Акт обследования здания – это официальный документ, фиксирующий результаты технического осмотра объекта недвижимости. Он используется в кадастровых работах, при оформлении прав собственности, в процессе технической экспертизы и при подготовке проектно‑сметной документации. Ниже представлен подробный обзор структуры акта, правовой основы, типового весеннего образца и практических советов по его заполнению.

Правовая база

• Приказ Росреестра от 28 апреля 2021 г. № П/0179 «Об утверждении формы акта осмотра здания, сооружения или объекта незавершённого строительства при выявлении правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости».
• Статья 23 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке недвижимости» – требования к содержанию акта обследования.
• Методические рекомендации Минстроя России по проведению технического осмотра зданий и сооружений (2024‑2025 гг.).

Для чего нужен акт обследования здания

• Подтверждение технического состояния объекта (наличие дефектов, степень износа конструкций).
• Основание для внесения изменений в ЕГРН (кадастровый паспорт, технический план).
• Документ, необходимый при получении разрешения на реконструкцию, ремонт или снос здания.
• Используется в судебной практике как доказательство фактического состояния недвижимости.

Структура акта обследования здания (весенний образец)

Типовой акт состоит из следующих разделов:

1. Шапка документа – реквизиты организации‑исполнителя, дата и номер акта.
2. Сведения об объекте – наименование, тип здания (жилое, нежилое, объект незавершённого строительства), кадастровый номер, площадь, этажность.
3. Цель и основания проведения обследования – ссылка на договор, заявление заказчика, нормативный акт.
4. Состав комиссии – ФИО, должности, подписи членов комиссии (в примере указываются только должности, личные данные скрываются).
5. Описание проведенных работ – перечень выполненных измерений, виды обследования (визуальное, инструментальное, лабораторное), использованные приборы.
6. Результаты обследования – выявленные дефекты, их характеристика (тип, локализация, степень опасности), соответствие нормативным требованиям.
7. Приложения – фотофиксация дефектов, схемы расположения сетей, протоколы измерений, копии нормативных документов.
8. Подписи – руководитель комиссии, ответственный исполнитель, представитель заказчика (при наличии).

Пример заполнения весеннего образца акта обследования здания

Ниже представлен типовой шаблон. Все персональные данные (ФИО, телефоны, адреса) заменены обобщёнными обозначениями.

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ ЗДАНИЯ
№ ___________ от «__» __________ 2026 г.

Организация‑исполнитель:
Наименование: ______________________________
ИНН/КПП: ______________________________
Юридический адрес: [указать без личных данных]

Заказчик:
Наименование: ______________________________
ИНН/КПП: ______________________________

Объект обследования:
Наименование: Здание административное
Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234
Адрес: [указать без личных данных]
Площадь: 2 500 м²
Этажность: 5 надземных + 1 подземный
Год ввода в эксплуатацию: 2008 г.
Основания проведения обследования:
Договор № __________ от «__» __________ 2026 г.
Заявление заказчика от «__» __________ 2026 г.
Приказ Росреестра от № П/0179.

Состав комиссии:

 
Председатель комиссии – главный инженер отдела технического надзора
 
Член комиссии – ведущий инженер по строительному контролю
 
Член комиссии – специалист по инженерным сетям
 
Член комиссии – представитель заказчика

Описание проведенных работ:

 
Визуальный осмотр фасадов, крыши, внутренних помещений.
 
Инструментальное измерение геометрических параметров (лазерный дальномер, нивелир).
 
Обследование состояния несущих конструкций (ультразвуковая толщинометрия, магнито‑индукционный метод).
 
Проверка инженерных систем (водопровод, канализация, отопление, электроэнергия).
 
Фотофиксация выявленных дефектов.


Результаты обследования:

 
Выявлены локальные трещины в панелях наружных стен (ширина до 0,3 мм, длина до 1,2 м) – соответствуют пределу допустимого для классов прочности В25.
 
На участке кровли обнаружены участки протечек (площадь около 4 м²) – требуется локальный ремонт гидроизоляции.
 
Состояние систем водоснабжения и канализации удовлетворительное, без признаков коррозии.
 
Электроустановки соответствуют требованиям ПУЭ, заземление выполнено в полном объёме.



 
Техническое состояние здания оценивается как «удовлетворительное» с необходимостью проведения текущего ремонта.
 
Рекомендуется выполнить:
 

 
Заделку выявленных трещин полимерным составом.
 
Ремонт участков кровли с заменой повреждённого гидроизоляционного слоя.
 
Проведение повторного визуального осмотра через 12 месяцев.
 
 


Приложения:

 
Приложение А – Фотоматериалы (наружные стены, кровля).
 
Приложение Б – Схемы расположения инженерных сетей.
 
Приложение В – Протоколы измерений геометрических параметров.
 
Приложение Г – Нормативные документы (СП 20.13330.2016, СП 63.13330.2012).


Подписи:
Председатель комиссии _____________________ / Ф.И.О. (должность)
Ответственный исполнитель __________________ / Ф.И.О. (должность)
Представитель заказчика ____________________ / Ф.И.О. (должность)

Практические советы по заполнению акта

• Используйте единую терминологию, утверждённую в нормативных документах (СП, ГОСТ).
• Все измерения фиксируйте в протоколах с указанием даты, времени, условий (температура, влажность).
• Фотоматериалы должны быть чёткими, с масштабной линейкой или указанием расстояния до объекта.
• При обнаружении серьёзных дефектов (угроза обрушения, аварийность) сразу же составляйте отдельный акт о признании объекта аварийным и уведомляйте органы местного самоуправления.
• Храните оригинал акта и все приложения в течение срока давности по требованиям законодательства (не менее 5 лет).
• При передаче акта в электронном виде обеспечивайте его целостность (электронная подпись, хеш‑контроль).

Весенний образец акта обследования здания представляет собой универсальный шаблон, который можно адаптировать под любой тип объекта недвижимости. Соблюдение установленной структуры, полнота фиксируемых данных и соответствие нормативным требованиям гарантируют юридическую значимость документа и его полезность в дальнейшей эксплуатации, ремонте или сносе здания. При правильном оформлении акт становится надёжным основанием для принятия управленческих решений и защиты интересов всех сторон сделки.