Дарение недвижимости близким родственникам – распространённый способ передать имущество внутри семьи. Однако многие ошибочно считают, что после получения квартиры в дар её дальнейшая продажа не облагается налогом. На самом деле всё зависит от срока владения объектом и от того, считается ли доход от продажи доходом физического лица (НДФЛ). Ниже – подробный разбор всех нюансов, актуальный на 10 сентября 2026 г.

Что происходит при дарении квартиры?

• Налог на дарение для близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки) не взимается.
• Получатель становится собственником с момента государственной регистрации перехода права собственности (запись в ЕГРН).
• Базовая стоимость объекта для будущего расчёта налога при продаже определяется рыночной стоимостью на момент дарения (или кадастровой стоимостью, если она выше).

Таким образом, дарение само по себе не создаёт налоговой нагрузки, но фиксирует «точку отсчёта» для последующего налогообложения при реализации.

Когда продажа квартиры освобождается от НДФЛ?

Согласно ст. 217.1 НК РФ, физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, если:

1. Объект находиться в собственности более минимального срока владения;
2. Это единственное жильё продавца (или он не имеет другого жилья, пригодного для постоянного проживания) – в этом случае срок сокращён до 3 лет;
3. Или объект получен по наследству, дарению от близкого родственника или в результате приватизации – тогда применяется общий срок 5 лет.

Для квартиры, полученной в дар от родителя (близкого родственника), действует общий пятилетний срок. То есть, если дочь продаст квартиру раньше, чем пройдёт 5 лет с момента регистрации права собственности после дарения, она будет обязана уплатить НДФЛ с полученного дохода.

Как рассчитывается налог при продаже до истечения пятилетнего срока?

Налоговая база определяется как разница между:

• Суммой полученной от продажи (цена сделки, указанная в договоре купли‑продажи);
• Расходов, связанных с приобретением объекта.

В случае дарения расходы принимаются равными рыночной стоимости квартиры на момент дарения (или кадастровой стоимости, если она выше). Формула:

НДФЛ = (Цена продажи – Стоимость на момент дарения) × 13 %

Если результат отрицательный (то есть продажа осуществлена дешевле, чем стоимость на момент дарения), налог не уплачивается, а убыток не может быть перенесён на другие доходы (за исключением случаев, когда объект является единственным жильём и применяется льготный срок 3 года).

Пример расчёта

• Квартира подарена отцу дочери 15 марта 2023 г. Рыночная стоимость на момент дарения – 6 000 000 ₽.
• Дочь продаёт квартиру 10 сентября 2025 г. за 7 200 000 ₽ (срок владения – 2 года 5 мес., т.е. меньше 5 лет).
• Налоговая база = 7 200 000 – 6 000 000 = 1 200 000 ₽.
• НДФЛ = 1 200 000 × 13 % = 156 000 ₽.

Если бы продажа состоялась после 15 марта 2028 г. (более 5 лет владения), налог не уплачивался бы.

Возможные вычеты

При расчёте налога можно уменьшить доход на документированные расходы, связанные с:

• Оплатой государственной пошлины за регистрацию права собственности;
• Услугами нотариуса при оформлении дарственной;
• Ремонтом и улучшением квартиры, если расходы подтверждены актами и чеками (но только если они увеличивают стоимость объекта).

Эти вычеты уменьшают налоговую базу, но не могут сделать её отрицательной.

Как оформить сделку и избежать ошибок?

1. Получите выписку из ЕГРН сразу после дарения – она подтвердит дату регистрации права собственности и послужит основанием для расчёта срока владения.
2. Сохраните договор дарения (или нотариальную копию) и акт приёма‑передачи – они понадобятся при подаче декларации 3‑НДФЛ.
3. Определите рыночную стоимость на момент дарения. Можно воспользоваться данными независимого оценщика или взять кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент (установленный региональными властями).
4. При продаже оформите договор купли‑продажи и получите выписку из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю.
5. Заполните декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором состоялась продажа, и приложите к ней копии документов, подтверждающих расходы (договор дарения, выписку ЕГРН, чеки на ремонт, если применяются).
6. Уплатите налог не позднее 15 июля следующего года (например, за продажу в 2025 г. – до 15 июля 2026 г.).

Советы по оптимизации налоговой нагрузки

• Планируйте продажу после истечения пятилетнего срока – самый надёжный способ избежать НДФЛ.
• Если продажа необходима раньше, рассмотрите возможность подарка квартиры другому близкому родственнику (например, супругу) с последующей продажей после совместного владения – в некоторых случаях можно воспользоваться правилом о единственном жильё и сократить срок до 3 лет.
• При наличии значительных затрат на ремонт, улучшение инфраструктуры (например, установка кондиционера, замена окон) сохраняйте все платежные документы – они могут уменьшить налоговую базу.
• Консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом перед сделкой – особенно если стоимость объекта велика или есть сомнения в определении рыночной стоимости на момент дарения.

Подаренная квартира не освобождает от налога при её последующей продаже, если сделка совершена до истечения пятилетнего срока владения. Налог рассчитывается как 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью объекта на момент дарения (с учётом документально подтверждённых расходов). Чтобы избежать неожиданных выплат, важно фиксировать дату регистрации права собственности, сохранять все документы о дарении и возможных улучшениях жилья, а также своевременно подавать декларацию 3‑НДФЛ.

Соблюдение этих простых правил позволит дочери распорядиться полученным имуществом без лишних финансовых сюрпризов и в полной мере воспользоваться правом на передачу недвижимости внутри семьи.