Задаток – это денежная сумма‚ которую одна сторона передаёт другой в качестве гарантии исполнения будущего договора (чаще всего купли‑продажи недвижимости). При правильном оформлении задаток защищает интересы обеих сторон: покупатель получает уверенность в том‚ что продавец не откажется от сделки‚ а продавец – гарантию получения части оплаты‚ если покупатель откажется выполнить обязательства.

Правовая база

Регулирование задатка осуществляется:

• Гражданским кодексом РФ (ст. 380‑389);
• Федеральным законом «О нотариате» (ст. 23‑25);
• Постановлением Правительства РФ от № 2143 «Об утверждении образцов договоров задатка» (рекомендательный характер).

Согласно ст. 380 ГК РФ‚ задаток считается обеспечением обязательства и при неисполнении договора стороной‚ получившей задаток‚ сумма задатка остаётся у неё в качестве штрафа; если же виновата сторона‚ передавшая задаток‚ она имеет право требовать его возврата в двойном размере.

Когда требуется нотариальное удостоверение?

Нотариальное заверение договора задатка не является обязательным по закону‚ однако оно рекомендуется в следующих случаях:

• Сумма задатка превышает 10 % от стоимости объекта недвижимости;
• Стороны хотят зафиксировать дополнительные условия (например‚ срок возврата задатка при расторжении сделки);
• Одной из сторон является юридическое лицо‚ и требуется подтверждение полномочий представителя;
• Стороны желают минимизировать риски оспаривания договора в суде.

Нотариус проверяет дееспособность сторон‚ подлинность представленных документов и соответствие содержания договора требованиям закона‚ после чего ставит свою печать и подпись.

Пошаговая инструкция по оформлению договора задатка у нотариуса

1. Подготовка документов
   • Паспорта физических лиц (или учредительные документы и выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц);
   • Доверенность на представителя (если сделка осуществляется через представителя);
   • Проект основного договора (купли‑продажи‚ аренды и т.п.)‚ к которому относится задаток;
   • Сведения об объекте недвижимости (адрес‚ кадастровый номер‚ технические характеристики).
2. Согласование условий
   Стороны определяют:
   • Размер задатка (обычно 5‑10 % от цены объекта);
   • Срок передачи задатка (обычно при подписании предварительного договора);
   • Условия возврата или удержания задатка в случае расторжения сделки;
   • Порядок зачёта задатка в оплату по основному договору.
3. Составление текста договора
   Нотариус либо юрист готовит проект договора задатка‚ включающий обязательные реквизиты (см. образец ниже).
4. Подписание в присутствии нотариуса
   Стороны подписывают документ‚ после чего нотариус ставит свою подпись‚ печать и вносит запись в реестр нотариальных действий.
5. Получение экземпляров
   Обычно выдаётся три экземпляра: один хранится в нотариальной конторе‚ два – у сторон.
6. Передача денежных средств
   Задаток передаётся после подписания договора‚ preferably в присутствии нотариуса или через банковскую ячейку/эскроу‑счёт.

Образец договора задатка (упрощённый)

Ниже представлен типовой шаблон‚ который можно адаптировать под конкретную сделку. Все персональные данные заменены обозначениями в квадратных скобках – их необходимо заполнить реальными данными перед подписанием.

ДОГОВОР ЗАДАТКА

г. [Населённый пункт] «__» __________ 20__ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

[ФИО полностью‚ паспорт: серия №‚ выдан кем и когда‚ адрес регистрации]‚ именуемый в дальнейшем «Продавец»‚

и

[ФИО полностью‚ паспорт: серия №‚ выдан кем и когда‚ адрес регистрации]‚ именуемый в дальнейшем «Покупатель»‚

совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о следующем:

Предмет договора
Покупатель передаёт Продавцу денежную сумму в размере [сумма прописью] ([сумма цифрами]) рублей в качестве задатка по предстоящему договору купли‑продажи недвижимого имущества‚ расположенного по адресу: [адрес объекта‚ кадастровый номер] (далее – «Объект»).

Условия передачи задатка
Задаток передаётся Покупателем Продавцу наличными денежными средствами либо безналичным переводом на счёт Продавца № __________ в банке __________ в день подписания настоящего Договора.
Факт передачи задатка подтверждается распиской‚ подписанной обеими Сторонами.

Назначение задатка
Задаток засчитывается в счёт общей цены покупки Объекта‚ определяемой в основном договоре купли‑продажи.
В случае заключения основного договора задаток считается частью оплаты по нему.

Последствия неисполнения обязательств
Если Покупатель отказывается заключить основной договор без уважительной причины‚ задаток остаётся у Продавца в качестве штрафа.
Если Продавец отказывается заключить основной договор без уважительной причины‚ он обязан вернуть Покупателю задаток в двойном размере.
В случае невозможности исполнения основного договора по обстоятельствам‚ не зависящим от Сторон (форс‑мажор)‚ задаток подлежит возврату в полном объёму.

Срок действия договора
Настоящий Договор действует до момента подписания основного договора купли‑продажи Объекта‚ но не более чем на [срок‚ например‚ 6 месяцев] с даты его подписания.

Прочие условия
Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах: один хранится в нотариальной конторе‚ два выдаются Сторонам;
Все изменения и дополнения к Договору должны быть оформлены письменно и подписаны Сторонами.
Настоящий Договор регулируется действующим законодательством Российской Федерации.
Подписи Сторон

Продавец _____________________ /[ФИО]/ 
Покупатель _____________________ /[ФИО]/ 

«___» __________ 20__ г.

Примечание: перед использованием шаблона рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом для учёта специфики сделки (например‚ наличие ипотеки‚ долевой собственности‚ необходимости согласия органов опеки и т.д.).

Стоимость нотариального заверения договора задатка (2026 г.)

Стоимость услуги зависит от региона‚ тарифов нотариальной палаты и сложности документа. Ориентировочные средние значения:

• Москва: от 15 000 до 21 000 руб.;
• Санкт‑Петербург: от 14 000 до 19 000 руб.;
• Регионы с населением менее 500 тыс.: от 9 000 до 13 000 руб.;
• При наличии дополнительных действий (проверка доверенности‚ подготовка escrow‑счёта) стоимость может увеличиться на 20‑30 %.

Точную сумму следует уточнять в выбранной нотариальной конторе перед визитом.

Чем задаток отличается от аванса и депозита?

Критерий	Задаток	Аванс	Депозит
Правовая природа	Обеспечение обязательства (ст. 380‑389 ГК РФ)	Частичная предоплата‚ не обеспечивает обязательство	Возвратная сумма‚ обеспечивающая сохранность имущества
Последствия отказа	При вине покупателя – задаток остаётся у продавца; при вине продавца – двойной возврат	Возвращается в полном объёме при расторжении по любой причине	Возвращается при условии сохранения имущества в надлежащем состоянии
Зачёт в основной договор	Обязателен (зачитывается в оплату)	Может быть зачтён‚ но не обязателен	Не зачитывается‚ возвращается после сдачи объекта

Практические рекомендации

• Всегда фиксируйте факт передачи денег распиской или платежным документом (чек‚ выписка из банка).
• Указывайте в договоре точные реквизиты банковского счёта‚ если перевод осуществляется безналично.
• Если задаток передаётся через escrow‑счёт‚ пропишите условия его разблокировки в договоре.
• Сохраняйте копии всех документов (договор‚ расписка‚ выписки) в течение всего срока исковой давности (3 года по общим правилам).
• При работе с юридическими лицами требуйте выписку из ЕГРЮЛ не старше одного месяца и доверенность‚ заверенную нотариусом.

Договор задатка‚ заверенный у нотариуса‚ является надёжным инструментом обеспечения сделки с недвижимостью. Он защищает интересы обеих сторон‚ чётко регулирует порядок возврата или удержания суммы и минимизирует риски судебных споров. Правильное оформление – это сочетание чётко прописанных условий‚ соблюдения формы и‚ при необходимости‚ нотариального удостоверения. Следуя представленным рекомендациям и используя приведённый образец‚ стороны смогут провести сделку прозрачно и безопасно.