Статья 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГК РФ) регулирует порядок заключения договоров о комплексном развитии территории (КРТ). В её первой части особое внимание уделяется требованиям к сроку аренды земельного участка, который выступает предметом такого договора.
Что именно гласит часть 1 статьи 70 ГК РФ?
«Для заключения договора о комплексном развитии территории срок аренды земельного участка, предоставляемого в аренду участнику КРТ, должен составлять не менее пяти лет, если у указанного участника отсутствует право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке».
Таким образом, закон устанавливает минимальный пятилетний срок аренды только для тех лиц (или организаций), которые не имеют собственного имущества (зданий, сооружений, конструкций) на рассматриваемом участке.
Как быть, если у участника уже есть имущество на земле?
Если у потенциального участника КРТ уже есть право собственности на объекты, расположенные на земельном участке, часть 1 статьи 70 не устанавливает конкретного нижнего предела срока аренды. В этом случае:
- Срок аренды может быть согласован сторонами договора по их усмотрению;
- Минимальный срок определяется иными нормативными актами (например, положениями о аренде земель в целом, местными нормативными актами Москвы) или непосредственно условиями договора;
- Требование о пятилетнем сроке не применяется, поскольку законодатель считает, что наличие собственного имущества уже обеспечивает заинтересованность участника в долгосрочном использовании территории.
Тем не менее, даже при отсутствия прямого ограничения, стороны обычно стремятся к сроку, обеспечивающему реализацию проекта КРТ (проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию и окупаемость инвестиций). На практике в Москве часто используются сроки от 10 до 25 лет, но окончательная продолжительность зависит от:
- Масштаба и сложности проекта;
- Инвестиционной привлекательности территории;
- Согласования с органами исполнительной власти (Департамент градостроительства и архитектуры Москвы, префектуры административных округов и т.д.).
Практический алгоритм действий для потенциального участника КРТ
- Определить статус своего имущества на интересующем земельном участке (наличие/отсутствие прав собственности на здания, сооружения, инженерные сети и т.п.).
- Подготовить пакет документов:
- Выписка из ЕГРН о правах на землю и объекты недвижимости;
- Техническая документация по существующим объектам (если они есть);
- Проектная документация КРТ (концепция, градостроительный план, расчеты эффективности).
- Обратиться в уполномоченный орган (Департамент градостроительства и архитектуры Москвы или соответствующую префектуру) с запросом о возможности заключения договора КРТ и уточнением требуемого срока аренды.
- Согласовать проект договора с учетом:
- Минимального пятилетнего срока (если имущества нет);
- Свободного согласования срока (если имущество есть);
- Иных условий (размер арендной платы, обязанности по благоустройству, сроки реализации этапов и т.д.).
- Подписать договор и зарегистрировать его в Росреестре (если требуется).
Контакты для обращений (общая информация)
Для получения консультаций по вопросам заключения договоров КРТ в Москве можно воспользоваться следующими официальными каналами (личные данные не разглашаются):
- Департамент градостроительства и архитектуры Москвы – официальный сайт: mos.ru/dga; раздел «Обратная связь» или «Контакты».
- Префектуры административных округов – контактная информация размещена на портале mos.ru в разделе «Префектуры».
- Многофункциональные центры (МФЦ) – предоставляют услуги приема документов и консультирования по градостроительным вопросам; адреса и режим работы доступны на mfc.mos.ru.
- Электронная приемная Правительства Москвы – форма обращения на mos.ru/electronic-reception.
При обращении рекомендуется указать:
- Наименование организации или ФИО заявителя (без указания паспортных данных);
- Кадастровый номер земельного участка;
- Краткое описание планируемого проекта КРТ;
- Наличие/отсутствие собственного имущества на данном участке.
Часть 1 статьи 70 Градостроительного кодекса РФ устанавливает обязательный пятилетний минимальный срок аренды земельного участка только для тех участников КРТ, которые не имеют собственного имущества на данном участке. Если такое имущество присутствует, закон не регламентирует нижний предел срока аренды – стороны могут договориться о любом сроке, отвечающем целям проекта и требованиям иных нормативных актов.
При планировании участия в КРТ важно заранее определить статус своего имущества на земле, подготовить необходимую документацию и воспользоваться официальными каналами связи с органами исполнительной власти Москвы для уточнения всех условий договора, включая срок аренды.