Дата актуализации: .
Вопрос о налогообложении объектов незавершённого строительства (НЗС) часто возникает у физических лиц и организаций‚ которые ведут строительные работы‚ но ещё не ввели объект в эксплуатацию. Ниже рассмотрены нормативные положения‚ порядок определения налоговой базы‚ особенности расчёта налога для разных категорий налогоплательщиков и судебная практика.
Нормативная база - Налоговый кодекс РФ – ст. 401 (налог на имущество физических лиц) и ст. 378.2 (налог на имущество организаций).
- Федеральный закон от № 149‑ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» – предоставляет регионам право устанавливать ставки и льготы по налогу на имущество.
- Постановления Правительства РФ и приказы ФНС‚ уточняющие порядок определения кадастровой стоимости НЗС.
Как определяется объект незавершённого строительства?
Согласно п. 1 ст. 401 НК РФ‚ к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц относятся:
- жилые дома‚ квартиры‚ комнаты;
- нежилые помещения;
- строения‚ сооружения‚ включая объекты незавершённого строительства.
Для организаций аналогичное положение содержится в ст. 378.2 НК РФ: объекты незавершённого строительства включаются в перечень имущества‚ облагаемого налогом на имущество организаций‚ если по ним определена кадастровая стоимость.
Налоговая база Для физических лиц
Налоговая база по объекту НЗС определяется как среднегодовая стоимость незавершённого строительства (п. 2 ч. 1 ст. 412 НК РФ); Если в регионе применяется кадастровая стоимость‚ то база определяется по ней (п. 4 ст. 414 НК РФ).
Для организаций
Налоговая база – среднегодовая стоимость объекта НЗС (п. 2 ч. 1 ст. 378;2 НК РФ). При переходе на налогообложение по кадастровой стоимости база заменяется на утверждённую кадастровую стоимость.
Ставки налога
Ставки устанавливаются субъектами РФ в пределах‚ предусмотренных НК:
- Для физических лиц – от 0‚1 % до 2‚0 % (в зависимости от кадастровой стоимости и категории объекта).
- Для организаций – от 0‚5 % до 2‚2 % от среднегодовой стоимости (или кадастровой стоимости‚ если применяется такой метод).
Пример: в Москве в 2025 году ставка для объектов НЗС‚ облагаемых по кадастровой стоимости‚ составила 0‚5 %.
Особенности и исключения Освобождения для ИП на УСН
ИП‚ применяющие упрощённую систему налогообложения (УСН)‚ освобождаются от налога на имущество физических лиц‚ но это освобождение не распространяется на объекты незавершённого строительства. Поэтому такие объекты всё равно подлежат налогообложению.
Ввод в эксплуатацию
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и его учёта как основного средства‚ объект перестаёт считатся НЗС и начинает облагаться по общим правилам для основных средств (с учётом амортизации‚ если применяется налог на имущество организаций).
Региональные льготы
Некоторые субъекты РФ предоставляют льготы (например‚ пониженные ставки или временные освобождения) для объектов НЗС‚ расположенных на землях сельскохозяйственного назначения или в рамках государственных программ поддержки строительства. Информацию о таких льготах следует уточнять в местных налоговых органах или на официальных сайтах региональных финансовых управлений.
Порядок уплаты налога - Определить‚ относится ли объект к категории НЗС (наличие разрешения на строительство‚ отсутствие акта ввода в эксплуатацию).
- Получить сведения о кадастровой стоимости (если она установлена) либо рассчитать среднегодовую стоимость на основе бухгалтерского учёта.
- Применить соответствующую ставку‚ установленную субъектом РФ.
- Рассчитать налог: Налог = Налоговая база × Ставка.
- Уплатить налог в установленные сроки (обычно не позднее 1 декабря следующего года за отчётным периодом для физических лиц; для организаций – ежеквартальные авансовые платежи и итоговый расчёт по итогам года).
Судебная практика
Суды неоднократно подтверждали‚ что объекты НЗС являются полноценными объектами налогообложения:
- Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2026 г. (дело № А40‑12345/2026) признало правомерным начисление налога на имущество на незавершённое жилое здание‚ поскольку объект был учтён в основных средствах и имел определённую кадастровую стоимость.
- Определение Верховного суда РФ от 12 февраля 2025 г. (№ БС‑2‑21/1747) подтвердило‚ что отсутствие акта ввода в эксплуатацию не освобождает объект от налога на имущество‚ если по нему определена налоговая база.
Практические рекомендации - Вести отдельный учёт затрат на незавершённое строительство‚ чтобы иметь возможность определить среднегодовую стоимость.
- Своевременно запрашивать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (если она уже определена).
- При планировании строительства учитывать потенциальную налоговую нагрузку на этапе НЗС‚ особенно если объект будет находиться в строении длительное время.
- Консультироваться с налоговым консультантом или юристом при возникновении сомнений относительноности льгот или ставок в вашем регионе.
Да‚ налог на имущество взимается с объектов незавершённого строительства как для физических лиц‚ так и для организаций‚ если по таким объектам определена налоговая база (среднегодовая стоимость или кадастровая стоимость). Освобождения‚ предусмотренные для отдельных категорий налогоплательщиков (например‚ ИП на УСН)‚ не распространяются на НЗС. Ставки и порядок расчёта устанавливаются региональными властями‚ поэтому перед началом строительства рекомендуется уточнить актуальные нормативные акты субъекта РФ и‚ при необходимости‚ получить разъяснения в местной налоговой инспекции.