Налоговый вычет за покупку (или строительство) жилья – один из самых востребованных видов имущественного вычета в России. Он позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ (13 %) от расходов на жильё и, при наличии ипотеки, от уплаченных процентов по кредиту. Ниже – пошаговое описание условий, лимитов, необходимых документов и примеров расчёта, актуальное на 10 сентября 2026 г.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет – это право уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму фактически потраченных средств на приобретение (или строительство) жилья, а также на уплату процентов по ипотечному кредиту. После подачи заявления в налоговую инспекцию вы получаете возврат уже уплаченного налога либо уменьшаете текущие налоговые удержания с заработной платы.

Кто может получить вычет?

• Граждане Российской Федерации, получившие доход, облагаемый НДФЛ (зарплата, предпринимательский доход, доходы от сдачи в аренду и т.п.).
• Лицо, которое в течение года уплатило НДФЛ и имеет право на вычет согласно ст. 220 НК РФ.
• Собственник жилья (или доля в нём) – покупатель, участник долевого строительства, застройщик‑самозанятый, получивший объект в собственность.
• При покупке в ипотеке – заёмщик, который уплачивает проценты по кредиту.

Важно: вычет не предоставляется, если сделка оформлена как уступка требования (договор перемены лиц в обязательстве) без фактической купли‑продажи.

Условия получения вычета

1. Жильё должно находиться на территории Российской Федерации.
2. Объект недвижимости должен быть предназначен для постоянного проживания (квартира, дом, комната, доля в них, земельный участок под ИЖС).
3. Расходы должны быть документально подтверждены (договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, платежные документы, справка от банка о выплаченных процентах);
4. Получатель должен быть налоговым резидентом РФ (прожить в стране более 183 дней в календарном году).

Максимальная сумма вычета

Согласно действующему законодательству (с учётом изменений 2024‑2026 гг.):

• На стоимость жилья: максимальная база для вычета – 2 000 000 руб. Вычет составляет 13 % от этой суммы → 260 000 руб.
• На проценты по ипотеке: максимальная база – 3 000 000 руб. Вычет – 13 % → 390 000 руб.

Если стоимость жилья меньше 2 млн руб., вычет рассчитывается от фактической суммы (13 % от неё). Аналогично с процентами: если выплачено меньше 3 млн руб., вычет – 13 % от фактически уплаченных процентов.

Пошаговая инструкция оформления вычета

1. Соберите документы (см. раздел 6).
2. Заполните декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором вы хотите получить вычет (можно за предыдущие три года, если вычет не был использован ранее).
3. Подготовьте заявление на предоставление имущественного вычета (форма приложения к декларации).
4. Подайте документы в налоговую инспекцию по месту жительства:
   • Лично в офисе;
   • Через личный кабинет на сайте ФНС России;
   • По почте заказным письмом с описью вложения.
5. Получите решение инспекции (обычно в течение 3 мес. после подачи).
6. Получите возврат на указанный банковский счёт или в виде уменьшения текущих удержаний НДФЛ с заработной платы.

Список необходимых документов

• Копия паспорта (страница с фото и регистрацией).
• ИНН.
• Договор купли‑продажи (договор долевого участия, акт приёма‑передачи, договор строительства).
• Справка из Росреестра о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
• Платёжные документы (квитанции, платежные поручения, выписки по банковскому счёту) подтверждающие оплату стоимости жилья.
• Если есть ипотека:
  • Кредитный договор;
  • График погашения процентов;
  • Справка банка об уплаченных процентах за год (форма 2‑НДФЛ от банка или справка по форме банка).
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ и приложение к ней (расчёт вычета).
• Заявление на предоставление имущественного вычета (можно скачать с сайта ФНС).

Особенности вычета при ипотеке

При наличии ипотечного кредита вы можете получить два вида вычета:

1. Вычет на стоимость жилья – как описано выше (до 260 тыс. руб.).
2. Вычет на проценты по ипотеке – до 390 тыс. руб., если выплатили проценты на сумму не более 3 млн руб.

Важно: вычет по процентам предоставляеться только за тот год, в котором вы действительно уплатили проценты. Если вы погасили кредит досрочно, вычет рассчитывается от фактически уплаченных сумм за каждый налоговый период.

Сроки подачи заявления

Декларация 3‑НДФЛ за налоговый период подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным. Однако вычет можно заявить и в течение трёх лет после года, в котором были понесены расходы (например, если купили квартиру в 2022 г., вычет можно оформить за 2022, 2023 и 2024 годы).

Пример: вы приобрели жильё в 2019 г., а впервые подали декларацию в 2026 г. – тогда вы сможете вернуть налог только за 2023, 2024 и 2025 годы (три последних года перед подачей).

Примеры расчёта

Пример 1: покупка без ипотеки

Квартира стоила 1 500 000 руб.
Вычет = 13 % × 1 500 000 = 195 000 руб.
Если ваш годовой НДФЛ составил 130 000 руб. (100 000 руб. зарплата × 13 %), вы получите возврат 130 000 руб. за текущий год, а оставшиеся 65 000 руб. перенесутся на следующий год (или будут возвращены при подаче уточнённой декларации).

Пример 2: покупка с ипотекой

Стоимость квартиры – 2 200 000 руб.
Вычет на жильё ограничен 2 000 000 руб. → 260 000 руб.
Вы уплатили проценты по ипотеке за год – 400 000 руб.
Вычет на проценты = 13 % × 400 000 = 52 000 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если жильё куплено в долевом строительстве?

Да, если вы получили право собственности (договор уступки права требования не подходит, нужен договор долевого участия и акт приёма‑передачи).

Нужно ли декларировать доход от продажи жилья, если я получил вычет?

Вычет влияет только на налог на доходы физических лиц. При продаже жилья применяются отдельные правила (налог на прибыль от реализации недвижимости). Вычет не освобождает от уплаты налога при продаже, если не соблюдены сроки владения.

Можно ли получить вычет на покупку комнаты в коммунальной квартире?

Да, комната считается жилым помещением, подпадающим под действие ст. 220 НК РФ.

Что делать, если налоговая отказала в вычете?

Проверьте completeness документов, соблюдение лимитов и сроков. При необходимости подайте возражение или обратитесь в суд.

Возврат налога при приобретении жилья – эффективный способ снизить налоговую нагрузку и вернуть часть собственных средств. Ключевые моменты:

• Максимальная база – 2 млн руб. на стоимость жилья и 3 млн руб. на проценты по ипотеке.
• Вычет составляет 13 % от этих сумм, но не более 650 тыс. руб. в совокупности.
• Необходимо собрать полный пакет документов, заполнить декларацию 3‑НДФЛ и подать её в налоговую инспекцию.
• Сроки позволяют заявить вычет за три предыдущих года, если вы не использовали его ранее.

Следуя данной инструкции, вы сможете оформить имущественный налоговый вычет без лишних сложностей и получить законный возврат средств, потраченных на своё жильё.

---

Информация актуальна на 10 сентября 2026 г. и основана на действующей редакции Налогового кодекса РФ, разъяснениях ФНС России и публичных источниках, доступных к указанной дате.