При осуществлении сделок с недвижимостью в течение одного календарного года (то есть в одном налоговом периоде) возникает вопрос: как правильно отразить доход от продажи и расходы, связанные с покупкой новой квартиры, в декларации по НДФЛ? Ниже подробно рассматриваються нормативные основы, порядок заполнения декларации 3‑НДФЛ, возможности применения имущественного налогового вычета и взаимозачёта налогов.

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ – ст. 20###1, 224, 228.
• Федеральный закон № 212‑ФЗ «О налоге на доходы физических лиц» (в редакции, действующей на 2026 г.).
• Приказ ФНС России от № ЕД‑7‑11/853@ «Об утверждении формы декларации по налогу на доходы физических лиц 3‑НДФЛ и порядка её заполнения».
• Письма Минфина России № 03‑04‑06/XXXXX (разъяснения по имущественному налоговому вычету при покупке жилья).

Когда доход от продажи квартиры облагается НДФЛ?

Согласно ст. 217 НК РФ, доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения, если:

1. Собственник владел объектом не менее минимального предельного срока владения (МПСВ):
• 5 лет – для объектов, полученных по наследству, в результате приватизации, в качестве подарка от близких родственников;
• 3 года – для остальных случаев (покупка, обмен и т.п.).
2. Или объект является единственным жильём собственника на момент продажи (ст. 217.1 НК РФ).

Если указанные условия не выполнены, полученный доход подлежит декларированию и уплате НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб.).

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

При приобретении жилого помещения для собственного проживания физическое лицо имеет право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ):

• Максимальная сумма вычета – 2 000 000 руб. (для каждого объекта).
• Вычет уменьшает налогооблагаемый базу по НДФЛ, т.е. уменьшает сумму налога, подлежащую уплате.
• Вычет можно получить:
• через работодателя (если удержан НДФЛ из заработной платы);
• путем подачи декларации 3‑НДФЛ и получения возврат из бюджета.

Важно: вычет предоставляется только один раз в жизни на каждый объект недвижимости, приобретённый после  г. (для более ранних покупок действуют иные правила).

Взаимозачёт НДФЛ при продаже и покупке в одном налоговом периоде

Если в течение календарного года taxpayer одновременно:

• продал квартиру и получил доход, подлежащий обложению НДФЛ;
• купил другую квартиру и имеет право на имущественный налоговый вычет;

то можно воспользоваться механизмом взаимозачёта: доход от продажи уменьшается на сумму вычета, полученного при покупке. В результате налоговая база может стать равной нулю, и налог не будет уплачиваться.

Пример расчёта

1. Продажа квартиры за 4 500 000 руб.; стоимость приобретения (по документам) – 3 000 000 руб.; срок владения – 2 года (меньше 3 лет) → доход подлежит налогообложению.
2. Расчёт налогооблагаемого дохода без вычета: 4 500 000 − 3 000 000 = 1 500 000 руб.
3. НДФЛ без учёта вычета: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.
4. Покупка новой квартиры за 3 800 000 руб.; право на имущественный вычет – 2 000 000 руб. (максимум).
5. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход: 1 500 000 − 2 000 000 = –500 000 руб. → отрицательная база → налог не уплачивается, излишек вычета можно перенести на последующие годы (ст. 220 НК РФ).

Таким образом, налогоплательщик получает полное освобождение от уплаты НДФЛ по сделке продажи и одновременно реализует право на вычет при покупке.

Как оформить взаимозачёт в декларации 3‑НДФЛ?

1. Заполнить раздел 1 «Доходы, полученные от реализации имущества»:
   • Указать код дохода 1510 (продажа недвижимости).
   • В графе «Сумма дохода» указать полученную сумму от продажи.
   • В графе «Сумма расходов, связанных с получением дохода» – затраты на приобретение проданной квартиры (если известны) и иные документально подтверждённые расходы (риэлторские услуги, государственная пошлина и т.д.).
2. Заполнить раздел 2 «Имущественные налоговые вычеты»:
   • Указать код вычета 2 (имущественный вычет при покупке жилья).
   • В графе «Сумма вычета» указать фактически потраченную сумму на покупку новой квартиры, но не более 2 000 000 руб.
3. Программа расчёта (или ручной расчёт) автоматически вычитает сумму вычета из налогооблагаемого дохода. Если результат ≤ 0, в строке «Налог к уплате» будет 0.
4. При наличии остатка вычета (например, вычет превысил доход) отразить его в разделе «Перенос вычета на будущие периоды» (стр. 180 декларации).

Документы, необходимые для подтверждения права на вычет и расходов

• Договор купли‑продажи проданной квартиры (или акт приёма‑передачи).
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая срок владения.
• Договор купли‑продажи приобретаемой квартиры.
• Платёжные документы (квитанции, банковские выписки) о расходах на покупку (включая государственную пошлину, услуги нотариуса, агентские комиссии).
• Справка 2‑НДФЛ от работодателя (если планируется получение вычета через заработную плату).
• Декларация 3‑НДФЛ за год, в котором произошли сделки.

Особенности 2026 года

В 2026 году действуют следующие актуальные положения:

• Ставка НДФЛ остаётся 13 % для доходов до 5 млн руб.; 15 % – для части дохода, превышающей этот порог.
• Минимальный предельный срок владения для освобождения от налога при продаже недвижимости, полученной по договору купли‑продажи, составляет 3 года (не изменился).
• Имущественный налоговый вычет при покупке жилья сохраняет размер 2 000 000 руб. и может быть использован один раз на каждый объект.
• Электронная подача декларации 3‑НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС остаётся обязательной для большинства налогоплательщиков (исключение – лица, получающие вычет через работодателя и не имеющие других доходов, требующих декларации).

Практические рекомендации

1. Сохраняйте все документы, связанные с обеими сделками, минимум четыре года (срок хранения налоговой документации).
2. Если срок владения проданной квартирой близок к истечению МПСВ, рассмотрите возможность отсрочки продажи до достижения необходимого срока, чтобы избежать налогообложения вовсе.
3. При покупке новой квартиры старайтесь получить все платёжные документы в оригинале – они понадобятся для подтверждения вычета.
4. Воспользуйтесь онлайн‑сервисами ФНС для предварительного расчёта налога и проверки корректности заполнения декларации.
5. В случае сомнений или сложных ситуаций (например, совместная собственность, использование материнского капитала) обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или юристу.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде не лишает вас права на налоговые льготы, а, наоборот, предоставляет возможность значительно уменьшить или полностью обнулить НДФЛ за счёт взаимозачёта дохода от продажи и имущественного налогового вычета при покупке. Главное – правильно документировать расходы, соблюдать сроки владения и своевременно подавать декларацию 3‑НДФЛ с точным указанием всех доходов и вычетов. Следуя изложенным выше рекомендациям, вы сможете минимизировать налоговые обязательства и избежать ошибок при взаимодействии с налоговыми органами.