 1‚3–2‚2 млн руб. в сумме). Главное — правильно определиться с формой собственности (совместная vs долевой)‚ рассчитать выгоду от распределения вычета с учетом прогрессивной шкалы НДФЛ 2025 года и аккуратно собрать пакет документов. Использование Личного кабинета ФНС и сервиса «Жизненные ситуации» минимизирует риск ошибок и ускоряет получение денег на карту.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или специалистом ФНС.