При покупке жилья в России налогоплательщик имеет право вернуть часть уплаченного НДФЛ через имущественный налоговый вычет. Ниже – подробное пошаговое руководство, актуальное на 10 сентября 2026 г., с учётом изменений, вступивших в силу в 2025 году.

Кто может претендовать на вычет?

• Налоговые резиденты РФ (прожившие в стране более 183 дней в календарном году).
• Физические лица, которые в отчётном году уплатили НДФЛ (например, получатели зарплаты, доходы от сдачи в аренду, доходы от продажи имущества).
• Собственники квартиры, приобретённой за собственные средства или за счёт ипотечного кредита.

Вычет не предоставляется, если:

• Квартира получена в дар, по наследству или как часть приватизации без оплаты.
• Сделка совершена с близкими родственниками (супруг(а), родители, дети) и цена значительно ниже рыночной.

Какие суммы можно вернуть?

Основной лимит

С 2025 года максимальная база для вычета по покупке жилья составляет 2 000 000 руб. (ранее – 2 млн руб., но теперь учитывается также стоимость отделки, если она включена в договор купли‑продажи).

Проценты по ипотеке

Отдельный лимит на вычет по уплаченным процентам по ипотечному кредиту – 3 000 000 руб. (с 2025 года).

Размер возврата

Налоговый вычет рассчитывается как 13 % от суммы, не превышающей установленные лимиты:

• По стоимости квартиры: 13 % × 2 000 000 = 260 000 руб. (максимум).
• По процентам: 13 % × 3 000 000 = 390 000 руб. (максимум).

Если фактические расходы меньше лимита, вычет рассчитывается от фактической суммы.

Какие документы нужны?

1. Декларация 3‑НДФЛ (форма за год, в котором приобретено жильё).
2. Копия договора купли‑продажи (или договора долевого участия, акта приёма‑передачи).
3. Справка 2‑НДФЛ от работодателя за тот же год (или иные подтверждения уплаченного НДФЛ).
4. Выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. При ипотеке – справка банка об уплаченных процентах за год (форма 2‑НДФЛ от банка или выписка по кредиту).
6. Платёжные документы (квитанции, платежные поручения) подтверждающие оплату стоимости квартиры и/или процентов.
7. Заявление на предоставление вычета (прилагается к декларации).

Все документы подаются в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России или в бумажном виде в налоговую инспекцию по месту жительства.

Как происходит выплата?

Через налоговую декларацию (3‑НДФЛ)

1. Заполняете декларацию за год покупки (например, за 2025 год – подаёте до 30 апреля 2026 г.).
2. Указываете в разделе «Имущественные вычеты» сумму расходов на квартиру и/или проценты по ипотеке.
3. Прикрепляете сканы/фото всех требуемых документов.
4. После подачи декларации налоговая проводит камеральную проверку (срок до 3 месяцев).
5. Если проверка прошла успешно, ФНС формирует решение о возврате и перечисляет деньги на указанный в декларации банковский счёт.
6. Средства обычно поступают в течение 1‑2 месяцев после принятия решения.

Через работодателя (упрощённый порядок)

Если вы хотите получить вычет быстрее, можно оформить его через бухгалтерию работодателя:

1. Сдаёте в налоговую инспекцию заявление о предоставлении вычета и набор документов (как в пункте 3).
2. После получения налоговой инспекцией решения о праве на вычет, она выдаёт вам уведомление о праве на вычет.
3. Вы передаёте это уведомление бухгалтеру вашей компании.
4. Бухгалтер уменьшает сумму удерживаемого НДФЛ с вашей зарплаты на ежемесячную часть вычета (не более суммы, положенной за год).
5. Таким образом, вы получаете деньги сразу в виде увеличения net‑заработной платы.

Этот способ удобен, если вы хотите избежать ожидания возврата после камеральной проверки.

Сроки и важные нюансы

• Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (например, за 2025 год – до 30 апреля 2026 г.).
• Если вы пропустили срок, можно подать уточнённую декларацию и получить вычет в течение трёх лет с момента возникновения права (ст. 78 НК РФ).
• Вычет можно распределить на несколько лет, если сумма расходов превышает годовой лимит (например, если вы потратили 2,5 млн руб. на квартиру, то 2 млн руб. учитываете в текущем году, оставшиеся 500 тыс. – в следующем).
• При покупке в долевом строительстве право на вычет возникает после подписания акта приёма‑передачи и регистрации права собственности в ЕГРН.
• Если квартира приобреталась в браке, каждый супруг может претендовать на свой вычет, при условии, что каждый из них уплачивал НДФЛ и имеет документы, подтверждающие свою долю расходов.

Пример расчёта

Иванов И.И. купил квартиру за 2 800 000 руб. в 2025 году, из которых 2 000 000 руб. – стоимость жилья, 800 000 руб. – отделка (включена в договор). По ипотеке он выплатил за год проценты на сумму 450 000 руб.

• Вычет по стоимости: 13 % × 2 000 000 = 260 000 руб.
• Вычет по процентам: 13 % × 450 000 = 58 500 руб.

Если Иванов получал зарплату с удержанием НДФЛ в размере 300 000 руб. за год, то через декларацию он получит возврат 260 000 руб. (по стоимости) + 58 500 руб. (по процентам) = 318 500 руб., а оставшиеся 40 000 руб. НДФЛ останутся в бюджете.

Полезные ссылки и сервисы

• Официальный сайт ФНС России – личный кабинет, формы деклараций.
• Сервис проверки адреса налоговой инспекции.
• Портал госуслуг – подача заявления на вычет через ЕСИА.
• Консультация юриста по налоговым вопросам – многие юридические платформы предлагают бесплатный первый звонок.

Налоговый вычет за квартиру – эффективный способ вернуть часть уплаченного НДФЛ. Главное – правильно собрать документы, соблюсти сроки подачи декларации и выбрать удобный способ получения вычета (через декларацию или через работодателя). С учётом изменений 2025 года лимиты выросли, а порядок подачи стал более прозрачным благодаря электронным сервисам ФНС. Следуя представленной инструкции, вы сможете минимизировать налоговые потери и получить деньги в минимальный срок.