Покупка жилья — одно из самых значимых финансовых событий в жизни семьи. Государство частично компенсирует эти расходы через механизм имущественного налогового вычета по НДФЛ. В этой статье подробно разберем, какую сумму можно вернуть в 2025–2026 годах, какие существуют лимиты, как изменилась процедура оформления и какие инициативы обсуждаются на законодательном уровне.

Основные виды вычетов при покупке недвижимости

Налогоплательщики, официально занятые и платящие НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ), могут претендовать на два вида вычетов одновременно:

• Вычет на стоимость приобретенного жилья (основной).
• Вычет на уплаченные проценты по ипотечному кредиту (дополнительный).

Важно: вычет предоставляется один раз в жизни на каждого налогоплательщика (за исключением случаев продажи и повторной покупки с переносом остатка лимита).

Лимиты и максимальные суммы возврата в 2025–2026 гг.

Вычет на стоимость квартиры

Базовый лимит расходов, с которых рассчитывается вычет, составляет 2 000 000 рублей.

Максимальная сумма возврата: 2 000 000 руб. × 13% = 260 000 рублей.

• Если стоимость квартиры ниже 2 млн руб., возврат составит 13% от реальной цены договора.
• Если квартира дороже — возврат все равно ограничен 260 000 руб. (остаток лимита не сгорает, его можно использовать при следующей покупке жилья).
• При совместной покупке супругами (в долевой собственности) каждый имеет право на свой лимит в 2 млн руб. (итого до 520 000 руб. возврата для семьи).

Вычет на проценты по ипотеке

Лимит суммы уплаченных процентов, с которых можно получить вычет, — 3 000 000 рублей.

Максимальная сумма возврата: 3 000 000 руб. × 13% = 390 000 рублей.

Этот лимит учитывает только фактически уплаченные проценты за все время погашения кредита. Тело кредита в этот вычет не входит.

260 000 руб. (жилье) + 390 000 руб. (проценты) = 650 000 рублей.

Пример расчета для семьи

Семья купила квартиру за 8 млн руб. по ипотеке. Муж и жена оформили ипотеку и собственность в долях 50/50. Оба работают официально.

1. Муж: получает вычет на 2 млн руб. стоимости (260 т.р.) + вычет на свои проценты по ипотеке (до 390 т.р.).
2. Жена: аналогично получает свой вычет на 2 млн руб. стоимости (260 т.р.) + вычет на свои проценты (до 390 т.р.).

Что изменилось в 2025 году: упрощение процедуры

С 2025 года вступили в силу значительные изменения, направленные на упрощение получения вычета. Теперь процесс стал максимально автоматизированным:

• Предзаполненная декларация 3-НДФЛ. Налоговая служба сама загружает данные из ЕГРН (Реестра недвижимости) и банков (о процентах по ипотеке). Налогоплатителю остается только проверить данные и отправить декларацию через личный кабинет ФНС или приложение «Налоги ФНС».
• Вычет через работодателя стал проще. Можно не ждать конца года. Достаточно подать заявление в личном кабинете ФНС на вычет «через работодателя», получить уведомление и передать его бухгалтерии. Работодатель перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты до полной выдачи суммы вычета.
• Отказ от справки 2-НДФЛ. Справка о доходах больше не нужна, ФНС получает данные от работодателей автоматически.
• Сроки рассмотрения. Камеральная проверка декларации 3-НДФЛ занимает до 3 месяцев, перевод средств — до 1 месяца. При оформлении через работодателя деньги приходят со следующей зарплаты.

Инициативы по увеличению лимитов для семей с детьми

В 2024–2026 годах активно обсуждаются поправки к Налоговому кодексу, направленные на поддержку семей с детьми. По инициативе депутатов Госдумы (в частности, депутата Каплана) и с поддержкой профильных комитетов, предлагается:

• Увеличить базовый лимит вычета на стоимость жилья для семей при рождении (усыновлении) ребенка — например, на 1 000 000 рублей дополнительно за каждого ребенка (итого лимит до 3 млн руб. на родителя).
• Повысить лимит по процентам ипотеки для многодетных семей.
• Предоставить право на досрочное получение вычета (до 3 лет) молодым семьям.

Статус на октябрь 2026 года: данные инициативы находятся на стадии законодательной проработки / обсуждения в профильных министерствах (Минфин, Минстрой). Официально увеличенные лимиты в Налоговый кодекс еще не внесены. Следите за новостями ФНС и Госдумы — при принятии закона изменения могут вступить в силу ретроспективно или с начала следующего налогового периода.

Кто имеет право на вычет (условия)

1. Налоговый резидент РФ (находится в стране более 183 дней в году).
2. Официальное трудоустройство с выплатой «белой» зарплаты и удержанием НДФЛ 13%.
3. Собственность на жилье (квартира, дом, доля, комната, участок с домом) оформлена в Росреестре.
4. Договор купли-продажи (ДДУ, ДКП) заключен за наемные деньги (не за маткапитал, не даром, не по обмену без доплаты).
5. Вычет не получали ранее (или остался неиспользованный лимит).

Пошаговая инструкция: как оформить вычет в 2026 году

Способ 1: Через личный кабинет ФНС (самый быстрый)

1. Зарегистрируйтесь/войдите в ЛК ФНС (lkfl2.nalog.ru) или приложение «Налоги ФНС» (Госуслуги, банковское приложение).
2. Раздел «Вычеты» → «Получить вычет» → «Имущественный (покупка жилья)».
3. Система сама подтянет объект недвижимости из ЕГРН. Проверьте адрес и долю.
4. Если была ипотека — система загрузит данные о процентах из банка (банки обязаны передавать их до 1 февраля года, следующего за отчетным).
5. Выберите способ получения: на банковскую карту (после проверки декларации) или через работодателя (уведомление придет в ЛК мгновенно).
6. Подпишите декларацию ЭЦП (через Госуслуги/СМС) и отправьте.

Способ 2: Через работодателя (для текущего года)

1. В ЛК ФНС выберите способ «Через работодателя».
2. Получите электронное Уведомление о праве на вычет (формируется в течение 5–30 дней, часто быстрее).
3. Распечатайте или перешлите файл в бухгалтерию/кадры.
4. Работодатель перестает удерживать 13% с зарплаты до исчерпания суммы вычета.

Необходимые документы (для проверки ФНС)

Хотя декларация заполняется автоматически, оригиналы/сканы документов должны быть у вас на руках на случай запроса (камеральная проверка до 3 месяцев):

• Паспорт РФ.
• Договор купли-продажи / ДДУ (нотариально заверенный, если требуется).
• Выписка из ЕГРН на право собственности (свежая, не старше 30 дней на момент подачи).
• Чеки/квитанции/платежки об оплате продавцу (подтверждающие фактическую стоимость).
• Ипотечный договор и график платежей (для вычета по процентам).
• Справка из банка об уплаченных процентах за год (банк выдает бесплатно, часто доступна в приложении банка).
• Согласие супруга(и) на получение вычета одним из них (если квартира в совместной собственности, а вычет берет только один).
• Реквизиты банковской карты (СБП/номер счета) для возврата средств.

Сроки: за какие годы можно вернуть деньги

Вычет можно получить за последние 3 налоговых периода, предшествующих году подачи декларации.

• Подача в 2026 году → можно вернуть НДФЛ за 2023, 2024, 2025 годы.
• Право на вычет возникает в году получения права собственности (подписания акта приема-передачи / регистрации в ЕГРН), а не в году подписания договора или оплаты.
• Вычет по процентам ипотеки можно получать ежегодно, пока погашаете кредит и есть лимит 3 млн руб.

Частые ошибки, из-за которых отказывают в вычете

• Квартира куплена у близкого родственника. Вычет не предоставляется при покупке у супруга, родителей, детей, братьев/сестер (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Оплата за счет маткапитала. На сумму, оплаченную материнским капиталом, вычет НДФЛ не распространяется (только на личные средства).
• Несоответствие суммы в договоре и чеках. ФНС сверяет стоимость в договоре и фактические платежи.
• Отсутствие регистрации права в ЕГРН. Без записи в Реестре вычет невозможен.
• Превышение лимита 2 млн руб. на одного. Нельзя «приписать» лимит к другому человеку, не являющемуся собственником.

В 2025–2026 годах получить налоговый вычет за покупку квартиры стало значительно проще благодаря цифровизации ФНС. Максимальная гарантированная сумма возврата на одного взрослого собственника составляет 650 000 рублей (260 т.р. за жилье + 390 т.р. за проценты ипотеки). Для семьи с двумя работающими супругами эта сумма удваивается.

Рекомендуем оформить вычет сразу после регистрации права собственности в ЕГРН, используя личный кабинет ФНС или приложение «Налоги ФНС». Это исключит ошибки заполнения и ускорит возврат средств. Следите за законодательными инициативами по поддержке семей с детьми, в ближайшие годы лимиты могут быть увеличены.

---

Данная статья носит информационный характер. Для получения индивидуальной консультации обратитесь в налоговую инспекцию по месту жительства или к квалифицированному налоговому консультанту. Нормативная база: НК РФ (ст. 220), Постановления Правительства РФ, Приказы ФНС России.