Договор найма (аренды) жилого помещения между физическими лицами регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ. Он оформляется в простой письменной форме, однако при сроке действия более 11 месяцев требуется государственная регистрация. Ниже представлен подробный разбор обязательных условий, типичных ошибок и готовый образец договора, в котором персональные данные скрыты маской.

Что должно быть указано в договоре

• Предмет договора – точное описание жилого помещения (адрес, этаж, площадь, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники).
• Стороны договора – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации (в целях конфиденциальности данные заменяются маской).
• Срок найма – дата начала и окончания действия договора; при сроке более 11 месяцев – необходимость регистрации.
• Размер и порядок оплаты – ежемесячная арендная плата, валюта, день платежа, способ перечисления (наличный/безналичный), возможность изменения платы (не чаще одного раза в год).
• Обязанности сторон – содержание и текущий ремонт, коммунальные платежи, сохранность имущества, соблюдение правил проживания.
• Ответственность – штрафы за просрочку оплаты, повреждение имущества, досрочное расторжение.
• Условия расторжения и продления – порядок уведомления, сроки возврата депозита, возможность пролонгации.
• Дополнительные соглашения – акт приема‑передачи, опись имущества, согласие на регистрацию (если требуется), разрешение на проживание третьих лиц.

Пошаговая инструкция составления договора

1. Подготовка информации – собрать паспортные данные сторон, технический паспорт или выписку из ЕГРН на жилье, определить срок и размер арендной платы.
2. Согласование условий – обсудить все пункты (оплата, коммунальные услуги, ремонт, возможность повышения платы, проживание родственников и т.д.).
3. Формирование текста договора – использовать типовой шаблон, внести конкретные данные, заменить личные сведения маской (например, [ФИО скрыто], [Паспорт: серия * № ], [Адрес: г. , ул. , д. ]).
4. Подписание – обе стороны подписывают договор в двух экземплярах; при необходимости заверяют подписи нотариально (не обязательно, но повышает доказательную силу).
5. Регистрация (если требуется) – при сроке найма более 11 месяцев подать заявление в Росреестр вместе с договором и актом приема‑передачи.
6. Хранение документов – один экземпляр остаётся у арендодателя, второй – у нанимателя; также рекомендуется сохранить scanned‑копии в безопасном месте.

Образец договора найма жилого помещения (маскированные данные)

Ниже представлен типовой текст договора. Все персональные данные заменены символами [] – это позволяет сохранить конфиденциальность сторон, не нарушая требования закона.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. [] «___» __________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

• Арендодатель: [ФИО скрыто], паспорт: серия * № , выдан «___» __________ 20__ г. кем ____, проживающий по адресу: [Адрес скрыто] (далее – «Арендодатель»);
• Наниматель: [ФИО скрыто], паспорт: серия № *, выдан «___» __________ 20__ г. кем ____, проживающий по адресу: [Адрес скрыто] (далее – «Наниматель»).

вместе именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Арендодатель передаёт Нанимателю в временное пользование жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: [Адрес объекта скрыто], этаж ___, площадь ___ кв.м., comprising ___ комнат, оборудованную следующей бытовой техникой и мебелью: [перечень скрыто].

Квартира предоставляется исключительно для проживания Нанимателя и членов его семьи (при наличии согласия Арендодателя).

СРОК ДОГОВОРА

Настоящий договор заключается на срок с «___» __________ 20__ г. по «___» __________ 20__ г.

По истечении срока договор может быть продлен по соглашению Сторон на новый срок, оформляемое отдельным письменным соглашением.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК ЕЕ ВНЕСЕНИЯ

Ежемесячная арендная плата составляет ___ (___ ) рублей.

Оплата производится не позднее ___ числа каждого месяца текущего периода путем перечисления на счет Арендодателя № __________ в банке __________ либо наличными в руки Арендодателя.

Изменение размера арендной платы допускается не чаще одного раза в год с письменного уведомления другой стороны за 30 календарных дней до вступления изменения в силу.

КОММУНАЛЬНЫЕ И ИНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Оплата коммунальных услуг (электричество, вода, газ, отопление, вывоз мусора) производится Нанимателем непосредственно в ресурсоснабжающие организации либо включается в арендную плату по отдельному соглашению Сторон.

Текущий ремонт и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии осуществляется за счет Арендодателя, за исключением мелкого бытового ремонта, который выполняется Нанимателем за свой счет.

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатель обязан:

• передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, вместе с актом приема‑передачи;
• обеспечить беспрепятственный доступ к коммунальным сетям;
• при необходимости проводить капитальный ремонт, не нарушая права Нанимателя на спокойное проживание.

Наниматель обязан:

• своевременно вносить арендную плату и коммунальные платежи;
• бережно относиться к переданному имуществу, не осуществлять перепланировку без письменного согласия Арендодателя;
• извещать Арендодателя о всех повреждениях и неисправностях в течение 24 часов;
• соблюдать правила домового порядка и не беспокоить соседей;
• при расторжении договора вернуть жилое помещение в том же состоянии, в котором оно было принято, за вычетом нормального износа.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За просрочку оплаты арендной платы Наниматель уплачивает пеню в размере ___% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За повреждение имущества, вызванное виновными действиями Нанимателя, последний возмещает Арендодателю реальный ущерб.

За нарушение иных условий договора виновная сторона компенсирует пострадавшей стороне убытки, предусмотренные законодательством РФ.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

Договор может быть расторгнут по инициативе любой стороны при соблюдении срока уведомления не менее ___ календарных дней.

В случае расторжения по инициативе Нанимателя до истечения срока договора, Арендодатель имеет право удержать сумму, эквивалентную арендной плате за один месяц, как компенсацию за преждевременное расторжение.

При расторжении договора Стороны подписывают акт приема‑передачи жилья обратно, в котором фиксируются показания приборов учета и состояние имущества.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу;

Все изменения и дополнения к договору действительны только при оформлении их в письменной форме и подписании обеими Сторонами.

Настоящий договор регулируется действующим законодательством Российской Федерации.

Арендодатель: _____________________ /[ФИО скрыто]/
Наниматель: ______________________ /[ФИО скрыто]/

«___» __________ 20__ г.

Налоговые аспекты найма жилого помещения

• Арендодатель, получающий доход от сдачи жилья внаем, обязан декларировать полученные средства в форме 3‑НДФЛ (если не применяет патент или упрощенную систему налогообложения). Ставка НДФЛ – 13 % для резидентов РФ.
• При ежемесячной оплате коммунальных услуг отдельно от арендной платы НДС не начисляется, поскольку сдача жилья внаем не считается реализацией товаров, работ или услуг в рамках НДС.
• Если арендодатель является индивидуальным предпринимателем на УСН («доходы»), доход от найма включается в базу налога по ставке 6 % («доходы») или 15 % («доходы минус расходы»).
• Наниматель не является налоговым агентом по НДФЛ при выплате арендной платы физическому лицу‑арендодателю.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариально заверять договор найма?

Нотариальное заверение не обязательно, если срок договора не превышает 11 месяцев. При длительном найме (более 11 месяцев) требуется государственная регистрация, нотариальное заверение может быть выполнено по желанию сторон для повышения доказательной силы.

Можно ли увеличить арендную плату в течение срока договора?

Увеличение допускается не чаще одного раза в год и только при наличии соответствующего пункта в договоре; Если такого пункта нет, арендодатель может изменить плату только после окончания текущего срока и заключения нового договора.

Кто отвечает за текущий ремонт?

Текущий ремонт (замена лампочек, прочистка сифонов и т.п.) обычно возлагается на нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Капитальный ремонт (замена окон, ремонт крыши и т.д.) – обязанность арендодателя.

Нужно ли вносить залог (депозит)?

Залог не является обязательным по закону, но часто используется как гарантия сохранности имущества. Размер залога обычно равен одному‑двум месячным арендным платежам и возвращается нанимателю после вычета фактического ущерба (если он есть) при расторжении договора.

Составление договора найма жилого помещения между физическими лицами требует внимательного отношения к каждому пункту: предмет договора, срок, размер оплаты, порядок внесения платежей, обязанности сторон и ответственность. Использование представленного образца с маскированными персональными данными позволит избежать ошибок и обеспечить законность сделки. При возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом или воспользоваться услугами проверенных юридических сервисов (например, КонсультантПлюс, Гарант).

---

Информация актуальна на дату . Законодательство РФ может изменяться, поэтому перед подписанием договора следует проверить наличие последних поправок в Гражданском кодексе и налоговом законодательстве.