Покупка жилья в Москве, серьезное финансовое решение, и не у каждого заемщика есть накопления на первоначальный взнос (ПВ). В 2026 году актуальным решением становится ипотека без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости. Этот механизм позволяет использовать уже принадлежащую вам квартиру, дом или участок как обеспечение по новому кредиту, полностью покрывая стоимость приобретаемого жилья за счет банковских средств.

Как работает схема «Ипотека под залог без ПВ»

Суть программы проста: заемщик предоставляет в залог банку ликвидный объект недвижимости, который уже находится в его собственности. Оценка этого залога позволяет банку выдать кредит на покупку новой квартиры без требования вносить собственный первоначальный взнос;

• Объект закупа: Квартира на вторичном рынке или в новостройке (в зависимости от программы банка).
• Объект залога: Имеющаяся у заемщика недвижимость (квартира, апартаменты, дом, земельный участок).
• LTV (Loan-to-Value): Отношение суммы кредита к стоимости залога. Обычно банки выдают 60–70% от рыночной стоимости залога на вторичке и до 80% для квартир в новостройках.

Если стоимость вашего залогового объекта достаточно высока, ее ликвидной части хватает, чтобы покрыть 100% стоимости покупаемой квартиры, а также расходы на оформление (страховка, нотариус, гошпошлина).

Основные банки и программы в Москве на 2026 год

На рынке представлено несколько крупных игроков, предлагающих данные условия. Ниже приведен обзор на основе актуальных предложений.

Газпромбанк

Один из лидеров по данному направлению. Банк позиционирует продукт как «Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса».

• Кредит выдается под залог имеющейся квартиры или апартаментов.
• Возможность онлайн-заявки и получения предварительного решения.
• Учитывается только часть стоимости залога (LTV 60–80% в зависимости от типа покупаемого жилья).

Банк ДОМ.РФ

Предлагает кредит на любые цели (в т.ч. покупку жилья) под залог имеющейся недвижимости.

• Оформление ипотеки без ПВ на приобретение недвижимости.
• Залог: квартира или апартаменты в собственности.
• Срок кредита — до 30 лет, в большинстве случаев без требования первого взноса.

ВТБ (ПАО «ВТБ»)

Реализует программу, при покупке другого объекта недвижимости первоначальный взнос не требуется, так как залогом выступает жилье, уже находящееся в собственности заемщика.

• Широкий спектр ипотечных программ (Государственная поддержка, Семейная, IT-ипотека и др.), комбинируемых с залогом имеющейся недвижимости.
• Высокие лимиты финансирования.

МТС Банк

Предоставляет ипотеку без первоначального взноса под низкий процент.

• Залог: недвижимость, принадлежащая заемщику на праве единоличной или совместной собственности (до трех лиц).
• Удобные условия для зарплатных клиентов банка.

Яндекс Недвижимость (Агрегатор)

Платформа позволяет сравнить предложения сразу от нескольких банков (на 2026 год доступно 42+ предложения по разным параметрам). Удобен калькулятор ипотеки и подача одной заявки в несколько банков одновременно.

Требования к залоговому объекту

Не любая недвижимость подойдет под залог. Банки предъявляют строгие требования к ликвидности и юридической чистоте:

1. Тип объекта: Квартира, комната, апартаменты, жилой дом, земельный участок (ИЖС/ЛПХ). Коммерческая недвижимость и гаражи принимаются реже.
2. Локация: Москва и ближнее Подмосковье (обычно до 50–100 км от МКАД). Объекты в далеких регионах могут не быть приняты или иметь заниженный LTV.
3. Состояние: Пригодна для проживания, без износа более установленного банком порога (обычно не старше 50–70 лет для панельных/кирпичных домов), без незаконных перепланировок.
4. Право собственности: Заемщик должен быть собственником (единоличным или долевым). Если в собственности есть доля — требуется нотариальное согласие остальных совладельцев на обременение доли.
5. Отсутствие обременений: Объект не должен быть в аренде (или арендаторы должны выехать/подписать отказ), под арестом, в ипотеке у другого банка (погашение чужой ипотеки за счет нового кредита возможно, но усложняет сделку).

Требования к заемщику и созаемщикам

Стандартные требования банков-партнеров:

• Возраст: От 18 (иногда 21) лет до 65–75 лет на момент погашения кредита.
• Гражданство: РФ (некоторые банки работают с ВНЖ/РВП).
• Стаж: Общий от 3–6 месяцев, на последнем месте — от 2–3 месяцев.
• Подтверждение дохода: 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с зарплатного счета, декларация НДФЛ для ИП/самозанятых.
• Кредитная история: Отсутствие текущих просрочек по другим обязательствам.

Пошаговый алгоритм оформления

1. Предварительный расчет: Используйте калькулятор на сайте банка или агрегаторе (Яндекс Недвижимость, Сравни.ру, Банки.ру) для оценки платежа и ставки.
2. Подача заявки: Онлайн через сайт банка или лично в отделении. Укажите, что хотите купить квартиру без ПВ под залог имеющейся.
3. Оценка залогового объекта: Банк направляет аккредитованного оценщика (оплачивается заемщиком) для определения рыночной и ликвидационной стоимости.
4. Подбор покупаемой квартиры: Поиск объекта, соответствующего требованиям банка (юридическая чистота, тип дома, этажность и т.д.).
5. Проверка объекта покупки: Юридический аудит банком (или страховой компанией) новой квартиры.
6. Подписание договора: Договор кредита, договор залога, договор купли-продажи (ДКП).
7. Регистрация в Росреестре: Одновременная регистрация перехода права собственности на новую квартиру и обременения (ипотеки) на залоговую.
8. Расчеты с продавцом: Банк переводит средства на счет продавца (через ячейку/эскроу/перевод).

Преимущества и риски схемы

Преимущества

• Нет необходимости копить на ПВ: Можно купить квартиру «здесь и сейчас».
• Сохранение активов: Не нужно продавать имеющуюся квартиру в спешке и сниженной цене.
• Низкие ставки: Поскольку кредит обеспечен двумя объектами недвижимости (покупаемой и залоговой), банки дают ставки по стандартным ипотечным программам (часто ниже, чем по потребительским или необеспеченным кредитам).
• Срок до 30 лет: Комфортный ежемесячный платеж.

Риски и недостатки

• Двойная нагрузка: Вы платите по ипотеке за новую квартиру, а залоговая квартира находится под арестом (нельзя продать/подарить без согласия банка).
• Риск потери двух квартир: В случае невыплаты банк имеет право реализовать оба объекта недвижимости (и покупаемую, и залоговую) для погашения долга.
• Дополнительные расходы: Оценка залогового объекта (2 раза: до сделки и при погашении), страховка жизни/титула/объектов, нотариальные услуги (если доля), гошпошлины.
• Сниженная сумма кредита: LTV 60–80% означает, что залоговая квартира должна быть значительно дороже покупаемой (или по крайней мере покрывать 100% стоимости новой + расходы).

Альтернативы: что, если под залог недвижимости не подходит?

Если у вас нет подходящего залогового объекта или банк отказал, рассмотрите:

• Государственные программы с низким ПВ: Семейная ипотека (ПВ от 10–15%), Дальневосточная/Арктическая (ПВ от 10–15%), IT-ипотека.
• Сельская ипотека: Покупка/стройка в сельской местности под 3% годовых, ПВ от 10%, срок до 25 лет (географические ограничения).
• Потребительский кредит на ПВ: Некоторые заемщики берут необеспеченный кредит на первый взнос, но это повышает долговую нагрузку (ДН) и может привести к отказу в ипотеке. Важно: многие банки запрещают заимствование ПВ у третьих лиц/банков.
• Материнский капитал: Использование средств МК в счет первоначального взноса.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли заложить квартиру, в которой прописаны/живут другие люди?

Да, но все зарегистрированные/проживающие лица (в т.ч. несовершеннолетние) должны дать нотариальное согласие на обременение жилья ипотекой и на выезд при возможной реализации залога. Это обязательное требование закона и банков.

Можно ли купить квартиру в новостройке без ПВ под залог вторички?

Да, многие банки (Газпромбанк, ВТБ, ДОМ.РФ) позволяют это. LTV по залоговой вторичке обычно 60–70%, по покупаемой новостройке банк может дать до 80–90% стоимости, но разницу нужно покрыть за счет ликвидности залоговой квартиры.

Что такое «ликвидационная стоимость» и почему она важна?

Это цена, по которой банк сможет быстро продать залог (обычно за 1–3 месяца) при дефолте. Она на 15–25% ниже рыночной. Именно от ликвидационной стоимости банк отталкивается при расчете максимальной суммы кредита (LTV).

Нужно ли платить за страховку залоговой квартиры?

Да, страхование права собственности (титула) и конструктивных элементов залогового объекта обязательно на весь срок кредита. Полис оплачивает заемщик (иногда банк компенсирует часть стоимости по промокоду/программе).

Ипотека без первоначального взноса под залог недвижимости в Москве в 2026 году — это рабочий финансовый инструмент для тех, у кого есть «лишняя» ликвидная недвижимость, но нет свободных денег на ПВ. Ключевые игроки — Газпромбанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, МТС Банк — предлагают конкурентные ставки и сроки до 30 лет.

Главное условие успеха — высокая ликвидационная стоимость вашего залогового объекта. Перед подачей заявки рекомендуется:

1. Проверить юридическую чистоту залоговой квартиры (выписка ЕГРН, история переходов права).
2. Рассчитать предполагаемый LTV самостоятельно (Рыночная стоимость × 0.6–0.7).
3. Подать заявки в 2–3 банка через агрегатор или напрямую для сравнения реальных ставок и сумм одобрения.

Грамотный подход и консультация с ипотечным брокером или юристом банка помогут оформить сделку безопасно и выгодно, избежав риска потери недвижимости.

---

Данная статья носит информационный характер и не является финансовой рекомендацией или офертой. Условия программ банков могут меняться. Обратитесь в выбранный банк для получения актуальной информации на дату обращения.