Земельный налог – один из основных местных налогов‚ взимаемых с владельцев и пользователей земельных участков. Однако законодательство предусматривает категории земель‚ которые не являются объектом налогообложения либо облагаются по пониженной ставке. К таким категориям относятся земли‚ изъятые из оборота. В данной статье подробно рассмотрены правовые основания‚ критерии отнесения участков к изъятым из оборота‚ порядок применения налоговых льгот и практические рекомендации для налогоплательщиков.
Нормативная база - Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – ст. 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков».
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – ст. 389 «Налог на имущество организаций» (подпункт 1 пункта 2) и ст. 390 «Земельный налог» (подпункт 2 пункта 2).
- Письма Минэкономразвития России от Д23и‑5384 и Минфина России от 03‑05‑04‑02/43359 – разъяснения по применению ст. 27 ЗК РФ и ст. 389 НК РФ.
- Судебная практика высших судов (Верховный Суд РФ‚ Арбитражный Суд РФ) по спорам о признании участков изъятыми из оборота.
Согласно ст. 27 ЗК РФ земельные участки‚ отнесённые к землям‚ изъятым из оборота‚ не могут предоставляться в частную собственность и не могут быть объектами сделок‚ предусмотренных гражданским законодательством. При этом ст. 389 НК РФ прямо указывает‚ что такие участки не признаются объектом налогообложения по земельному налогу.
Какие участки считаются изъятыми из оборота?
Законодательство выделяет несколько основных групп:
- Участки‚ занятые объектами федеральной собственности (например‚ здания и сооружения Вооружённых Сил РФ‚ другие войска‚ воинские формирования и органы‚ за исключением случаев‚ установленных федеральными законами).
- Участки‚ на которых созданы закрытые административно‑территориальные образования (ЗАТО) определённого вида деятельности.
- Участки‚ отведённые под специальные цели (например‚ объекты культурного наследия‚ заповедники‚ национальные парки‚ объекты обороны и безопасности).
- Участки‚ находящиеся в состоянии ограниченного оборота (например‚ земли‚ предоставленные в аренду на срок более 49 лет для реализации инвестиционных проектов‚ если законом предусмотрено изъятие из оборота на период действия договора).
Для официального признания участка изъятым из оборота необходимо наличие одного из следующих документов:
- Решение органа государственной власти (или местного самоуправления) о переводе земли в категорию «изъятая из оборота»;
- Договор аренды или безвозмездного пользования‚ в котором прямо указано‚ что участок используется для целей‚ предусмотренных ст. 27 ЗК РФ;
- Выписка из ЕГРН‚ содержащая отметку об ограничении оборотоспособности (например‚ «Земля изъята из оборота в связи с размещением объекта федеральной собственности»).
Налоговые последствия Освобождение от уплаты земельного налога
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 389 НК РФ земельные участки‚ изъятые из оборота‚ не являются объектом налогообложения по земельному налогу. Это означает‚ что:
- Налоговая база по таким участкам равна нулю;
- Налог не начисляется‚ следовательно‚ и не уплачивается;
- В декларации по земельному налогу такие участки указываются в разделе «Льготы и освобождения» с кодом льготы‚ соответствующим изъятию из оборота (например‚ код 10102000 – «Земельные участки‚ изъятые из оборота»).
Пониженная ставка для земель‚ ограниченных в обороте
Если участок относиться к категории «ограничен в обороте» (а не полностью изъят)‚ то применяется пониженная ставка земельного налога. Согласно разъяснениям Минфина и практике судов‚ ставка составляет 0‚3 % от кадастровой стоимости (в отличие от базовой ставки‚ которая может достигать 1‚5 % и более в зависимости от региона и категории земли).
Порядок применения льготы - Определить‚ относится ли участок к одной из категорий‚ указанных в ст. 27 ЗК РФ.
- Получить подтверждающий документ (решение органа власти‚ выписку из ЕГРН‚ договор).
- В налоговой декларации по земельному налогу указать участок в строке «Льготы» с соответствующим кодом льготы.
- При расчёте налога не включать кадастровую стоимость такого участка в налоговую базу (или применять ставку 0‚3 %‚ если участок ограничен‚ но не изъят).
- Сохранять подтверждающие документы не менее четырёх лет для возможной налоговой проверки.
Практические примеры Пример 1. Участок под военным объектом
Пример 1. Участок под военным объектом
Организация арендует земельный участок площадью 2 га‚ на котором расположено здание войсковой части. В договоре аренды указано‚ что участок используется для размещения объекта федеральной собственности. Выписка из ЕГРН содержит отметку «Земля изъята из оборота в связи с размещением объекта федеральной собственности»;
Результат: участок не облагается земельным налогом. Налоговая база по данному участку равна нулю.
Пример 2. Участок в ЗАТО
В закрытом административно‑территориальном образовании «Североморск‑3» предоставлен земельный участок под строительство объекта обеспечения жизнедеятельности ЗАТО. Участок находится в федеральной собственности и имеет статус «изъят из оборота».
Результат: участок освобождается от уплаты земельного налога независимо от того‚ кто являеться фактическим пользователем (организация‚ физическое лицо).
Пример 3. Участок‚ ограниченный в обороте (аренда на 50 лет)
Инвестор заключил договор аренды земельного участка площадью 0‚5 га на срок 50 лет для строительства логистического центра. По условиям договора и соответствующему региональному закону участок считается ограниченным в обороте на весь срок аренды.
Результат: применяется пониженная ставка земельного налога – 0‚3 % от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость составляет 10 млн руб.‚ то ежегодный налог будет равен 10 000 000 × 0‚003 = 30 000 руб.
Рекомендации для налогоплательщиков - Своевременно проверяйте статус участка в ЕГРН перед подачей декларации. Если в выписке отсутствует отметка об изъятии‚ но вы считаете‚ что участок должен быть изъят‚ подготовьте запрос в орган регистрации прав о внесении соответствующей записи.
- Сохраняйте все подтверждающие документы (решения‚ договоры‚ выписки) в оригинале и в электронном виде не менее четырёх лет.
- Применяйте правильные коды льгот в декларации по земельному налогу. Ошибочный код может привести к доначислению налога и штрафам.
- Консультируйтесь с юристами или налоговыми консультантами при сомнениях в отнесении участка к изъятым из оборота‚ особенно если речь идёт о сложных объектах (например‚ объекты культурного наследия‚ расположенные на землях федеральной собственности).
- Следите за изменениями законодательства. В 2026 году внесены поправки в ЗК РФ и НК РФ‚ уточняющие перечень объектов‚ при которых земля считается изъятой из оборота (например‚ добавлены отдельные виды объектов космической инфраструктуры).
Земельные участки‚ изъятые из оборота‚ представляют собой особую категорию земли‚ которая по закону освобождается от уплаты земельного налога либо облагается по пониженной ставке. Основанием для такого режима служат положения ст. 27 ЗК РФ и ст. 389 НК РФ‚ а также разъяснения министерств и судебная практика. Для корректного применения льготы необходимо подтвердить статус участка документально‚ правильно отразить его в налоговой декларации и хранить подтверждающие бумаги в течение требуемого срока. Соблюдение этих требований позволяет избежать налоговых рисков и обеспечить законную оптимизацию налоговой нагрузки.
Если у вас возникли вопросы по конкретному земельному участку или нужна помощь в подготовке документов для признания его изъятым из оборота‚ рекомендуем обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу‚ специализирующемуся на земельном праве.